Immobilienaktien – Licht am Ende des Tunnels? Teil5: TAG Immobilien, Vonovia.

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Immobilienaktien

Immobilienaktien unter Druck – nach einigen Erholungsversuchen, einigen Pleiten sieht es immer noch ziemlich traurig aus. Zinsänderung, Immobilienkauf-Zurückhaltung, fallende Immobilienbewertungen, hohe Fremdkapitalquoten und dazu noch explodierte Baupreise. Gemengelage, die den Anlegern nicht gefällt.

Wir wollen wissen, wie es aktuell aussieht bei den Immobilienaktien. Im Juni 2022 sahen wir uns an, wie exponiert die einzelnen Immobiliengesellschaften gegenüber den Zinsänderungsrisike waren, dann gab es am 23. Juni 2023 den nächsten Überblick: FFO und Zinsbindung. Immobilienaktien – Finger weg? Teil1: Alstria, Aroundtown, DEFAMA – bis Teil 5 TAG, Vonovia. Und jetzt scheint es wieder mal an der Zeit, sich die Immobilienaktien näher anzusehen – wie steht „man“ da? Während allenthalben auf die ersten Zinssenkungen der FED oder EZB gewartet wird, scheint man von der Erholung der Immobilienaktien nicht ganz überzeugt – zumindest beim Blick auf die Kursentwicklung der meisten Branchenvertreter.

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Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt . Und jeder steht „anders“ den aktuellen Problemen für Immobiliengesellschaften gegenüber. Was jedoch für alle Immobiliengesellschaften gilt: Erfolgsmesser für die Branchenunternehmen ist der FFO, weniger der Nettogewinn, Umsätze, Erlöse oder das EPS. UND die Zinsbindungsdauer in Verbindung mit den durchschnittlichen Zinskosten. Aktuellen Entwicklungen geschuldet

Teil 5 (vorgezogen): TAG Immobilien Vonovia – Portfolioabschreibungen verhageln Bilanzen. FFO’s eigentlich verhältnismässig gut gehalten.

Angefangen im Teil 1 mit drei Immobilienaktien „Sonderfällen“ – alstria, aroundtown, DEFAMA  geht es heute weiter – aus gegebenem Anlass des „Zahlenschocks“ am Freitag bei Vonovia abweichend von der alphabetischen Reihenfolge mit Teil 5 mit TAG Immobilien und Vonovia  – 2 bis 4 folgen im Wochenrythmus: Am Freitag lieferte Vonovia vorläufige Zahlen für 2023 und die Märkte gaben klar ihre Meinung kund: Minus 10,5%, für einen DAX-Wert eine extreme Tagesbewegung. Und TAG Immobilien lieferte Anfang letzter Woche ebenfalls Zahlen mit deutlich positiven Effekten durch ROBYG-Konsolidierung.

TAG Immobilien Vonovia – Mehr als 6 Mrd EUR Verlust lassen gutes Vermietungsgeschäft und Deleveraging durch Verkäufe in den Hintergrund treten – wie lange ist die Frage? Dividende wird gezahlt!

Schaut man auf die Kursreaktion der Märkte, sollte man Katastrophen erwarten – und ein Verlust über 6 Mrd EUR schlägt schon  auf’s Gemüt. Dabei sollte man bedenken, dass er aufgrund Portfolioabwertungen – also nicht liquiditätswirksam – entstand. Operativ läuft’s – quasi Vollvermietung, trotz umfangreicher Immobileinverkäufe (rund 4 Mrd EUR) stieg der Mietertrag. Die Liquidität zur bedienung unbesicherter Fiannzierungen ist bis Mitte 2025 vorhanden. Also vielleicht Kanonendonner, der zum Einstieg genutzt werden könnte? Vielleicht.

Märkte übertreiben bei Vonovia? EPRA NTA gegenüber Vorjahr rund 10,00 EUR runter auf 46,82 EUR (Vorjahr: 57,48 EUR), aber…

Die Vonovia SE hat sich im Geschäftsjahr 2023 erwartungsgemäß operativ stabil entwickelt. Das Kerngeschäft Vermietung, das einen Anteil von 92 % am Unternehmenserfolg hat, ist im Ergebnis um 6,5 % gewachsen. Der Leerstand bleibt historisch tief. 2023 hat Vonovia Verkäufe (inkl. Joint-Venture-Strukturen mit möglichem Rückerwerb) mit einem Volumen von rund 4 Mrd EUR umgesetzt und damit das Doppelte von dem erreicht, was sich das Unternehmen für das Jahr vorgenommen hatte.

„In einem von weltweiten Krisen gekennzeichneten Jahr ist es uns gelungen, den Hebel umzulegen und von Wachstum auf Kapitaldisziplin umzustellen“, sagte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia. „Wir haben als einer der Ersten auf den dramatischen Zinsanstieg reagiert – und wir werden einer der Ersten sein, die zum gewohnten Kurs zurückkehren“, ergänzt Buch.Das Kerngeschäft Vermietung entwickelte sich weiter positiv. Es wurde durch Synergien aus dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen gestützt. Das Adjusted EBITDA im Segment Rental ist um 6,5 % auf 2.401,7 Mio. € gestiegen und liegt trotz getätigter Verkäufe über dem Vorjahresergebnis.

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Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 29,30 EUR, Tiefstkurs 15,27 EUR. AKTUELL (Schlusskurs Freitag): 23,99 EUR, Plus 27,61 % auf Jahressicht. In Anbetracht der Kursentwicklugn“passen“ die korrekturen im Umfeld der Ergebnisse vielleicht eher ins Bild.
FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / 2023: 1,69 Mrd EUR/ 2,035 Mrd EUR sogar Plus 20 % auf Jahressicht/1,847 Mrd EUR, beeinflusst durch die Immobileinverkäufe im Umfang von rund 4 Mrd EUR.
Immobilienportfolio: EPRA NTA rund 42,779 Mrd EUR (Minus 6,5% gegenüber 31.12.2022) und EPRA NTA per share von 46,82 EUR zum 31.12.2023, Zum Stichtag umfasste das Portfolio von Vonovia rund 546.000 Wohnungen und einen Verkehrswert von 83,9 Mrd. €. Der Rückgang des Portfoliowertes der Wohnimmobilien um 6,6 % im ersten Halbjahr 2023 sowie um 4,2 % im zweiten Halbjahr ist auf das veränderte Marktumfeld sowie die Verkäufe zurückzuführen. Der Trend hat sich im Jahresverlauf deutlich abgeschwächt. Der Verschuldungsgrad LTV liegt pro forma aufgrund beurkundeter Verkäufe bei 46,7 %, LTV aktuell bei 47,3%. Der Zielkorridor von 40 bis 45 % bleibt weiterhin die relevante Bezugsgröße.
Sonstiges: Zinsbindungsdauer „mehr als 5 Jahre“. Unbesicherter Finanzierungsbedarf bis zum 3. Quartal 2025 gedeckt; Investorenbasis erfolgreich verbreitert. Vonovia hat ihre Finanzierungsstrategie erfolgreich erweitert und diversifiziert. Das Unternehmen hat zu Jahresbeginn erstmals eine unbesicherte Anleihe in Höhe von 400 Mio GBP (456 Mio EUR) am britischen Finanzmarkt begeben und damit Arbitragevorteile von rund 30 Basis-punkten gegenüber Eurobonds genutzt – nach vollständiger Währungsabsicherung. Gefolgt wurde das Debüt von der ersten Schweizer-Franken-Anleihe im Wert von 150 Mio CHF (159 Mio EUR) mit Arbitragevorteilen von 10 Basispunkten gegenüber Eurobonds.
Immobilienaktien PROGNOSE 2024: Vonovia stellt Dividendenzahlung auf neue Massgrösse um, in 2024 Ertragswachstum nach Durchschreiten der Talsohle erwartet.
Ab 2024 wird Vonovia in ihrem Steuerungssystem klarer zwischen der Ergebnisorientierung und der Liquiditätsorientierung unterscheiden und löst den Group FFO ab. Damit trägt das Unternehmen dem aktuellen Marktumfeld und der daraus resultierenden notwendigen Liquiditätssteuerung präziser Rechnung. Vonovia wird ausgehend vom Adjusted EBITDA auf das Ergebnis vor Steuern (Adjusted Earnings Before Taxes, Adjusted EBT) überleiten und dieses als zentrale Ergebniskennzahl etablieren. Beim Adj. EBT handelt es sich um eine gängige Steuerungsgröße für Unternehmen; sie bietet damit eine hohe Transparenz und Vergleichbarkeit zu anderen Industrien. Als führende Kennzahl der Innenfinanzierung und damit der Steuerung der Liquidität wird Vonovia zukünftig zusätzlich den Operating Free Cashflow (OFCF) ausweisen.

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Dividendenwachstum auf Grundlage des stabilen operativen Geschäfts ist auch künftig ein Schlüsselelement für Vonovia. Die Ablösung des FFO erfordert allerdings eine neue Basis für die Dividende ab 2024. Ziel ist eine solide Dividende, die sich am Adj. EBT orientiert und jederzeit eine ausreichende Finanzierung für Investitionen sicherstellt. Wie in den vergangenen Jahren auch, werden die Aktionäre wieder die Wahl zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende haben. Für das Geschäftsjahr erwartet Vonovia das Adj. EBITDA in der Spanne von 2,55 bis 2,65 Mrd EUR, das Adj. EBT wird voraussichtlich in der Spanne von 1,70 bis 1,80 Mrd EUR liegen. Ab 2024 wird Vonovia das von der Deutsche Wohnen zum Verkauf stehende Pflegegeschäft nicht länger als Segment führen und den Neubau für den eigenen Bestand zwar in der Bewertung, jedoch nicht mehr im EBITDA, zeigen. Für den SPI wird erneut eine Zielerreichung von 100 % erwartet.

Fazit: Die Aktie hat kräftig vom Hoch verloren – trotz Konzenttration auf konjunkturunsensible Wohnimmobilien. Hohe Verschuldung ist auf absehbare Zeit günstig finanziert – fraglich wie stark der Buchwert zukünftig noch abgeschrieben werden muss. Neubaumassnahmen scheinen vorerst dem Konzenr zu teuer. Gehörte Mankos: Abschreibungen auf das Immobilienvermögen drohen, Verkäufe zur LTV-Reduktion scheinen schwierig, Expansionspläne erstmal on hold, ungewisse Punkte Mietendeckel o.ä./Enteignungen. FFO-Multiple: 7,27(2,56 EUR FFO 2022 per share )

TAG Immobilien Vonovia – ROBYG hilft auf die Beine. Immobilienaktien Tal durchschritten?

TAG Immobilien – eine Immobilienaktie, die für eine kriselnde Branche steht. Eine Übernahme mit entsprechender LTV-Erhöhung mit schlechtem Timing, die sich aber durch einen Strategieschwenk für die polnische Tochter – erst Bauträger, dann Aufbau Vermietungsportfolio – mittlerweile als Stütze des Konzerns erweist. Wegen höherer Zinsen und Baukosten, schwächelnder Konjunktur, Bewertungsabschlägen der Portfolios und Zweifeln an der Refinanzierungsmöglichkeiten sind die Kurse eigentlich fast aller Immo-Aktien unter extremen Druck geraten. Bei der TAG Immobilien, die Freitag bei 11,28 EUR (XETRA-Schluss Freitag, Tagesminus 4,2%, 52-Wochen -TIEF: 5,41 EUR, HOCH: 13,45 EUR) handelt, gab es eine schöne Erholung von den Tiefs, die aber wieder ins Stocken geriet.

BayWa – renditeschwacher Umsatzriese. Jetzt fällt auch noch die Dividende aus – Begründung „allgemein“. Unsicherheit vor den Zahlen drückt auf Aktie.
Salzgitter kann in 2023 trotz Schwäche des Stahlmarktes knapp 240 Mio EUR Vorsteuergewinn erzielen. 2024 „slightly better“.
Kaufkurse? Fragt sich, wie lange und wie stark sich die Zinssituation noch auf die Bilanzen auswirkt. Und die sinkenden Preise am Immobilienmarkt. Wie TAG Immobilien die individuellen Probleme lösen will oder kann…

Hier gibt es Fortschritte. So sieht man sich beim Portfolio auf einem Level angekommen, der zukünftig wohl keinen grösseren Abwertungsbedarf repräsentiere (in 2023 insgesamt 11,6%, eher moderat im Vergleich zum Wettbewerb). Und der LTV konnte aufgrund Desinvestments trotz Abschreibungen auf einem stabilen Level gehalten werden. Dazu die Streichung der Dividende für 2022 – ebenfalls für 2023 vorgeschlagen – welche die Verschuldung aufgrund der ROBYG-Übernahme reduzieren half. Dazu kommen gewinnträchtige Verkäufe in Polen – Bauträgergeschäft floriert.

TAG Immobilien – 2024 könnte eine Verbesserung liefern.

TAG  Immobilien Aktie erreichte in 2021 ihr Hoch von 27,65 EUR und handelt aktuell bei 11,28 EUR – zwischenzeitlich sah die Aktie Ausverkaufspreise von 5,37 EUR. Tiefer Fall – und jetzt weiter auf Erholungskurs? Bei der TAG Immobilien AG (ISIN: DE0008303504) könnte man die Stagnationsphase auf niedrigerem Niveau vielleicht in den nächsten Monaten langsam wieder verlassen:

Zahlen – Erträge sind iO, Entwicklung positiv – Bewertungen machen die Bilanz rot.

Der FFO I, der das Vermietungsgeschäft des Konzerns beinhaltet, lag mit 171,7 Mio EUR innerhalb der prognostizierten Spanne von 170-174 Mio EUR. Während das bereinigte EBITDA aus der Vermietung im Vergleich zum Vorjahr trotz der Immobilienverkäufe in Deutschland um 2,9 Mio EUR anstieg, führten höhere Finanzierungskosten im Vergleich zu 2022 zu einem FFO I-Rückgang. In Deutschland reduzierte sich der Leerstand in den knapp 85.000 Wohneinheiten des Konzerns von 4,5% zu Beginn des Jahres auf 4,0% im Dezember 2023.

Branicks Group muss bis zum 27.3. die 200 Mio EUR Frage beantworten. Heute 2 gute News, die in „normalen“ Zeiten dem Kurs geholfen hätten.
Mutares – geht’s 2024 weiter? Zweiter Zukauf in 2024 – 300 Mio EUR Umsatz, 1.400 Mitarbeiter. Bekannte Branche.

Das polnische Vermietungsportfolio umfasste zum Jahresende 2023 ca. 2.400 Wohnungen. Weitere ca. 1.400 Wohnungen zur Vermietung befinden sich im Bau, wovon rund 1.000 Wohnungen bereits in 2024 fertiggestellt werden. Bei den Wohnungen, die sich seit mehr als einem Jahr in der Vermietung befinden, erreicht das like-for-like Mietwachstum 10,8% nach 22,0% im Vorjahr. Der Leerstand dieser Wohnungen betrug zum Jahresende 2,2% nach 3,9% zum Ende des Vorjahres.

Verkäufe in Polen geben „Schmiermittel“ für TAG Immobilien.

Starke Verkaufsergebnisse in Polen sorgten in 2023 dafür, dass mit einem FFO II, der neben dem Vermietungsgeschäft auch die Verkaufsaktivitäten der TAG enthält, von 255,6 Mio EUR die Prognose von 240-246 Mio EUR übertroffen wurde. Während in Deutschland mit 1,1 Mio EUR (Vorjahr: -1,4 Mio EUR) ein in etwa ausgeglichenes Verkaufsergebnis erreicht wurde, belief sich das Verkaufsergebnis in Polen auf 82,8 Mio EUR nach 59,3 Mio EUR in 2022.

Desinvestments – am Ziel. Immobilienverkäufe in Polen belebt. Jetzt wird es besser…

Im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 veräußerte die TAG in Polen fast 3.600 Wohnungen. Dies entspricht einem starken Anstieg gegenüber dem Vorjahr, in dem unter Einbeziehung der ROBYG S.A. für volle zwölf Monate, ca. 2.400 Wohnungen veräußert wurden. Das gesamte Verkaufsvolumen in Höhe von 479,0 Mio EUR, konnte in 2023 im Vergleich zum Vorjahr (264,2 Mio EUR) deutlich gesteigert werden. Die Verkaufspreise für Wohnungen stiegen in den großen Städten Polens im Jahresverlauf zwischen ca. 15% und 20%. Auch für das Jahr 2024 wird eine weiter anhaltende starke Nachfrage nach Neubauwohnungen in Polen erwartet.

In Deutschland erfolgten in 2023 Verkäufe von 1.373 (Vorjahr 1.589) Wohnungen zu einem Gesamtkaufpreis von 213,5 Mio EUR (Vorjahr: 102,3 Mio). Dabei wurde ein gesamter Nettoliquiditätszufluss von 187,4 Mio EUR nach 86,3 Mio EUR im Vorjahr erzielt. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite der verkauften Einheiten betrug 4,3% (Vorjahr: 5,6%).

Encavis Aktie – Gerüchten werden Realität. Unter Führung von KKR will man für 17,50 EUR je Aktie den MDAX-Wert übernehmen. Was tun?
Klöckner will weg von der Zyklik. Will höhermargige Produkte, will Differenzierung vom Wettbewerb. 2023 brachte die Duisburger hier weiter.
Immobileinaktien PROGNOSE 2024: TAG Immobilien Finanzierungsstruktur gesünder. LTV bleibt hoch – Bewertungsabschläge wirken.

Am 13.11. letzten Jahres gab es eine vorsichtige Prognose von TAG Immobilien, die am 12.03. wieder bestätigt wurde:

Für das Geschäftsjahr 2024 werden erstmalig folgende Prognosen abgegeben:

  • FFO I: EUR 170-174 Mio. bzw. EUR 0,98 je Aktie (Prognose 2023: EUR 170-174 Mio. bzw. EUR 0,98 je Aktie), ca. +/-0%
  • FFO II: EUR 217-223 Mio. bzw. EUR 1,25 je Aktie (Prognose 2023: EUR 240-246 Mio. bzw. EUR 1,38 je Aktie), ca. -9%

Für die operativen Ergebnisse des Konzerns, werden folgende Werte prognostiziert:

  • EBITDA (bereinigt) Vermietung Deutschland: EUR 218-222 Mio. (Prognose 2023: EUR 223-227 Mio.), ca. -2%
  • EBITDA (bereinigt) Vermietung Polen: EUR 11-13 Mio. (Prognose 2023:
    EUR 6-8 Mio.), ca. +57%
  • EBITDA (bereinigt) Vermietung Gesamt: EUR 230-234 Mio. (Prognose 2023: EUR 230-234 Mio.), ca. +/-0%
  • EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen: EUR 64-70 Mio. (Prognose 2023: EUR 100-106 Mio.), ca. -35%
  • Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen: EUR 46-52 Mio. (Prognose 2023: EUR 72-78 Mio.), ca. -35%
FFO-I-Entwicklung 2021 / 2022 / 2023: 182,1 Mio EUR/189,4 Mio EUR,sogar Plus 4% auf Jahressicht/171,7 Mio EUR, zinsbedingtes massvolles Minus. Starke Verkaufsergebnisse in Polen sorgten in 2023 dafür, dass mit einem FFO II, der neben dem Vermietungsgeschäft auch die Verkaufsaktivitäten der TAG enthält, von 255,6 Mio EUR die Prognose von 240-246 Mio EUR übertroffen wurde.
Damit haben sich die Bewertungsansätze im deutschen Immobilienportfolio in den letzten 18 Monaten, d.h. seit den höchsten Bewertungsansätzen zum 30. Juni 2022, um rund 16% reduziert. Das Portfolio ist zum 31. Dezember 2023 nunmehr mit einer Bruttoanfangsrendite von 6,3% bzw. einen Kapitalwert von ca. EUR 1.060 je qm bewertet.Loan to Value (LTV) zum 31. Dezember 2023 mit 47,0% im Vergleich zum 31. Dezember 2022 (46,7%) nahezu unverändert geblieben.
FAZIT: Gespannt kann man auf die weitere Kursentwicklung sein. Und bei TAG Immobilien hat man sich für noch schwierigere „Finanzierungs“-Zeiten gerüstet – um den Preis einer Dividendenzahlung und Konzentration auf Immobilienverkäufe zu Lasten des eigentlich geplanten Bestandsaufbaus – insbesondere in Polen. Scheint eine faire Bezahlung. Ob der prognostizierte Stillstand in 2024 reicht, um die bereits erholte Aktie weiter stiegen zu lassen? Oder braucht es dafür eine klare Zinswende?
Nel Plug Power – warmer Regen von Biden. Endlich wieder News. Aber die Falschen.
Vonovia – nach Freitag heute Kaufkurse? Vermietung stark, LTV naja, Bewertungsabschläge zukünftig keine mehr?

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