FFO und Zinsbindung. Immobilienaktien – Finger weg? Teil 5: TAG Immobilien, Vonovia.

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Immobilienaktien

Immobilienaktien unter Druck – nach kleinem Zwischenhoch zu Anfang des Jahres sieht es derzeit insgesamt relativ traurig aus. Zinsänderung, Immobilienkauf-Zurückhaltung, fallende Immobilienbewertungen, hohe Fremdkapitalquoten und dazu noch explodierte Baupreise. Gemengelage, die den Anlegern nicht gefällt.

Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Letztes Jahr sahen wir uns an, wie exponiert die einzelnen Immobiliengesellschaften gegenüber den Zinsänderungsrisike waren, wobei sich bis heute kaum Änderungen ergaben – positive Ausnahme die DEMIRE. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt . Und jeder steht „anders“ den aktuellen Problemen für Immobiliengesellschaften gegenüber. Was jedoch für alle Immobiliengesellschaften gilt: Erfolgsmesser für die Branchenunternehmen ist der FFO, weniger der Nettogewinn, Umsätze, Erlöse oder das EPS. UND die Zinsbindungsdauer in Verbindung mit den durchschnittlichen Zinskosten.

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Es geht um den FFO, dessen Entwicklung und andere Faktoren, die die Entwicklung der „Immobilienaktien“ beeinflussen könnten.

Dazu werden wir in der Reihe „FFO und Bewertung. Immobilien Aktien – Finger weg?“ fortlaufend weitere Immobiliengesellschaften in die Betrachtung aufgenommen werden – Branchenüberblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Zuerst Klärung der Betrachtungsgrösse Funds From Operations (FFO) – was ist der FFO, was ist zu beachten? Der FFO berechnet sich relativ einfach: Jahresüberschuss zuzüglich Abschreibungen, abzüglich Zuschreibungen aufgrund von Bewertungen oder Derivaten, zuzüglich nicht liquiditätswirksamer Kosten, abzüglich Gewinn aus Veräusserungserlösen. Das Ergebnis sind die FFO oder auf deutsch „Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit“. Wie gesagt, eine wichtige Massgrösse zur Bewertung von Immobiliengesellschaften. (Manche Gesellschaften ermitteln modifizierte FFO’s, näher beschrieben in den entsprechenden Geschäftsberichten.)

Überblick der bisher behandelten Immobilienaktien.

Nach Teil1: Alstria, Aroundtown, DEFAMA. FFO Entwicklung der „grösseren börsennotierten Immobiliengesellschaften“ – ins Verhältnis gesetzt.Weiter mit Teil 2: DEMIRE, Deutsche Euroshop, Deutsche Konsum REIT, Deutsche Wohnen. Und Teil3: DIC Asset, FCR Immobilien, Grand City Porperties. Dann weiter mit:  Teil 4: Hamborner REIT, LEG Immobilien, Noratis. Heute Teil5: TAG immobilien, Vonovia.

TAG Immobilien – Übernahme in Polen erfolgte zum falschen Zeitpunkt, aber insgesamt relativ behaupteter Aktienkurs. Und anziehende Erträge aus Polen.

Hauptaugenmerk liegt auf Schaffung von Liquidität um zukünftige Refinanzierungen zu gewährleisten, derzeit seien alle Zahlungsfälligkeiten für 2023 durch Liquidität gesichert. Weitere Verkäufe geplant – bisherige Verkäufe in Summe ca. zum Bilanzwert: Restliche Brückenfinanzierung für ROBYG-Kauf in Höhe von 250 Mio EUR werde durch Verkäufe abgelöst. TAG habe am 28. April 2023 eine Vereinbarung mit einem internationalen institutionellen Investor als Joint-Venture-Partner unterzeichnet, um ein Verkaufsportfolio in Polen zu entwickeln, das dazu beitragen soll , das Wachstum der TAG weiter zu beschleunigen und erhebliche Mittelzuflüsse zu erzielen.

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Das Joint Venture strebt Investitionen für den Grundstückserwerb in Höhe von USD 100 Mio. an. Die TAG geht davon aus, dass sie Projekte in das Joint Venture einbringt, die derzeit von ihren polnischen Gesellschaften gehalten werden und eine Kapazität von mehr als 100.000 m² Wohnfläche haben, sowie zusätzliche Projekte von Dritten erworben werden. Die Beteiligung der TAG und des Joint-Venture-Partners beträgt jeweils 50%.

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 11,68 EUR, Tiefstkurs 5,38 EUR. AKTUELL (Schlusskurs Freitag): 8,39 EUR, Minus 24,5 % auf Jahressicht.


Immobilienaktien: TAG Immobilien AG | Powered by GOYAX.de

 

FFO-I-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 182,1 Mio EUR FFO in 2021, 189,4 Mio EUR in 2022, Plus 4% auf Jahressicht. FFO per share 2022: 1,19 EUR (-4,4 % yoy, Kapitalerhöhung erhöhte Aktienzahl). Im Q1/2023 erreichte das FF- I 42,6 Mio EUR (Minus 11,0% auf Jahressicht) – FFO-II aufgrund anziehender Verkäufe in Polen rund 52,1 Mio EUR, Plus 12%/  FFO-I pro Aktie Q1/23 0,24 EUR (31.03.2022, 0,33 EUR). GESCHÄFTSBERICHT 2022.

Immobilienportfolio: EPRA NTA rund 3,676 Mrd EUR und EPRA NTA per share von 20,96 EUR zum 31.03.2023, Zum 31. März 2023 beträgt der Buchwert des gesamten Immobilienvolumens EUR 7.529,2 Mio. (31. Dezember2022: EUR 7.481,4 Mio.).

Die Investitionen der TAG erfolgen deutschlandweiit vorwiegend in mittelgroßen Städten und im Umfeld großer Metropolen, da dort nicht nur Wachstumspotenziale, sondern insbesondere bessere Renditechancen im Vergleich zu Investitionen in den Großstädten gesehen werden.

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Mit dem zum 31. März 2022 wirksam gewordenen Erwerb der ROBYG S.A. mit Sitz in Warschau („ROBYG“) vergrößerte die TAG ihre Plattform auf dem schnell wachsenden polnischen Mietwohnungsmarkt. Neben der Verstärkung des Portfolios in den bestehenden Regionen Breslau, Posen und insbesondere Dreistadt ermöglicht diese Akquisition der TAG auch einen umfassenden Markteintritt in Warschau. Das langfristige Wachstumsziel der TAG sieht den Aufbau eines
Bestandes von ca. 20.000 Mietwohneinheiten in Polen vor.

Sonstiges: Zinsbindungsdauer durchschnittlich 5,0 Jahre,durchschnittliche Zinsen von 2,1%, LTV 46,4 % (Stand 31.03.2023)

Martin Thiel, CFO der TAG: „Wir sind in der Lage, mit einer deutlich stabilisierten und risikoärmeren Kapitalstruktur in das Geschäftsjahr 2023 zu starten. Die weitere Rückzahlung der Brückenfinanzierung für die ROBYG-Akquisition in Höhe von EUR 250 Mio. wird aus den erwarteten Nettoliquiditätszuflüssen aus Immobilienverkäufen in Deutschland und neuen grundbuchlich besicherten Bankkrediten erfolgen, an denen wir derzeit arbeiten. Unser Ziel ist es, den gesamten Betrag im dritten Quartal 2023 zurückzuzahlen. Danach haben wir die TAG für die nächsten Jahre unabhängig von Kapitalmarktfinanzierungen positioniert, was in diesem schwierigen Finanzierungsumfeld ein klarer Vorteil ist.“

Fazit: TAG durch schlechtes Timing bei der Akquisition von ROBYG wurden wegen der Zinsänderung umfangreiche Finanzierungsmaßnahmen erforderlich. Bezugsrechtskapitalerhöhung und Dividendenverzicht stärkten 2022 Eigenkapital. Man setzt nun darauf die TAG finanziell unabhängig von Kapitalmarktfinanzierungen aufzustellen – realsitisch in 2023 erreichbar. Polen bringt schneller Gewinnbeitrag als erwartet, nur wenige Verkäufe waren zur ROBYG-Refinanzierung nötig. Gehörtes Manko: Entwickler-Geschäft Polen zu kapitlaintensiv (Antwort JV), Dividendenverzicht unerwartet. FFO-Multiple: 7,05  (1,19 EUR FFO 2022 per share)
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Vonovia – Abschreibungen auf Bestand führten im Q1 zu roten Zahlen. Substanzriese bewies mit zwei grösseren Paketverkäufen, dass man handlungsfähig bleibt. immobilienaktien beliebn im Zinsschatten.

Die Zinsauufwendungen des Konzerns erhöhten sich im Q1-2023 auf 195,9 Mio EUR (Q1-2022 noch 50,0 Mio EUR) und die Abschreibungen im Q1/23 von 3.612,2 Mio EUR auf den Immobilienwert bringen den gesamten Konzern im Q1 in die roten Zahlen. Vonovia wird von der Zinsentwicklung und den sinkenden immobileinbewertungen (auch aufgrund des Zinsfaktors) getroffen, aber der Konzern ist stark aufgestellt mit diversen Stellschrauben im Portfolio, um Liquidität im Zweifelsfall schnell zu schaffen. Die alten Portfoliowachstumsraten sind erstmal perdu.

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 33,16 EUR, Tiefstkurs 15,27 EUR. AKTUELL (Schlusskurs Freitag): 18,62 EUR, Minus 40,81 % auf Jahressicht.

Immobilienaktien
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FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 1,69 Mrd EUR FFO in 2021, 2,035 Mrd EUR in 2022, Plus 20 % auf Jahressicht. Geschäftsbericht Vonovia. Im Q1/2023 erreichte das FFO 462,6 Mio EUR (Minus 17,8 % auf Jahressicht)/  FFO pro Aktie Q1/23 0,58 EUR (31.03.2022, 0,73 EUR)

Immobilienportfolio: EPRA NTA rund 42,779 Mrd EUR (Minus 6,5% gegenüber 31.12.2022) und EPRA NTA per share von 53,37 EUR zum 31.03.2023, Abschreibungen im Q1/23 von 3.612,2 Mio EUR auf den Immobilienwert bringen den gesamten Konzern im Q1 in die roten Zahlen.

HELMA Eigenheimbau Aktie im freien Fall. Management sah sich gezwungen die Prognose für 2023 zu reduzieren. Es wird „rot“ und Umsatzminus.
Autozone Aktie – Platow sieht einen ausgewiesenen Wachstumswert, der über Jahre kräftig wächst, seine Gewinne steigert und Perspektive zeigt.

Sonstiges: Zinsbindungsdauer „mehr als 5 Jahre“, siehe Aufstellung unten, durchschnittliche Zinsen wohl „unter 2%“, LTV 46,60 % (Stand 31.03.2023).

Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden mit durchschnittlich rund 1,48 % verzinst (Stand 31.12.2022),

Immobilienaktien: Vonovia Fälligkeitsstruktur, Stand 31.03.2023, Quartalsbericht Seite 17
Fazit: Die Aktie hat kräftig vom Hoch verloren – trotz Konzenttration auf konjunkturunsensible Wohnimmobilien. Hohe Verschuldung ist auf absehbare Zeit günstig finanziert – fraglich wie stark der Buchwert zukünftig noch abgeschrieben werden muss. Neubaumassnahmen scheinen vorerst dem Konzenr zu teuer. Gehörte Mankos: Abschreibungen auf das Immobilienvermögen drohen, Verkäufe zur LTV-Reduktion scheinen schwierig, Expansionspläne erstmal on hold, ungewisse Punkte Mietendeckel o.ä./Enteignungen. FFO-Multiple: 7,27(2,56 EUR FFO 2022 per share )
H2-Update – Von der Layen in Chile wegen Grossprojekten. ThyssenKrupp, Plug Power, Nikola, Volkswagen, Nel, Ballard Power, SFC Energy mit News.
Wochenrückblick KW 24 Allzeithoch – weiter so? News. thyssenKrupp, Plug Power, Smartbroker, Dürr, KWS, Nel, Hamborner, Dermapharm, SFC Energy,Volkswagen,…
Nikola meldet Freitag nach Handelsschluss Personalabbau, lfd. Kosten – 50 Mio USD. S3 Partners Dusaniwsky sieht aufziehenden Short Squeeze.
SARTORIUS Aktie am Montag im Fokus. Freitag gab’s die kalte Dusche Prognosereduktion erst nach ‚Handelsschluss.
HELMA Eigenheimbau Aktie im freien Fall. Management sah sich gezwungen die Prognose für 2023 zu reduzieren. Es wird „rot“ und Umsatzminus.
Autozone Aktie – Platow sieht einen ausgewiesenen Wachstumswert, der über Jahre kräftig wächst, seine Gewinne steigert und Perspektive zeigt.
H2-Update – Von der Layen in Chile – wegen Grossprojekten. ThyssenKrupp, Plug Power, Nikola, Volkswagen, Nel, Ballard Power, SFC Energy mit News.
Lanxess Aktie fällt heute. Kräftig. Zuerst. Und dann? 3 Analysten halten weiter die Stange – Einstiegschance?

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