publity, PREOS , GORE. War ruhig geworden. Jetzt will publity 100 Mio Anleihe platzieren. Mutig.

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publity, PREOS , GORE - viel Bewegung. Ob immer logisch, sei dahin gestellt. Und am Ende? Transparenz?

publity, PREOS, GORE – es ist still geworden um das Trio miteinander verbundener Firmen. Gab wohl „nichts zu melden“.  Nichts mehr gehört seit man am 03.03.2022 ein umfangreiches Einbringungs- Veräusserungs- und Bewertungsmodell zur zukünftigen Konzernstruktur – inclusive stark reduzierter publity Beteiligung – am Ende von nur noch 20%  an der PREOS und einer vollständig unabhängigen GORE. (Zur Vorgeschichte in Teil 1, Teil 2, Teil 3, Teil 4 ,Teil5 und Teil 6 unserer Reihe „Eyemaxx, Northern Data, PREOS und publity – Geduldsspiel“.)

Bevor wir dieses Konstrukt nochmals beschreiben – inclusive der seit damals veröffentlichten Transaktionen zur Umsetzung – zur heutigen Meldung von publity:

100 Mio EUR Anleihe soll platziert werden – von publity. Unbesichert. Inclusive schlummernder Wertberichtigungen im Beteiligungsportfolio, die in 2021 zu einem Bilanzverlust von 15 Mio EUR führten?

Fangen wir vorne an: Im Geschäftsjahr 2021 musste die publity- nachdem man in den Vorjahren viele Millionen EUR Bewertungsgewinne durch interne Portfolio-verköufe oder -einbringungen erzielt hatte  – erstmals der  Realität Rechnung tragen. Zuerst einmal wir reden von der am 13.09.2022 AUFGESTELLTEN, seinerzeit noch nicht testierten Bilanz der publity (KORREKTUR: Am 26.10.2022 wurde die Bilanz der publity AG ohne erkennbare oder grössere Korrekturen testiert! Geschäftsbericht 2021 HIER):

NACHTRAG 09.10.2022: Am 30.09.2022 veröffentlichte die publity die Halbjahreszahlen und verwies auf den bilanzbericht 2021 auf der Homepage. Entsprechende Erläuterungen, Ergänzungen wurden im vorliegenden Artikel vorgenommen. wir danken dem Hinweis eines Lesers, der uns auf den veröffentlcihten Geschäftsbericht 2021 hinwies.
Wertberichtigungen auf GORE und PREOS brachten Bilanzverlust für die publity! Gemeldet am 13.09.2022 für die Bilanz zum 31.12.2021!

Der Asset Manager publity AG („publity“, ISIN DE0006972508) geht im Rahmen der Aufstellung des Jahresabschlusses 2021 davon aus, dass der Umsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr nach HGB Rechnungslegung mit 28,7 Mio. Euro signifikant über dem Vorjahreswert von 16,0 Mio. Euro und damit deutlich über den bisherigen Erwartungen liegen wird. Zuvor war für das Geschäftsjahr 2021 ein Umsatz leicht unter Vorjahresniveau erwartet worden. Die Planüberschreitung resultiert aus dem operativen Geschäft, durch das 2021 hohe Asset Management Fees aus den betreuten Portfolios. Vor allem aber aus einem in 2022 finalen Transaktionsgeschäft erwirtschaftet wurde, welches sich Umsatz und Ergebnismäßig in 2021 niedergeschlagen hat. Entsprechend positiv entwickelte sich auch das operative Ergebnis (EBIT), das 2021 mit voraussichtlich 14,6 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 6,5 Mio. Euro mehr als verdoppelt werden konnte.

Anmerkung: Dass man nach 9 Monaten von einem Umsatz ausgeht und nicht berichtet, zeigt schon ein gewisses Dilemma, dass – so mutmassten wir – möglicherweise die Klippe der Bilanzprüfung nicht überstehen könnte. Offensichtlich konnten die WP der Argumentation und Bilanzierung der publity folgen und erteilten letztendlich das Testat: Am 27.09.2022 wurde die Bilanz der publity TESTIERT – ohne Einschränkungen. Mit einem operativen Ergebnis von „voraussichtlich“ 14,6 Mio EUR könnte man wohl leben. Letztendlich wurde ein JAHRESVERLUST von Minus 15.428.108,66 EUR testiert. Und weiter mit der Meldung:

Im Zuge des Jahresabschlusses wird publity den bilanziellen Wertansatz ihrer Beteiligungen an der Konzerntochter PREOS Global Office Real Estate & Technology AG, sowie der GORE Office Real Estate AG den aktuellen Marktbedingungen anpassen. In diesen Tochtergesellschaften ist der großvolumige Immobilienbestand des Konzerns gebündelt. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund signifikant steigender Zinsen wird publity eine nicht liquiditätswirksame Wertberichtigung auf die Beteiligung im unteren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich vornehmen. In der Folge erwartet publity für 2021 einen Jahresfehlbetrag von 15,5 Mio. Euro. Dieser Wert liegt unter dem Vorjahreswert von 12,1 Mio. Euro und der bisherigen Erwartung, die einen Jahresüberschuss von 9 – 12 Mio. Euro vorsah.“ (UNTERNEHMENSMELDUNG 13.09.2022)

Anmerkung: Wertberichtigung im unteren zweistelligen Millionenbereich führt zu Bilanzverlust von „voraussichtlich“ 15,5 Mio EUR, testiert 15,428 Mio EUR. Schon eine sehr konkrete Zahl, wenn das operative EBIT noch 14,6 Mio EUR beträgt und davon Zinsen und Steuern „abgehen“ könnte man die Abschreibung auf die GORE udn PREOS Beteiligungen wohl relativ gut beziffern – anhand der testierten Bilanz beziffert sich die Abschreibung auf die PREOS-Anteile der publity auf exakt 27.467.359,48 EUR . Frage bleibt batürlich inwieweit die Kursentwicklungen der GORE (indirekt) und PREOS Aktie in 2022 zu weiteren Abschreibungen führen könnten. Oder ob hier das im März vorgestellte Konstrukt der festen Aktienkurse greifen kann.

Und dann gab es am 30.09.2022 die Zahlen zum ersten Hlabjahr der publity – operativ soll es wohl richtig gut laufen – zu eventuellen Wertberichtigungen bei den Betieligungen gibt es kein Wort – stehen wohl keine an…

„Die publity AG („publity“, ISIN DE0006972508) hat auch im ersten Halbjahr 2022 eine starke operative Entwicklung erzielt. Das EBIT stieg nach HGB-Rechnungslegung im Vergleich zur Vorjahresperiode um 28 % auf rund 6,4 Mio. Euro, der Periodenüberschuss verbesserte sich um 12 % auf 5,2 Mio. Euro. Der Umsatz lag in der ersten Jahreshälfte 2022 bei rund 10 Mio. Euro, nach 11,5 Mio. Euro im Halbjahr 2021.

Das erste Halbjahr 2022 war bei publity durch zahlreiche Transaktionen am Büroimmobilienmarkt geprägt. So konnte der Asset Manager unter anderem eine knapp 13.000 Quadratmeter große Immobilie in zentraler Lage von Mühlheim (Ruhr) veräußern. Zudem konnte eine Immobilie in Leonberg mit einer Gesamtmietfläche von knapp 6.000 Quadratmetern und solider Mieterstruktur erfolgreich verkauft sowie Vermietungserfolge, u.a. bei einem Büroobjekt in Bielefeld, erzielt werden.

Aufgrund des erfolgreichen ersten Halbjahrs 2022 erwartet publity weiterhin einen operativ starken Jahresverlauf.“ (UNTERNEHMENSMELDUNG 13.09.2022)

Anmerkung: Umsatzrückgang gegenüber Vorjahr für das erste Halbjahr überschaubar. Wie gesagt die „operative Entwicklung“ sieht man bei publity für das ganze Jahr 2022 stark. Und eine Frage nach potentiellen Wertberichtigungen stellt sich nicht? Was wäre bei einem Scheitern des im März vorgestellten Betieligungsrochade-Spiels? Offene Fragen die vielleicht im Prospekt der zur Platzierung angebotenen neue Anleihe aufgeführt sein sollten?

Spannend wird für die heute angekündigte Anleihe, wie im anstehenden Verkaufs-Prospekt die Wertberichtigungsrisiken und Risiken des Scheiterns der PREOS-GORE-publity Transkationen aus März gesehen werden.

„Der Vorstand der publity AG (Scale, ISIN DE0006972508, „publity“) hat am heutigen Tage die Emission einer neuen nicht nachrangigen und nicht besicherten Unternehmensanleihe im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 100 Mio., eingeteilt in 100.000 Stück untereinander gleichberechtigte, auf den Inhaber lautende Teilschuldverschreibungen im Nennbetrag von jeweils EUR 1.000,00 und mit voraussichtlicher Endfälligkeit am 19. Dezember 2027 beschlossen (die „publity-Anleihe 2022/2027“). Der Zinskupon wird sich voraussichtlich auf 6,25 % p.a. belaufen. Die Zustimmung des Aufsichtsrats steht noch aus.

Die Emission soll im Wege eines öffentlichen Angebots in Deutschland und im Großherzogtum Luxemburg auf Basis eines von der luxemburgischen Wertpapieraufsichtsbehörde Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) zu billigenden Wertpapierprospekts erfolgen. Zusätzlich sollen die Schuldverschreibungen ausgewählten Anlegern im Rahmen einer Privatplatzierung in Deutschland und anderen ausgewählten europäischen Jurisdiktionen zum Kauf angeboten werden. Für die Begleitung der Emission der publity-Anleihe 2022/2027 wurde bankenseitig die futurum bank AG mandatiert.

Anmerkung: Wertpapierprospekt kann vielleicht einige Fragen klären – vielleicht liegt dann auch eine testierte Bilanz für den 31.12.2021 vor, die bestimmt hilfreich für eine eventuelle Anlageentscheidung wäre.

Der Emissionserlös soll der Finanzierung des weiteren Wachstums und der weiteren Entwicklung der publity Unternehmensgruppe und dabei vorrangig der Akquisition weiterer Immobilienobjekte in Deutschland sowie von Beteiligungen dienen.

Anmerkung: Spannend wird hier die Bewertung potentieller Beteiligungen sein – in der Vergangenheit ja durchaus häufiger beäugt worden.

Der für das öffentliche Angebot der publity-Anleihe 2022/2027 maßgebliche Wertpapierprospekt wird nach dessen Billigung durch die CSSF auf der Website der publity (www.publity.de) in der Rubrik „Investor Relations“ abrufbar sein. In diesem Zusammenhang sind die Hinweise im nachstehenden Abschnitt „Disclaimer“ zu beachten.

Um die Finanzierungsstruktur von publity auch bezüglich Fristen und Zinssatz der geplanten neuen publity-Anleihe 2022/2027 und der bereits begebenen publity-Anleihe 2020/2025 auf den Wachstumskurs des Unternehmens auszurichten, hat der Vorstand der publity ebenfalls am heutigen Tage unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Aufsichtsrats und vor dem Hintergrund der Emission der publity-Anleihe 2022/2027 beschlossen, eine Abstimmung ohne Versammlung der Gläubiger der publity-Anleihe 2020/2025 durchführen und unter anderem darüber beschließen zu lassen, die Laufzeit der publity-Anleihe 2020/2025 bis zum voraussichtlichen Endfälligkeitstag der geplanten publity-Anleihe 2022/2027 zu verlängern und den Zinssatz ab dem 19. Juni 2023 auf 6,25 % p.a. zu erhöhen.

Anmerkung: Hier kommt wieder der ehemalige CEO der publity ins Spiel, der seinerzeit – siehe Vorgeschichte – sehr überraschend seinen Posten räunte udn der immer noch über seine Beteiligungsgesellschaft wahrscheinlich einen starken Einfluss als Aktionär und Gläubiger geltend machen kann im Konzern.

Der aktuelle Großgläubiger der publity-Anleihe 2020/2025, die Neon Equity AG (ehemals TO-Holding GmbH), die Schuldverschreibungen der publity-Anleihe 2020/2025 im Nennbetrag von knapp EUR 60 Mio. hält, hat gegenüber der publity signalisiert, einer solchen Beschlussfassung positiv gegenüberzustehen. Die Abstimmung ohne Versammlung soll vom 26. Oktober 2022 bis zum 28. Oktober 2022 erfolgen.“(UNTERNEHMENSMELDUNG 13.09.2022)

RÜCKBLICK 03.03.2022: publity, PREOS, GORE brachten ihre Aktionäre auf den „aktuellen Stand“

Zumindest meldeten alle drei Unternehmen Teilaspekte des „grossen“ Entwirrungs- und Beteiligungsreduzierungspakets. Sollte „der Anleger“ darüber zwischen der wirtschaftlichen Logik oder bilanziellen Nachvollziehbarkeit den Faden verlieren, wäre das nicht überraschend. Also zum aktuellen Stand laut „publity-Gruppe“:

publity, PREOS, GORE – Einbringen zu 3,00 EUR je Aktie, Sacheinlage für PREOS…

Aktuell leigt noch keine Bilanz 2021 vor, angekündigt für Oktober 2022 laut Homepage. Meldungen die die Thematik des Beteiligungsrevirements betreffen finden sich – ausser die Ergbenisse der a.o. HV im Sommer, die die gesellschfatsrechtlichen  Wege freimachte – NICHT. Am 03.03.2022 hiess es in der Unternehmensmeldung der GORE folgendermassen

„(…)- Luxemburgisches Beteiligungsvehikel eines internationalen Versicherungskonzerns soll zwei luxemburgische Immobilienportfolios im (Netto-)Wert von nunmehr über insgesamt EUR 2 Mrd. in zwei Schritten in die GORE einbringen

Anmerkung nwm: Im Oktober war noch von rund einer Milliarde EUR die Rede. auch die jetzt geplanten zwei Schritte erscheinen neu.

– Einbringung der beiden Portfolios gegen Ausgabe neuer GORE-Aktien zu einem Wertansatz von voraussichtlich EUR 3,00 je neuer GORE-Aktie im Rahmen von zwei Sachkapitalerhöhungen bei der GORE

Anmerkung: Im Oktober war noch von einer Spanne von 2,00 bis 3,00 EUR die Rede. Offensichtlich ist die Substanz der Aktie doch „voraussichtlich“ höher, als der Aktienkurs suggerieren könnte.

– Jeweils Einbringung der neuen GORE-Aktien in Muttergesellschaft PREOS gegen Ausgabe neuer PREOS-Aktien zu einem Wertansatz von voraussichtlich EUR 5,20 je neuer PREOS-Aktie im Rahmen von zwei Sachkapitalerhöhungen bei der PREOS“

Nichts verstanden? Hier die ausführliche Version

„In einem ersten Schritt soll ein mittelbar von dem luxemburgischen Beteiligungsvehikel gehaltenes Portfolio von drei luxemburgischen Immobilien bzw. Immobilienprojektentwicklungen bestehend aus einer Beteiligungsholding und einem Debt Fonds mit einem (Netto-)Marktwert von rd. EUR 480 Mio. in die GORE im Wege einer Sachkapitalerhöhung gegen Ausgabe neuer GORE-Aktien eingebracht werden. Der für die GORE-Aktien anzusetzende Wert soll anhand des Börsenkurses und auf der Grundlage einer unabhängigen Unternehmensbewertung ermittelt werden und wird voraussichtlich bei EUR 3,00 je GORE-Aktie liegen.

In einem zweiten Schritt sollen die neu entstandenen GORE-Aktien in die PREOS im Wege einer Sachkapitalerhöhung gegen Ausgabe neuer PREOS-Aktien eingebracht werden. Der für die PREOS-Aktien anzusetzende Wert soll anhand des Börsenkurses und auf der Grundlage einer unabhängigen Unternehmensbewertung ermittelt werden und wird voraussichtlich bei EUR 5,20 je PREOS-Aktie liegen.

Wow:Die aktuell an der Börse für 4,31 EUR (Schlusskurs, 06.10.2022.)gehandelte PREOS-Aktie wird also mit einem „voraussichtlichen“ Wert von 5,20 EUR angesetzt.Weshalb die luxemburgischen Investoren eine derartige Transaktion durchführen? Scheint auf jeden Fall nicht auf den ersten Blick erschliessbar.
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Die Sachkapitalerhöhungen der PREOS und GORE sollen auf jeweiligen außerordentlichen Hauptversammlungen im zweiten Quartal 2022 beschlossen werden.

Im nächsten Schritt soll ein weiteres mittelbar von dem luxemburgischen Beteiligungsvehikel gehaltenes Portfolio von vier luxemburgischen Immobilien bzw. Immobilienprojektentwicklungen im (Netto-)Wert von insgesamt voraussichtlich rd. EUR 1,75 Mrd. in die GORE im Wege einer weiteren, für den Zeitraum zwischen dem 4. Quartal 2022 und dem 4. Quartal 2023 geplanten Sachkapitalerhöhung gegen Ausgabe weiterer neuer GORE-Aktien eingebracht werden. Der für diese neuen GORE-Aktien anzusetzende Wert soll – ermittelt auf Basis des Börsenkurses und auf der Grundlage einer unabhängigen Unternehmensbewertung – voraussichtlich ebenfalls bei EUR 3,00 je GORE-Aktie liegen.

In einem vierten Schritt sollen die infolge dieser weiteren Sachkapitalerhöhung neu entstandenen GORE-Aktien in die PREOS ebenfalls im Wege einer Sachkapitalerhöhung gegen Ausgabe neuer PREOS-Aktien eingebracht werden. Der für diese neuen PREOS-Aktien anzusetzende Wert soll gleichfalls anhand des Börsenkurses und auf der Grundlage einer unabhängigen Unternehmensbewertung ermittelt werden und wird voraussichtlich bei EUR 5,20 je PREOS-Aktie liegen.

Es ist geplant, dass die PREOS die von ihr infolge der vier Transaktionsschritte gehaltenen GORE-Aktien abverkauft.

Warum verkaufen die Luxemburger Investoren nicht „ihr Immobilienpaket“ selbe rund nutzen dann meinetwegen die Erlöse für eine Kapitaleinlage bei PREOS? Warum diese Vielfalt an Bewertungen, an Sacheinlagen. SPANNEND WIRD AUF JEDEN FALL DER VERÄUSSERUNGSERLÖS FÜR DIE GORE AKTIEN AUS DEM PREOS DEPOT.

publity, PREOS, GORE – Verwirrend

Auch bei PREOS noch keine bilanz 2021 – ebenfalls für Oktober 2022 avisiert. Und auch hier ausser die Ergebnisse derao HV im Sommer keine wieterführenden Informationen oder Verfharensfortschritte. Die gleichen Transaktionen, die GORE in ihrer Unternehmensmeldung beschreibt, sind in einer zeitgleichen Meldung der PREOS aufgeführt, mit einem PREOS spezifischen Fazit:

„Im Ergebnis der Transaktion soll das luxemburgische Beteiligungsvehikel nach der ersten PREOS-Sachkapitalerhöhung im Umfang von rd. 44,7 % und nach der zweiten PREOS-Sachkapitalerhöhung im Umfang von rd. 79 % an der PREOS beteiligt sein und die PREOS ihre gesamte Beteiligung an der GORE abverkauft haben. Die PREOS-Mutter publity wird nach der ersten Sachkapitalerhöhung noch rd. 51 % der PREOS-Aktien halten und nach der zweiten PREOS-Sachkapitalerhöhung nur noch mit rd. 20 % an der PREOS beteiligt sein.“

Also: Nach Abschluss der ersten Sachkapitalerhöhung für Immobilien im Wert von rund 480 Mio EUR, die in GORE Aktien gewandelt als Sacheinlage in die PREOS eingebracht werden, beträgt die Beteiligung des luxemburgischen Vehikels rund 44,7 % (!). Nach Einbringung des zweiten Portfolios mit einem Wert von rund 1,75 Mrd EUR soll das luxemburgische Vehikel „79 %“ an der PREOS halten. Und das zu gleichen Bewertungskursen der GORE- und PREOS-Aktien. Wie das aufgehen soll, sollte mathematisch bestimmt zu lösen sein. Vielleicht hält das Vehikel bereits PREOS-Aktien? Wäre eine mögliche Erklärung der Prozentzahlen. Oder? Mehr Klarheit in der Unternehmensmeldung wäre auf jeden Fall hilfreich.

 

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publity, PREOS, GORE – und kein Wertberichtigungsbedarf?

Die Abläufe der Tochter PREOS und Enkelin GORE ergänzt publity mit seiner zeitgleichen Mail um die wichtige Aussage: „Die Beteiligung der publity an der PREOS wird nach der ersten PREOS-Sachkapitalerhöhung auf rd. 51 % und nach der zweiten PREOS-Sachkapitalerhöhung auf rd. 20 % abgeschmolzen sein.“

Also sollte man  die von publity gehaltenen Aktien an der PREOS zum derzeit aktuellen „Buchwert“ bewerten können, da ansonsten ein Hinweis auf mögliche negative bilanzielle Auswirkungen zu erwarten gewesen wäre. Oder? Würde bedeuten, dass publity „seine PREOS“ Aktien zum „voraussichtlichen Wert“ von 5,20 EUR bilanziert. Wobei der Hinweis zum Wertberichtigungsbedarf bei publity hier gewisse Abweichungen suggerieren könnte. Gut, dass das luxemburgische Vehikel diesen Wertansatz akzeptiert. Ansonsten wären wahrscheinlich Diskussionen über Bewertungsgewinne, Bewertungsansätze oder ähnliches aufgekommen.

SPANNEND WIE ES HIER WIETERGEHT  – OB DIE ANLEIHE EIN INVESTMENTCASE IST, SOLLTE JEDER ANLEGER GUT ANHAND DER VORLIEGENDEN BILANZEN VERÖFFENTLICHUNGEN UND PLÄNE PRÜFEN. BEI PUBLITY SOLLTE MAN AUCH DAS WERTPAPIERPROSPEKT IM VORFELD LESEN  – AUSFÜHRLICH BEZÜGLICH DER GENANNTEN FRAGEZEICHEN.

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