Corestate Aktie: Wird’s eng? Refinanzierungen stehen an, Prognose gestrichen und Q1…

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Corestate Aktie vor Trendwende?

Corestate Aktie steht offensichtlich für eine grössere Baustelle, als die „Neueinsteiger Ehlerding/Efremidis erwartet haben. Und der Aktienkurs auf einem Niveau von aktuell 5,00 EUR spricht Bände (Schlusskurs 10.05., XETRA)). Gründe für den nächsten Kursschock – gestern Minus 41% am Ende des Tages?Seit den vorläufigen Zahlen gab es am 30.03. eine „Verschiebung Veröffentlichung des geprüften Konzernabschlusses 2021 aufgrund andauernder Jahresabschlussprüfung“ mit der Vorwarnung, das die Goodwill Werte der Beteiligung Helvetic Financial Services wohl keinen Bestand haben würden. Ansonsten keine Hinweise auf andere „Probleme“ bei Prüfung des Jahresabschlusses.

Dann am Montag sprach man bei Corestate von der „Prüfung von Refinanzierungsmöglichkeiten“ . Alarmstimmung für die Anleger. Mit den Worten „parallel dazu alternative Maßnahmen zur Refinanzierung der Wandelschuldverschreibung (fällig November 2022) und der Anleihe (fällig April 2023) vorzubereiten. Zu diesem Zweck hat die Gesellschaft unter anderem einen Financial Advisor mandatiert, um die Optionen zur Refinanzierung beider Instrumente unter Einbeziehung potenzieller Alternativszenarien zu evaluieren und gegebenenfalls vorzubereiten.“

Und gleichzeitig kassierte man die Prognose wegen Unsicherheiten insbesondere aufgrund der Ukraine-Krise – Corestate Aktie unberechenbarer geworden…

Mit der Aussage nicht zu wissen, wie sich die Zahlen verschlechtern könnten, weckte man nicht egrade vertrauen in die Planungshoheit der neuen Führung unter dem CEO Efremidis, der jetzt extrem gefordert ist. Dazu die Quartslzahlen von Gestern, die auch kein schönes oder aufbauendes Bild zeichnen:

Der Umsatz aus fortgeführten Aktivitäten betrug 29,7 Mio EUR, nach € 30,2 Mio im vergleichbaren Quartal des Vorjahres. Das EBITDA der fortgeführten Geschäftsaktivitäten verbesserte sich von minus  0,2 Mio EUR im Vorjahr auf aktuell 0,7 Mio EUR Das um Sondereffekte bereinigte Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsaktivitäten betrug minus 7,6 Mio EUR (Vorjahr: minus 7,0 Mio). Das von Corestate verwaltete Immobilienvermögen im Kerngeschäft belief sich am Ende des ersten Quartals 2022 auf rund 18,4 Mrd EUR.

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Mutares stark und es soll noch besser werden
Risikofeld Finanzierung!

Da gab es gestern folgende Aussage: „Auf der Finanzebene bleibt die Entschuldung sowie die Refinanzierung des Konzerns Kernthema. Ende des ersten Quartals betrug die Nettofinanzverschuldung der Gruppe € 532,7 Mio. (2021: € 526.5 Mio.), die Liquiden Mittel lagen bei € 63,3 Mio. (2021: € 62,8 Mio.). In Anbetracht der eingeleiteten Maßnahmen zur Gewinnung von zusätzlicher Liquidität prüft das Management derzeit parallel geeignete Optionen zur Refinanzierung der Wandelschuldverschreibung fällig im November 2022 und der Anleihe fällig im April 2023.“

Kernthema trifft es sehr genau – die frage ist ob und zu welchen Konditionen, wer bereit ist diese Refinanzierungen zu stemmen. Der Kapitalmarkt scheint derzeit schwierig. Wäre zumidnest aber eine sehr teure Variante ohne Platzierungsgarantie. Unsicherheit, die sich im Kurs widerspiegelt.

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Kennzahlen

Kennzahlen

Q1-2022Q1-2021Veränd.
Gesamterlöse€ Mio.37.637.31.0%
Gesamterlöse fortgeführte Aktivitäten€ Mio.29.730.2-1.6%
Umsatz Real Estate Equity€ Mio.12.411.76.0%
Umsatz Real Estate Debt€ Mio.17.721.3-16.9%
Erlöse im Segment Other€ Mio.-0.4-2.9
EBITDA€ Mio.-0.7-2.0
EBITDA fortgeführte Aktivitäten€ Mio.0.7-0.2
EBITDA-Marge%2.5%-0.8%
Konzernergebnis€ Mio.-10.9-14.5
Konzernergebnis fortgeführte Aktivitäten€ Mio.-9.3-12.0
Bereinigtes Konzernergebnis1€ Mio.-9.1-9.1
Bereinigtes Konzernergebnis fortgeführte Aktivitäten1€ Mio.-7.6-7.0
Ergebnis je Aktie fortgeführte Aktivitäten-0.30-0.53
31.03.202231.12.2021
Buchwert Eigenkapital je Aktie18.0318.31
Gesamtes Eigenkapital€ Mio.616.5626.2
Anzahl Aktien34,193,80834,193,808
Eigenkapitalquote%44.344.3
Zahlungsmittel€ Mio.63.362.8
Netto-Verschuldung€ Mio.532.7526.5
Verschuldungsquote12.4712.04
Verwaltetes Vermögen€ Mrd.23.927.8
Anzahl MitarbeiterFTE791811

Wertberichtigung für „zu teuren Zukauf“ in der Vergangenheit und erhöhte Risikovorsorge! Corestate Aktie vor Neuanfang nach dieser „Bereinigung“?

Und dass es wirklich „noch einiges zu tun gibt“ in dem von Veränderungen, Personalrochaden und Strategiewechseln geschüttelten Konzern, zeigte die überraschende Personalie vom 08.03., als auch die vorläufigen Zahlen vorgelegt worden waren. Man ahnte wohl schon „Überraschungen“: CORESTATE Capital Holding S.A. (ISIN: LU1296758029) bekam – wieder einmal – einen neuen CEO. Und der alte blieb – wieder einmal – an Bord und übernahm andere Aufgaben ausserhalb des Vorstands – „aus regulierungstechnischen Gründen“.  

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KURZFASSUNG: Der Wertansatz, und damit der seienrzeit gezahlte Kaufpreis ( bewertete Netto-Aktiva plus „Aufgeld“, Goodwill) für die Beteiligung Helvetiv Financial Services war zu hoch. Zukünftige Ertragsmöglichkeiten sind geringer als durch die Höhe des Goodwill ausgedrückt: Abschreibung von 175 Mio EUR auf 345 Mio EUR als notwendig erachtet, die den Unternehemensgewinn 2021 ins Minus jagen. Dazu musste  „für kurzfristige Bilanzpositionen mit kritischen Fälligkeiten eine aufwandswirksame Risikovorsorge in Höhe von insgesamt € 46 Mio. gebildet“ werden. Wahrscheinlich nicht einbringbare Forderungen waren nicht entsprechend bilanziert. Führt insgesamt zu Veränderungen bei den „vorläufigen Zahlen“:

„Das bereinigte EBITDA beträgt nun € 43,8 Mio. Mit Abzug von akquisitions- und transformationsbedingten Einmalbelastungen in Höhe von € 17,4 Mio. liegt das berichtete EBITDA aus fortgeführten Geschäftsaktivitäten bei € 26,4 Mio. Das bereinigte Konzernergebnis beläuft sich auf € 23,7 Mio., das berichtete Konzernergebnis aus fortgeführten Aktivitäten 2021 liegt bei € -192,8 Mio.“ – ZUVOR sprach man von einem bereinigten EBITDA von 89,8 Mio EURund einem bereinigten  Konzernergebnis von 59,4 Mio EUR. 

Neuer CEO Stavros Efremidis betonte das wenige Positive aus dieser Meldung – Corestate braucht endlich eine klare Richtung.

Offensichtlich war der Wechsel des CEO mehr als berechtigt, wenn man die Veränderungen der vorläufigen Zahlen, noch vom „alten CEO“ vorgelegt, bis zu den gestern testierten Zahlen betarchtet. CEO Stavros Efremidis ist um schadensbegrenzung bemüht: „Wir haben noch einige Themen aus der Vergangenheit abzuarbeiten, das ist nicht immer leicht und kostet neben Zeit auch viel Energie. Wichtiger ist jedoch, dass die Weichen für eine erfolgreiche Zukunft gestellt werden. Dazu haben wir jetzt mit hoher Konsequenz Risikopositionen in unserer Bilanz bereinigt. Parallel arbeiten wir mit Hockdruck an der Umsetzung unserer strategischen Agenda, trennen uns von Randaktivitäten, konzentrieren uns auf das Kerngeschäft rund um Immobilieninvestments, vereinfachen und verschlanken interne Strukturen, senken Kosten und positionieren uns Ende des Jahres mit einer frischen starken Marke neu bei unseren Kunden und Investoren.“

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Efremidis ergänzt: „Die buchhalterischen Wertanpassungen haben keinen Einfluss auf die zukünftige Leistungsfähigkeit unseres Kerngeschäfts. Aktuell verfügt Corestate jenseits der operativen Ertragskraft über eine sehr belastbare Substanz an Vermögenswerten und Co-Investments von rund € 1,4 Mrd. bei einem bilanziellen Eigenkapital von deutlich über € 600 Mio. Wir werden im laufenden Jahr wie geplant unsere Kapitalstruktur weiter optimieren, deutlich Liquidität freisetzen und unseren Financial Leverage auf 2-3x senken. Das ist die Basis für unsere Refinanzierung. Corestate kann damit zukünftig sein volles Potenzial als attraktiver Wachstums- und Dividendentitel am Markt entfalten.“

Also wieder Alles auf Anfang? Riecht nach einer letzten Chance, auch wenn der Turnaround nun doch nicht in 2021 gelungen ist. Der Umbau der Corestate war offensichtlich erforderlich – erforderlicher als zuvor vermutet. Auch im laufenden Jahr muss die Corestate Gruppe nach eigenen Worten weiter an der Vereinfachung der internen Strukturen und Prozesse arbeiten. Damit einher gehe eine strikte Konzentration auf das Kerngeschäft rund um das Immobilien Asset Management und die Trennung von renditeschwachen Randaktivitäten. Geplant sei zudem für das zweite Halbjahr ein umfassendes Rebranding der Dachmarke Corestate und eine breite Neupositionierung auf dem Immobilien- und Kapitalmarkt. Zeichen der Stagnation, des „Umbruchs“:  Das verwaltete Immobilienvermögen im Kerngeschäft von Corestate betrug zum 31.12.2021 unverändert rund 19 Mrd EUR., die gesamten Assets under Management lagen Ende 2021 bei 27 Mrd EUR. Mit diesen Pfunden kann man wuchern. Ob die Prognose für 2022 noch gilt? Wahrscheinlich. Ausser die wertberichtigten Forderungen führen nicht zu den geplanten Liquiditätszuflüssen und reduzeiren so den geplanten Cash Flow mit möglichen Auswirkungen auf die Unternehemnsplanung.
Prognose sah Gewinnsteigerung bei annähernd „gleichbleibenden Umsätzen“ — JETZT GECANCELT, Schade!

STAND 08.03.2022: Eines der vorrangigen Ziele der neu zusammengestellten Corestate-Führungsmannschaft sei es, die Finanzverbindlichkeiten deutlich zu reduzieren und die turnusmäßige Refinanzierung noch vor dem Sommer abzuschließen. Wie nah die Gruppe aufgrund ihrer hohen Verschuldung „am Abgrund“ stand, wird wahrscheinlich erst in Jahren thematisiert werden, aber der Druck der hohen Schulden scheint alle unternehmerischen Pläne zu bestimmen.

„Die spürbare Belebung des Marktumfelds sowie der Anlagedruck institutioneller Investoren führen zu einer ungebrochenen starken Nachfrage nach profitablen Immobilieninvestments.“ – so die Corestate Konzernführung.  Warum erwartet vor diesem Hintergrund die Gesellschaft 2022 ein weiteres Wachstum in sehr überschaubarer Grösse.  Und dazu einen Umsatz im Kerngeschäftnur  in der Bandbreite zwischen 210 Mio. und 230 Mio EUR. Sowie ein EBITDA zwischen 90 Mio und 110 Mio EUR ? In 2021 haben die fortzuführenden Segmente bereits einen Umsatz von 215,4 Mio EUR erzielt.

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Mutares stark und es soll noch besser werden

Und die Zahlung einer Dividende für 2022 (!) in Höhe von 0,50 EUR erschien in diesem Zusammenhang wenigstens „Trostpflaster“. Aber auch das ist seit Gestern erstnmal gestrichen – Unsicherheit. Gift für eine Kurserholung.

Corestate Aktie vor Neuanfnang?

Chart: CORESTATE Capital Holding S.A. | Powered by GOYAX.de

 

 

 

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