DEMIRE Aktie immer schwächer. Gründe liegen nicht im „Operativen“. Vermietung in Kassel löst weder Hauptaktionärsproblem noch Klumpenrisiko.

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DEMIRE Aktie

DEMIRE Aktie mit nur 6,5 % Streubesitz ist naturgemäss relativ wenig liquide und hat neben dem geringen Streubesitz zwei weitere „bemerkenswerte“ Sondersituationen „zu verarbeiten“: Einmal haben die bisherigen Hauptaktionäre klar kommuniziert ihre Beteiligung „loswerden zu wollen“ –

mit dem Nebeneffekt bis zum Ausstieg jeden Bilanzgewinn vollständig zur Ausschüttung an die Aktionäre zu bringen, wie bereits für zwei Geschäftsjahre durchgezogen. Dazu kommt ein gefährliches Klumpenrisiko auf der Finanzierungsseite – eine 600 Mio EUR Anleihe steht für einen Grossteil der Gesamtverbindlichkeiten, hat eine relativ kurze Restlaufzeit bis 2024 und ist aufgrund der Situation auf der Aktionärsseite wahrscheinlich schwer zu refinanzieren, zumindest bis zur Klärung auf dieser Seite. Und dazu kommen die derzeit steigenden Zinsen. Die Unsicherheit des Kapitalmarktes über die DEMIRE-Zukunft zeigt sich im aktuell schwachen Aktienkurs und dem Anleihekurs, der sich „knapp über 60 % bewegt. Trotz starker operativer Zahlen.

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Operativ sieht es besser aus. Heute wieder eine Vermietung in der Newsliste – Fortsetzung diverser Vermietungserfolge. Spannend ist die Frage, ob am 17.11.2022 im Umfeld der Quartalszahlen auch Neuigkeiten zu den Kernfragen – Aktionärswechsel und Ideen zum Finanzierungs-Klumpenrisiko – kommen.

DEMIRE: Wismar Vollvermietung – New Yorker greift zu. Davor Kassel. Zuletzt IMOTEX

In der Fußgängerzone von Wismar schloss DEMIRE einen langjährigen Mietvertrag über rund 2.000 m² Fläche mit dem Bekleidungsunternehmen NEW YORKER. NEW YORKER wird seine Kunden ab dem 10. November 2022 in der neuen Filiale begrüßen. Die DEMIRE kann damit die Vollvermietung des Gebäudes Hinter dem Rathaus 13 bis 15 langfristig sicherstellen. Die Mixed-Use-Immobilie in bester Innenstadtlage wurde im Jahr 2000 errichtet und umfasst eine Gesamtmietfläche von rund 5.000 m².

Kassel – Premier Inn

Am 22.09.2022 ging’s eine Nummer grösser: Die Hotelmarke Premier Inn kommt in die Kurfürsten Galerie nach Kassel. Damit bekommt das DEMIRE-Objekt einen neuen, attraktiven Ankermieter. Die Kurfürsten Galerie in Kassel gehört seit 2015 zum Bestandsportfolio der DEMIRE. Das Mixed-Use-Objekt wurde 1991 eröffnet und verfügt über eine Gesamtmietfläche von 20.000 m2, davon entfallen rund 9.000 m2 auf den Hotelbetrieb. Einzelhandelsgeschäfte, Gastronomieangebote, Praxen, Büros, Wohnungen sowie die Kasseler Spielbank verteilen sich auf weitere 11.000 m2.

Das ursprünglich von der Mövenpick und später von der Best Western Gruppe betriebene Hotel in der Kurfürsten Galerie soll im Zuge des Betreiberwechsels umfassend modernisiert und umgebaut sowie an aktuelle technische Anforderungen angepasst werden. Die Anzahl der Zimmer wird durch die geplanten Umbaumaßnahmen von 128 auf 165 Zimmer steigen.

Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE, sagte: „Wir freuen uns, dass wir mit Premier Inn einen starken Partner für das Hotel in der Kurfürsten Galerie in Kassel gewinnen konnten. Premier Inn bietet ein frisches Design-Konzept und ein überzeugendes Übernachtungsangebot, zwei Elemente, die hervorragend zum Mischkonzept der Kurfürsten Galerie passen.“

Chris-Norman Sauer, Acquisitions Director Premier Inn Deutschland ergänzte: „Kassel gehörte schon länger zu unseren Standort-Präferenzen in Deutschland. Die Stadt ist nicht nur wegen der kulturellen Highlights als Übernachtungsstandort gefragt, sondern auch aufgrund ihrer Funktion als wirtschaftsstarke Ober-Metropole. Diese doppelte Attraktivität ist für uns ein wichtiges Kriterium und birgt deshalb am Kasseler Beherbergungsmarkt noch erhebliches Potenzial.“ 

Und nicht zu vergessen die 56.000 Quadratmeter Mietvertragsverlängerung durch IMOTEX in Neuss.

FoF steigen, Portfoliobereinigung reduziert Mieteinnnahmen im ersten Halbjahr – hilft bei Refinanzierungsfragen definitiv. Half nicht der DEMIRE Aktie

Die Funds from Operations I (nach Steuern, vor Minderheiten) wuchsen im ersten halbjahr um 7,1 % bzw. auf 20,8 Mio EUR nach 19,4 Mio EUR in der Vorjahresperiode. Der NAV je Aktie (unverwässert) sinkt nach einer Dividendenauszahlung von 0,31 EUR auf 5,79 EUR – zum 31.12.2021 bei 5,96 EUR. Beim derzeitigen Aktienkurs von rund 2,09 EUR ein schöner Discount, insbesondere da ein Verkauf nach Bilanzstichtag über dem „Verkehrswert“ die Bewertung der Immobilien als „nicht übertrieben“ bestätigte, zumindest für den Einzelfall.

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Die Anzahl der Immobilien bleibt mit 64 Objekten gegenüber dem Jahresende 2021 ebenso konstant wie der Wert des Portfolios von rund 1,4 Mrd EUR. Ein Objektverkauf über Verkehrswert erfolgte nach dem Berichtsstichtag. Die DEMIRE weist für den Berichtszeitraum eine hohe Vermietungsleistung von rund 145.000 m² aus, wovon 72 Prozent auf Anschlussvermietungen, herausstechend die IMOTEX-Vertragsverlängerung in Neuss,  und 28 Prozent auf Neuvermietungen entfallen. Die EPRA-Leerstandsquote des Portfolios sinkt auf 9,5 nach 11,0 % zum Jahresende 2021. Der WALT bleibt mit 4,6 Jahren im Vergleich zum 31.12.2021 (4,7 Jahre) nahezu konstant. Das like-for-like Wachstum der annualisierten Vertragsmieten seit dem 30.06.2021 beträgt 0,9%.

Prognose bestätigt

Für 2022 erwartet der Vorstand Mieterträge zwischen 78,0 und 80,0 Mio EUR sowie FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) in der Spanne von 38,5 und 40,5 Mio EUR. Im ersten Halbjahr erreicht wurden Mieterträge in Höhe von 39,5 Mio EUR erreicht – im Plan. Letztendlich errreicht das EBT einen Wert von 17,5 Mio EUR gegenüber 18,8 Mio EUR im ersten Halbjahr 2021.

Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE, sagt: „Die wirtschaftliche Stabilität unseres Portfolios belegt unsere REALize Potential Strategie. Wir verzeichnen weiterhin eine rege Nachfrage für unsere Flächen und profitieren von einer heterogenen Mieterstruktur in unseren Objekten. Trotz der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Unsicherheit sehen wir uns deshalb für die Zukunft gut aufgestellt.“

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Aber letztendlich wichtiger – anstehender oder zumindest gewünschter Hauptaktionärs-Wechsel….

Die am Kapitalmarkt wenig geliebten Hauptaktionäre, zumindest der grössere von beiden, der Apollo (Fonds: AEPF III 15 S.à r.l.), der rund 58,6 %, an der DEMIRE hält, und die Wecken-Gruppe, rund 32,1%, haben beide ihre Beteiligung „ins Schaufenster“ gestellt. Wollen – natürlich zu guten Preisen, was relativ ist – sich von der DEMIRE trennen. Und das täte der Gesellschaft wohl gut. Die Aufschüttungspolitik der letzten beiden Jahre wurde von den Hauptaktionären „erzwungen“ gegen Management und Aufsichtsrat.

Vollausschüttung – durchgesetzt. Dadurch Wachstumspläne natürlich gebremst. Trotz profitablen Geschäfts

Am 04.04.2022 berichteten wir: „Im letzten Jahr „schubsten“ die Hauptaktionäre die DEMIRE eine Dividende von 0,62 EUR für 2020 auszuschütten. : Am 04.03.2021 wiesen Apollo  (Fonds: AEPF III 15 S.à r.l.),  die rund 58,6 %, an der DEMIRE hält, und die Wecken-Gruppe, rund 32,1%, in einem Schreiben an die Gesellschaft darauf hin, „eine substantille Ausschüttung“ für 2020 zu erwarten.

Und so läuft es dieses Jahr wieder. Und zwar noch klarer: Nicht mehr substantielle, sondern vollständige Ausschüttung des Bilanzgewinns: „(…)Der Bilanzgewinn 2021 beläuft sich auf EUR 32,9 Millionen. Derzeit sind 105.512.596 Aktien dividendenberechtigt, da die Gesellschaft 2.264.728 eigene Aktien hält. Auf dieser Basis ergibt sich eine Dividende von EUR 0,31 je Aktie.“ (nwm Artikel komplett – HIER) So versteht man die Teilnahme der DEMIRE an der Investorenkonferenz natürlich trotz der ketzerischen Fragestellung des CFO – Hauptsache die Hauptaktionäre wechseln, um auch wieder in das Wachstum der Gesellschaft „Geld stecken zu können“. Das in der Vergangenheit durchaus Überrenditen erwirtschaften konnte.

Aber wegen drohenden Kontrollwechsels hat man die Hauptfianzierung – 600 Mio Anleihe – mit einer relativ kurzen Laufzeit (2024) emittiert

Die 2019 mit einem Zinskoupon von nur 1,875 % emittierte Anleihe steht in 2024 vollständig zur Refinanzierung an. Neben dem zeitpunktbezogenem Klumpenrisiko führt die derzeit beginnende Zinssteigerunsgphase, deren Geschwindigkeit nicht einschätzbar ist, zu einer Bedrohung der derzeit günstigen Fremdkapitalkosten. Und somit zu einer Bedrohung der bisher überzeugenden Renditen des Immobilienportfolios.

Neue Hauptaktionäre, die nicht den Apollo Malus „mit sich bringen“, könnten das derzeit schwache Rating zumindest bezogen auf die operativen Daten – von Ba3 verbessern und so gegen den Zinstrend die Risiken höherer Refinanzierungskosten ab 2024 reduzieren. Die Ausschüttungspolitik der derzeitigen Hauptaktionäre muss eine Ratingagentur, die ja die Zukunftstragfähigkeit eines Unternehmens einschätzt, zu Abschlägen des Ratings veranlassen.

Auf der „Immobilienseite“, dem operativen Ansatz der DEMIRE und der entsprechenden Skalierbarkeit bei einem gleichbleibenden, in der Vergangenheit „zusammengestrichenen“ Fixkostenblock, sieht es „nicht schlecht aus“. Heute wieder bestätigt durch Vollvermietung in Wismar. Und der geplante Ausstieg der Hauptaktionäre könnte einerseits die „Aktie“ liquider“ und damit für Anleger interessanter machen, andererseits könnte er die in 2024 anstehende Refinanzierung vereinfachen. Je länger dieser Schwebezustand der aussteige willigen und „Ausschüttungen um jeden Preis fordernden“ Hauptaktionäre Bestand hat, desto schlechter für die DEMIRE Aktie. Dazu die Fälligkeit von 600 Mio EUR an einem festen Zeitpunkt – Zinsänderungsrisiko, Refinanzierungsrisiko. Spannende Aktie je eher „neue Hauptaktionäre“ einstiegen sollten und eine andere Ausschüttungspolitik verfolgen sollten…
Chartt DEMIRE Aktie
DEMIRE Aktie – Deutsche Mittelstands Real Estate AG | Powered by GOYAX.de

 

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