Branicks Group Aktie schwankt um 1,00 EUR. Bis zum 27.3. wird’s wohl nicht wesentlich besser. Heute zwei Lebenszeichen!

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Branicks Group AG, ex.DIC Asset, (ISIN: DE000A1X3XX4) kommt trotz neuem Namen irgendwie nicht aus dem Tal der Tränen. Seit man Anfang Juli 2023 die FFO-Prognose kräftig zusammenstrich, mussten die Aktionäre dem weiteren Kursverfall hilflos zusehen.

Mittlerweile schwankt die Aktie um die 1,00 EUR Marke. Die Unsicherheit über die Refinanzierung und/oder Prolongierung von fälligen Verbindlichkeiten in 2024 über insgesamt 425 Mio EUR drückt beständig auf den Aktienkurs. Auch wenn am 23. Januar zumindest für das Schuldscheindarlehen über 225 Mio EUR eine denkbare Lösung unter Anwendung des STaRUG avisiert wurde, blieb man eine endgültige Lösung für die kurzfristig fällige Rest-Brückenfinanzierung über200 Mio EUR immer noch schuldig. Und hier steht die Stillhaltevereinbarung bis zum 27.03. mit den Geldgebern der verbliebenen 200 Mio EUR Brückenfinanzierung im Raum. Bis dahin muss eine Lösung her. Und klar ist:

Bis Branicks Group die 200 Mio EUR-Frage nicht beantwortet hat, wird’s nichts mit einer Kurserholung.

Und das gilt trotz der beiden heute veröffentlichten Meldungen vom Branicks Group Konzern – einmal konnte Branicks aus dem Eigenbestand ein Gewerbeobjekt in Regensburg veräussern und die Mehrheitsbeteiligung VIB Vermögen konnte in 2023 die Prognose am oberen Rand der Erwartungen erfüllen. Also zweimal Godd News, aber unwichtig in Anbetracht der offenen Prolongierung der Brückenfinanzierung. Trotzdem berichtenswert:
Mutares – geht’s 2024 weiter? Zweiter Zukauf in 2024 – 300 Mio EUR Umsatz, 1.400 Mitarbeiter. Bekannte Branche.
Encavis Aktie – Gerüchten werden Realität. Unter Führung von KKR will man für 17,50 EUR je Aktie den MDAX-Wert übernehmen. Was tun?
Klöckner will weg von der Zyklik. Will höhermargige Produkte, will Differenzierung vom Wettbewerb. 2023 brachte die Duisburger hier weiter.
Branicks Group verkauft vermietete Einzelhandelsimmobilie aus Eigenbestand.

Zwar wahrscheinlich keine kriegsentscheidende Grössenordnung – aber von der Objektbeschreibung her sowieso nicht zur Strategie passend: Um 7:00 Uhr heute Morgen meldet man die Beurkundung des Verkaufs einer Einzelhandelsimmobilie in Regensburg. Es handelt sich dabei um ein Single-Tenant-Objekt mit einer Gesamtmietfläche von 5.900 qm. Die Immobilie ist langfristig an die tedox KG, ein Handelsunternehmen für Baumarktbedarf und Heimtextilien, vermietet. Käufer ist ein privater Investor. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Auf Nachfrage bei einem Branchenkenner gehen wir von einem Immobilienwert in der Grössenordnung von plus/minus 8 Mio EUR aus. Zugrundegelegt bei den Überlegungen wurde ein Multiple von wahrscheinlich deutlich unter 15 und eine Quadratmeter-Miete von unter 10,00 EUR.

„Dieser Verkauf ist ein weiterer Beitrag zu der zielgerichteten Umsetzung unseres Aktionsplans ‚Performance 2024‘ und unterstützt einmal mehr unseren strategischen Fokus auf die Asset-Klassen Logistik und Büro“, sagt Johannes von Mutius, Chief Investment Officer (CIO) von Branicks. Zur Objekthistorie: Branicks hatte die Einzelhandelsimmobilie in der Donaustaufer Straße 168 im Jahr 2007 für ihr Commercial Portfolio erworben. Im August 2023 hat Branicks den Mietvertrag mit der tedox KG um weitere zwölf Jahre verlängert. Das Handelsunternehmen ist seit 2016 Mieter der Immobilie.

VIB Vermögen trifft Prognose „am oberen Rand“.

Fast keine Leerstände, auch durch Zinszahlungen der Mutter für ein Darlehen kann ein starkes FFO-Ergebnis erzielt werden: Die VIB Vermögen AG, die 68% Beteiligung der Branicks Group, kann trotz eines herausfordernden Marktumfeldes für Immobiliengesellschaften auf ein gutes Geschäftsjahr 2023 zurückblicken und hat nach Vorlage vorläufiger Zahlen ihre für das Jahr 2023 gesetzte Prognose erreicht.

So lagen die Bruttomieteinnahmen mit 86,9 Mio EUR am oberen Ende der Prognose (82,0-88,0 Mio EUR). Die FFO lagen mit 72,6 Mio EUR über dem Niveau des Vorjahres und am oberen Ende der kommunizierten Zielvorgabe. Vor dem Hintergrund der bei der Muttergesellschaft Branicks Group AG laufenden Gespräche hinsichtlich der finanziellen Stabilisierung der Branicks Group AG verschiebt auch die VIB Vermögen AG die Veröffentlichung des Jahres- und Konzernabschlusses sowie des Geschäftsberichts für das Geschäftsjahr 2023 auf den 30. April 2024.

INTERVIEW. H2 Core mit Börsengang durch die Hintertür. Erster in Deutschland gelisteter Wasserstoffintegrator. CEO und Gründer sagt mehr.
INTERVIEW. Media and Games Invest. Werbung soll die neue Media and Games wieder zu 25-30% Wachstumsraten zurückbringen. CEO und Hauptaktionär Remco Westermann im Interview. Werden die 6,00 EUR unerreichte Kurshochs der Vergangenheit sein oder sind sie wieder möglich?
Licht am Ende des Tunnels? Immobilienaktien bald wieder interessant? Blick auf die aktuelle Situation bei den Immobilienaktien. Teil 1 mit alstria. aroundtown. DEFAMA.

Existentiell ist eine Einigung mit den Darlehensgebern der Brückenfinanzierung – Frist läuft bis zum 27.03.2024

Zur Erinnerung: Am 1. Februar wurde per ad-hoc darüber informiert, dass Branicks mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio EUR valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG die Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und Rückführungsverpflichtungen zunächst bis zum 27. März 2024 vereinbaren konnte. Bis dahin hat Branicks Group nun Zeit in weiteren Verhandlungen zu einer nachhaltigen Neuregelung der Finanzierung zu kommen. Ob sich die Anfang Februar geäusserte Zuversicht des Vorstands „die weiteren Verhandlungen zu einem positiven Abschluss führen zu können“ bestätigt, ist derzeit für alle Stakeholder der Branicks Group eine essentielle Frage.

Am 5. März hiess es zum Stand der Verhandlungen, dass die Gespräche mit den Darlehensgebern der Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb der Anteile an der VIB Vermögen AG (i. H. v. 200 Mio. Euro) derzeit plangemäß andauerten. Ziel dieser Verhandlungen sei ebenfalls eine Laufzeitverlängerung. Verhandlungen unter Zeitdruck – mal schauen, wie knapp es wird. Dazu kommt die Frage, wie hoch die Liquidität der Branicks Group derzeit ist. Erst mit Vorlage der Bilanzen wird hier zumindest Klarheit bis zum 31.12. bestehen – weitere Desinvestments stehen an und scheinen auch dringend notwendig. Ob das eine gute Basis für einen wertwahrenden Verkauf, wird sich zeigen.

Unsicherheit verstärkt durch Unkenntnis über die derzeitige Liquidität.

Erst mit den Zahlen zum 31.12. sollten dann auch Angaben zur Liquidität kommen, was die Lage „bewertbarer“ machen sollte – bis dahin Unsicherheit. Zuletzt im Dezember 2023 konnte das Unternehmen zwei Desinvestments im Gesamtvolumen von 60 Mio EUR beurkunden. Dabei handelte es sich zum einen um das rund 10.900 qm große Hamburger Büro- und Geschäftshaus „Elbspeicher“, das an die HIH Invest Real Estate GmbH (HIH Invest) veräußert wurde. Zum anderen wurden acht kleinere Gewerbeimmobilien mit Büro- und Wohneinheiten aus dem Portfolio der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft, einer Tochtergesellschaft der Branicks-Tochter VIB Vermögen AG veräußert und damit neben dem willkommenen Liquiditätszufluss ein weiterer Schritt zur Bereinigung des Portfolios um Randaktivitäten gemacht. Das Gesamtverkaufsvolumen von 285 Mio EUR in 2023 ist weit von den am oberen Ende angestrebten 600 Mio EUR Verkaufsvolumen entfernt – sollte sich der Immobilienmarkt in 2024 erholen, wären wahrscheinlich massgebliche Desinvestments angestrebt – und auch notwendig.

Branicks Group muss kämpfen, aber steht man so schlecht da, wie der Aktienkurs suggeriert? Was ist mit dem NAV? Zählt der gar nicht?

Mit einer MarketCap von aktuell nur noch 84,3 Mio EUR – könnten Mutige Einstiegschancen sehen. Wobei mittlerweile drei Hedgefonds von anderem ausgehen. Seit dem 14.11.23 ist Clearance Capital Limited die Branicks Group Aktie short aktuell mit 0,6%. Helikon Investments Limited erhöht kontinuierlich seine Shortposition mittlerweile auf 3,52% (13.02.2024 letzte Erhöhung) und Pictet Asset Management Ltd zweifelt ebenfalls an der Branicks Aktie und ist derzeit 0,93  % der Aktie short. Mittlerweile erreicht die  Shortquote an meldepflichtigen Positionen eine signifikante, beachtenswerte Grössenordnung. Weiterhin keine Empfehlung für den Einstieg in der aktuell sowieso schon unsicheren Lage – ohne Kenntnis, wie die Verhandlungen mit den Gläubigern ausgehen werden.

Ob man in zwei, drei Jahren sich die Augen reiben wird über die aktuellen Kursniveaus der Immobilienaktien? Bei denen, die überlebt haben, sehr wahrscheinlich. Aber welche Immobiliengesellschaften werden das sein? Bei der Branicks Group kämpft man gegen das widrige Umfeld an. Ob es gelingt, die Gläubiger zu akzeptablen Bedingungen, die die Aktionärsrechte nicht zu sehr einschränken, die nicht zu sehr zu Lasten der Aktionäre gehen, zu einer Prolongation der Fälligkeiten zu bewegen, entscheidet über die Zukunft. Spannend die Frage, wie viel Liquidität zum 31.12. „in den Kassen liegt“ – ob die Verhandlungen bei einem Scheitern zu einem „an die Grenzen der Liquiditätsreserven“ führen. Oder eben darüber hinaus.

 

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