HAMBORNER REIT bewertet Immobilienbestand – NAV-Prognose runter. Wenn’s dabei bliebt…

Die HAMBORNER REIT AG (ISIN: DE000A3H2333) hat an die positive Geschäftsentwicklung des vergangenen Jahres angeknüpft und konnte im ersten Quartal 2023 einen Umsatz- und Ergebniszuwachs verzeichnen. Ungewöhnlich für Immobiliengesellschaften in diesen Zeiten:Zinserhöhungen stellen die Geschäftsmodelle einiger Immobiliengesellschaften infrage, zwingen zumindest zum „Gesundschrumpfen“. Bauunternehmen – wie HELMA Eigenheimbau zuletzt einräumen musste – leiden unter Zurückhaltung bei Neubauten. Dazu kommt eine stark reduzierte Transaktionstätigkeit am Immobilienmarkt -„warten auf niedrigere Preise“, die beispielsweise auch eine Hypoport trifft. In diesen Zeiten fällt es auf, wenn sich Immobilienunternehmen trauen Zukäufe zu tätigen – so zuletzt bei der Hamborner. Um den überalll zu hörneden Rufen übe rsinkende immobilienpreise gerecht zu werden, hat die Hamborner REIT – ausser der Reihe – zum 30.06.2023 eine Bewertung des Immobilienportfolios beauftragt.

Wenig überraschend – Immobilienwerte sind gesunken, soviel vorab vom Gutachter. Wirkungen auf NAV, aber solange die FFO Prognose steht, eigentlich…

Auf Grundlage eines ersten indikativen Bewertungsentwurfs werde der Verkehrswert des Immobilienportfolios (like-for-like) zum 30. Juni 2023 nach derzeitigem Kenntnisstand im Vergleich zum Jahresende 2022 um voraussichtlich 5,5 % bis 6,0 % sinken. Der derzeit erwartete Wertrückgang des Immobilienportfolios ist sowohl auf eine negative Wertentwicklung des Büro- als auch des Einzelhandels-Bestandes zurückzuführen.

Das Ergebnis der Analyse des ersten Bewertungsentwurfs führe zu einer Anpassung der Gesamtjahresprognose für den Nettovermögenswert (NAV) je Aktie. Die Gesellschaft ging bislang von einem leichten Rückgang des NAV je Aktie gegenüber dem Jahresende 2022 aus. Die Gesellschaft erwarte nunmehr, dass sich der NAV je Aktie zum 31. Dezember 2023 zwischen 7,0 % und 12,0 % unter dem Niveau des Vorjahres (31. Dezember 2022: 11,86 EUR) bewegen wird. Bandbreite der angepassten Prognose antizipiert  bereits weitere mögliche Wertanpassungen im Rahmen der turnusmäßigen externen Portfoliobewertung zum Jahresende a 2023.

Was heisst das für das Unternehmen? Für die Anleger?

Da derzeit die Hamborner REIT keine wesentlichen Veräusserungen aus dem Portfolio plant oder durchführen muss, sind eigentlich die operativen Erträge aus dem Bestand die relevante Zielgrösse. Und solange beim FFO keine Abstriche zur Prognose gemacht werden müssen, haben – wahrscheinlich temporäre – Wertänderungen des Portfolios eher informativen Charakter – die Zuschreibungen der letzten Jahre haben ja auch nicht zu höheren Erträgen geführt. Da die wesentlichen Veräusserungen durch die Strategieumstellung „weg von Einzelhandelsimmobilien in Innenstadtlagen“, weg von den Fussgängerzonen, bereits vollzogen sind, sollten aktuell diese Wertänderungen nicht zu realisierten Wertverlusten werden. BLEIBT BEI DER EINSCHÄTZUNG AUS UNSERER REIHE:

Immobilienaktien mit teilweise desaströsen Kursentwicklungen. Einstiege erreicht? FFO-Multiple und Zinsbindungsdauer als Messlatte.:

• Teil 1: alstria, Aroundtown, DEFAMA
• Teil 2: DEMIRE, Deutsche Euroshop, Deutsche Konsum REIT, Deutsche Wohnen.
• Teil 3: DIC Asset, FCR Immobilien, Grand City Properties.
• Teil 4: Hamborner REIT, LEG Immobilien, Noratis.
• Teil 5: TAG Immobilien, Vonovia

Und hier der Abshcnitt über die Hamborner REIT:

Hamborner REIT AG – Raus aus den Innenstädten hat geklappt, FFO wächst.

Aufgrund der weiterhin planmäßigen und positiven Geschäftsentwicklung im ersten Quartal hält die Gesellschaft an ihrer zuletzt veröffentlichten Einschätzung zur Geschäftsentwicklung im weiteren Jahresverlauf fest und erwartet Miet- und Pachterlöse zwischen 88,0 und 89,5 MioEUR. Das operative Ergebnis (FFO) wird sich voraussichtlich auf 50,0 bis 52,0 Mio EUR belaufen (also ungefähr auf dem um 4% gesunkenen Vorjahresniveau von 51,0 mio EUR), während sich der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie zum Jahresende leicht unter dem Niveau des Vorjahres bewegen soll.

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 8,82 EUR, Tiefstkurs 6,33 EUR. AKTUELL (Schlusskurs letzte Woche Montag): 6,97 EUR, Minus 17,02 % auf Jahressicht ein nur moderater Verlust – wohl auch dem Geschäftsmodell geschuldet.

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FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 53,1 Mio EUR FFO in 2021, 51,0 Mio EUR in 2022, Minus 4% auf Jahressicht. FFO per share 2022: 0.63 EUR (-4 % yoy). Im Q1/2023 erreichte das FFO 13,6 Mio EUR (Plus 23,4% auf Jahressicht)/  FFO pro Aktie Q1/23 0,17 EUR (31.03.2022, 0,14 EUR)

Steinhoff Update. Aktie wird „aufgelöst“, sicher. Sonderprüfung scheint laut SdK wenig erfolgversprechend, Verstösse gegen ad-hoc könnten…

GASTBEITRAG: Elmos Semiconductor Aktie BUY- Platow sieht einen Weltmarktführer in mehreren zukunftsträchtigen Applikationen im Fahrzeugsektor. Derzeit günstig bewertet.

Immobilienportfolio: Der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie lag zum 31. März 2023 mit 12,03 EUR rd. 1,4 % über dem Niveau zum Jahresende 2022 (11,86 EUR).Im Verlauf des ersten Quartals 2022 haben keine Veränderungen innerhalb des Immobilienbestandes stattgefunden. Der Verkehrswert des Gesamtportfolios hat sich jedoch aufgrund der Unterzeichnung des Verkaufsvertrags für ein Einzelhandelsobjekt in Mosbach geringfügig erhöht. Der vertraglich vereinbarte Verkaufspreis lag um rd. 0,5 Mio. Euro über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert des Objekts. Die daraus resultierende Zuschreibung führte zum Quartalsende zu einem geringfügigen Anstieg des Gesamtportfoliovolumens auf 1.609,2 Mio. Euro. Die Immobilie wird voraussichtlich im zweiten Quartal in den Besitz des Käufers übergehen.

Sonstiges: Zinsbindungsdauer durchschnittlich 4,8 Jahre, durchschnittliche Zinsen von 1,8 %, LTV 38,2 % (Stand 31.03.2023)

Fazit: Das Unternehmen verfügt über ein bundesweit gestreutes diversifiziertes Immobilienportfolio mit einem Gesamtwert von rd. 1,6 Mrd EUR. Den Schwerpunkt des Bestandes bilden Büroobjekte an etablierten Standorten sowie Nahversorgungsimmobilien wie großflächige Einzelhandelsobjekte, Fachmarktzentren und Baumärkte in zentralen Innenstadtlagen, Stadtteilzentren oder stark frequentierten Stadtrandlagen deutscher Groß- und Mittelstädte. Geringeer LTV, günstige Finanzierungsstruktur. FFO-Multiple: 11,1  (0,63 EUR FFO 2022 per share)