DEMIRE Aktie im Blick. Positiv: IMOTEX verlängert um drei Jahre. Drohend: Fälligkeit der Anleihe.

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DEMIRE Aktie

DEMIRE Aktie mit nur 6,5 % Streubesitz ist naturgemäss relativ wenig liquide und hat neben dem geringen Streubesitz zwei weitere „bemerkenswerte“ Sondersituationen 2zu verarbeiten“: Einmal haben die bisherigen Hauptaktionäre klar kommuniziert ihre Beteiligung „loswerden zu wollen“ –

mit dem Nebeneffekt bis zum Ausstieg jeden Bilanzgewinn vollständig zur Ausschüttung an die Aktionäre zu bringen, wie bereits für zwei Geschäftsjahre durchgezogen. Dazu kommt ein gefährliches Klumpenrisiko auf der Finnazierungsseite – eine 600 Mio EUR Anleihe steht für einen Grossteil der Gesamtverbindlichkeiten, hat eine relativ kurze Restlaufzeit bis 2024 und ist aufgrund der Situation auf der Aktionärsseite wahrscheinlich schwer zu refinanzieren.. Und dazu kommen die derzeit steigenden Zinsen. Operativ sieht es besser aus:

Mietvertrag mit IMOTEX über rund 56.000 m² Mietfläche für 3 Jahre verlängert – hilft bei Refinanzierungsfragen definitiv. Hilft auch der DEMIRE Aktie

Das Objekt in Neuss ist eine der wichtigsten Immobilien des Unternehmens, so ist diese Vertragsverlängerung ebenfalls ein wichtiges Signal. ZUR IMMOBILIE: IMOTEX nutzt das Objekt für Verkaufs- und Lagerflächen, über 140 Show Rooms beherbergen rund 400 Kollektionen. Durch die Vertragsverlängerung mit dem Center Manager UNIMO bleibt der bewährte Service für die Kunden erhalten. IMOTEX in Neuss gehört seit Jahrzehnten zu den etablierten Mode-Standorten in Deutschland und ist diesbezüglich in Fachkreisen auch über die Landesgrenzen hinaus bekannt. Das Gebäude profitiert von seiner Lage an der Stadtgrenze zu Düsseldorf. Die Straßenbahnhaltestelle Rheinpark-Center Süd befindet sich in direkter Nachbarschaft. Über die nur wenige Autominuten entfernte Autobahn A46 besteht Anschluss an den Fernverkehr.

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Aber letztendlich wichtiger – anstehender oder zumidnest gewünschter Hauptaktionärs-Wechsel….

Die am Kapitalmarkt wenig geliebten Hauptaktionäre, zumindest der grössere von beiden, der Apollo (Fonds: AEPF III 15 S.à r.l.), der rund 58,6 %, an der DEMIRE hält, und die Wecken-Gruppe, rund 32,1%, haben beide ihre Beteiligung „ins Schaufenster“ gestellt. Wollen – natürlich zu guten Preisen, was relativ ist – sich von der DEMIRE trennen. Und das täte der Gesellschaft wohl gut. Die Aufschüttungspolitik der letzten beiden Jahre wurde von den Hauptaktionären „erzwungen“ gegen Management und Aufsichtsrat.

Vollausschüttung – durchgesetzt. Dadurch Wachstumspläne natürlich gebremst. Trotz profitablen Geschäfts

Am 04.04.2022 berichteten wir: „Im letzten Jahr „schubsten“ die Hauptaktionäre die DEMIRE eine Dividende von 0,62 EUR für 2020 auszuschütten. : Am 04.03.2021 wiesen Apollo  (Fonds: AEPF III 15 S.à r.l.),  die rund 58,6 %, an der DEMIRE hält, und die Wecken-Gruppe, rund 32,1%, in einem Schreiben an die Gesellschaft darauf hin, „eine substantille Ausschüttung“ für 2020 zu erwarten.

Und so läuft es dieses Jahr wieder. Und zwar noch klarer: Nicht mehr substantielle, sondern vollständige Ausschüttung des Bilanzgewinns: „(…)Der Bilanzgewinn 2021 beläuft sich auf EUR 32,9 Millionen. Derzeit sind 105.512.596 Aktien dividendenberechtigt, da die Gesellschaft 2.264.728 eigene Aktien hält. Auf dieser Basis ergibt sich eine Dividende von EUR 0,31 je Aktie.“ (nwm Artikel komplett – HIER) So versteht man die Teilnahme der DEMIRE an der Investorenkonferenz natürlich trotz der ketzerischen Fragestellung des CFO – Hauptsache die Hauptaktionäre wechseln, um auch wieder in das Wachstum der Gesellschaft „Geld stecken zu können“. Das in der Vergangenheit durchaus Überrenditen erwirtschaften konnte.

Aber wegen drohenden Kontrollwechsels hat man die Hauptfianzierung – 600 Mio Anleihe – mit einer relativ kurzen Laufzeit (2024) emittiert

Die 2019 mit einem Zinskoupon von nur 1,875 % emittierte Anleihe steht in 2024 vollständig zur Refinanzierung an. Neben dem zeitpunktbezogenem Klumpenrisiko führt die derzeit beginnende Zinssteigerunsgphase, deren Geschwindigkeit nicht einschätzbar ist, zu einer Bedrohung der derzeit günstigen Fremdkapitalkosten. Und somit zu einer Bedrohung der bisher überzeugenden Renditen des Immobilienportfolios.

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Neue Hauptaktionäre, die nicht den Apollo Malus „mit sich bringen“, könnten das derzeit schwache Rating zumindest bezogen auf die operativen Daten – von Ba3 verbessern und so gegen den Zinstrend die Risiken höherer Refinanzierungskosten ab 2024 reduzieren. Die Ausschüttungspolitik der derzeitigen Hauptaktionäre muss eine Ratingagentur, die ja die Zukunftstragfähigkeit eines Unternehmens einschätzt, zu Abschlägen des Ratings veranlassen.

Auf der „Immobilienseite“, dem operativen Ansatz der DEMIRE und der entsprechenden Skalierbarkeit bei einem gleichbleibenden, in der Vergangenheit „zusammengestrichenen“ Fixkostenblock, sieht es „nicht schlecht aus“. Heute wieder bestätigt durch die verlängerung des wichtigen Mietverhältnisses in Neuss. Und der geplante Ausstieg der Hauptaktionäre könnte einerseits die „Aktie“ liquider“ und damit für Anleger interessanter machen, andererseits könnte er die in 2024 anstehende Refinanzeirung vereinfachen. Je länger dieser Schwebezustand der aussteige willigen und „Ausschüttungen um jeden Preis fordernden“ Hauptaktionäre Bestand hat, desto schlechter für die DEMIRE. Dazu die Fälligkeit von 600 Mio EUR an einem festen Zeitpunkt – Zinsänderungsrisiko, Refinanzierungsrisiko. Spannende Aktie je eher „neue Hauptaktionäre“ einstiegen sollten und eine andere Ausschüttungspolitik verfolgen sollten…
Chartt DEMIRE Aktie
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