Branicks Group Aktie bald Pennystock? STaRUG soll 2024 fällige Schuldscheindarlehen in die Verlängerung bringen. Und die Brücke?

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Branicks Group AG, ex.DIC Asset, kommt trotz neuem Namen irgendwie nicht aus dem Tal der Tränen. Seit man Anfang Juli 2023 die FFO-Prognose kräftig zusammenstrich, mussten die Aktionäre dem weiteren Kursverfall hilflos zusehen.

Mittlerweile nähert sich die Aktie immer mehr der 1,00 EUR Marke. Mitte Januar beschleunigte sich der Kursverfall – von 2,65 EUR ging es abwärts, heute stehen 1,02 EUR auf dem Kurszettel (XETRA,16:05 Uhr). Heute um 16.01 Uhr gab es für den Kapitalmarkt wichtige Informationen. Die Unsicherheit seit dem 23.01. mit Händen greifbar, beginnt sich zu klären. Am 23. Januar gab es ein Paket relativ guter Nachrichten und zwei Kröten – fette Kröten.

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Operativ lief es in 2023 zwar etwas schlechter als erhofft, aber Desinvestments konnten nah an den Buchwerten realisiert werden, der FFOI erreichte knapp die Prognose – HIER EINZELHEITEN – und verunsichernd wirkten die Sätze, dass Branicks Group „führt Verhandlungen mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio. Euro valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG. Zudem wird Branicks heute auch die Schuldscheinnehmer in 2024 fällig werdender Schuldscheindarlehen über insgesamt 225 Mio. Euro zu Verhandlungen einladen.“ Zu den Zielen der Verhanlungen gabe es klare Vorstellungen: „neben einer vorläufigen Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und zeitnah zu erfüllender Zahlungsverpflichtungen eine Laufzeitverlängerung zu vereinbaren(Branicks Group, ad-hoc, 22.01.24).  Und auch mit den Schuldscheindarlehensgebern soll eine Laufzeitverlängerung erreicht werden.

Bei den Schuldscheindarlehen gibt’s heute eine Entwarnung – die Brücke wackelt immer noch.

Wenigstens bei den 225 Mio EUR scheint man eine endgültige Regelung erreicht zu haben. Es heisst in der heute veröffentlichten ad-hoc, dass Branicks heute entschieden habe, präventiv ein Restrukturierungsvorhaben für die in 2024 fälligen Schuldscheindarlehen gemäß dem Gesetzes über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen („StaRUG“) beim zuständigen Amtsgericht Frankfurt am Main anzuzeigen. Hintergrund der geplanten Anzeige sollen die positiv verlaufenden Verhandlungen mit den Darlehensgebern der im Jahr 2024 fällig werdenden Schuldscheindarlehen (i. H. v. 225 Mio. Euro) mit dem einzigen Ziel der Verlängerung der Laufzeiten sein. Wohlgemerkt es geht nur um die Verlängerung der Laufzeiten, nicht um eventuell verwässernde Debt-to-Equity Transaktionen oder – zumindest nicht erwähnt – höhere Zinsen.

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Das StaRUG-Verfahren diene „nur“ der Transaktionssicherheit, da in diesem Rahmen die notwendigen Anpassungen sämtlicher der in 2024 fällig werdenden Schuldscheindarlehen bereits mit einer Zustimmung von 75% des Nominalbetrages der betreffenden Schuldscheindarlehen bewirkt werden könnten. Der Vorstand gehe davon aus, mindestens diese Mehrheit zu erreichen. Aufgrund der zugrunde liegenden Zeitschiene verschiebe Branicks die Veröffentlichung des Jahres- und Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2023 und ihres Geschäftsberichts auf den 30. April 2024.

Unsicherheit bei Brückenfinanzierung bleibt bis zum 27.03.2024.

Und heute liefert Branicks Group auch noch einen Stand zur Prolongierung der noch offenen Brückenfinanzierung von 200 Mio EUR für die mehrheitliche Übernahme der VIB Vermögen aus der Zeit der extrem hohen Kursbewertungen der börsennotierten Immobiliengesellschaften. Im Nachhinein mindestens ein sein sehr schlechtes Timing. Wenn nicht mehr. Die parallellaufenden Gespräche mit den Darlehensgebern der Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb der Anteile an der VIB Vermögen AG (i. H. v. 200 Mio. Euro) sollen derzeit plangemäß andauern. Ziel dieser Verhandlungen sei ebenfalls eine Laufzeitverlängerung.

Zur Erinnerung: Am 1. Februar wurde per ad-hoc darüber informiert, dass Branicks mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio EUR valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG die Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und Rückführungsverpflichtungen zunächst bis zum 27. März 2024 vereinbaren konnte. Bis dahin hat Branicks Group nun Zeit in weiteren Verhandlungen zu einer nachhaltigen Neuregelung der Finanzierung zu kommen. Ob sich die Anfang Februar geäusserte Zuverischt des Vorstands „die weiteren Verhandlungen zu einem positiven Abschluss führen zu können“ bestätigt, ist derzeit für alle Stakeholder der Branicks Group eine essentielle Frage.

Unsicherheit verstärkt durch Unkenntnis über die derzeitige Liquidität.

Erst mit den Zahlen zum 31.12. sollten dann auch Angaben zur Liquidität kommen, was die Lage „bewertbarer“ machen sollte – bis dahin Unsicherheit. Zuletzt im Dezember 2023 konnte das Unternehmen zwei Desinvestments im Gesamtvolumen von 60 Mio EUR beurkunden. Dabei handelte es sich zum einen um das rund 10.900 qm große Hamburger Büro- und Geschäftshaus „Elbspeicher“, das an die HIH Invest Real Estate GmbH (HIH Invest) veräußert wurde. Zum anderen wurden acht kleinere Gewerbeimmobilien mit Büro- und Wohneinheiten aus dem Portfolio der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft, einer Tochtergesellschaft der Branicks-Tochter VIB Vermögen AG veräußert und damit neben dem willkommenen Liquiditätszufluss ein weiterer Schritt zur Bereinigung des Portfolios um Randaktivitäten gemacht. Das Gesamtverkaufsvolumen von 285 Mio EUR in 2023 ist weit von den am oberen Ende angestebten 600 Mio EUR Verkaufsvolumen entfernt – sollte sich der Immobilienmarkt in 2024 erholen, wären wahrscheinlich massgebliche Desinvestments angestrebt – und auch notwendig.

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Mit einer MarketCap von aktuell nur noch 85,7 Mio EUR – könnten Mutige Einstiegschancen sehen. Wobei mittlerweile drei Hedgefondsvon anderem ausgehen. Seit dem 14.11.23 ist Clearance Capital Limited die Branicks Group Aktie short aktuell mit 0,6%. Helikon Investments Limited erhöht kontinuierlich seine Shortposition mittlerweile auf 3,52% (13.02.2024 letzte Erhöhung) und Pictet Asset Management Ltd zweifelt ebenfalls an der Branicks Aktie und ist derzeit 0,93  % der Aktie short. Mittlerweile erreicht die  Shortquote an meldepflichtigen Positionen eine signifikante, beachtenswerte Grössenordnung. Weiterhin keine Empfehlung für den Einstieg in der aktuell sowieso schon unsicheren Lage – ohne Kenntnis, wie die Verhandlungen mit den Gläubigern ausgehen werden.

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Der Aktienmarkt geht mit der Branicks Group nicht zimperlich um – es gab zu viele Totalausfälle oder annähernde im Immobiliensektor. So wird erstmal der Worst Case angesetzt – bei der Euroboden-Anleihe, Eyemaxx, Corestate, Erwe, Adler Group und einigen anderen, mit Recht. Aber auf dem aktuellen Kursniveau der Aktie sollte ein Grossteil dieser „Entwicklung“ mehr als eingepreist sein. Sollte dann in 2024, andere Player im Immobilienmarkt sehen, eher eine zweijährige Durststrecke auf die Branche zukommen, sich der „Markt“ wieder normalisieren, wären die Steigerungsmöglichkeiten im FFO durch günstigere Zinsen, Deleveraging und insbesondere bei den transaktionsabhängigen Fee’s sehr spannend. Ob es auf dem Weg dahin noch günstigere Einstiege geben könnte? Bis zum 27.03.2024 eine sehr wacklige Situation – auch ein Scheitern der Gespräche ist möglich – und was dann passiert will man sich nicht ausmalen.

Ob man in zwei, drei Jahren sich die Augen reiben wird über die aktuellen Kursniveaus der Immobilienaktien? Bei denen, die überlebt haben, sehr wahrscheinlich. Aber welche Immobiliengesellschaften werden das sein? Bei der Branicks Group kämpft man gegen das widrige Umfeld an. Ob es gelingt, die Gläubiger zu akzeptablen Bedingungen, die die Aktionärsrechte nicht zu sehr einschränken, die nicht zu sehr zu Lasten der Aktionäre gehen, zu einer Prolongation der Fälligkeiten zu bewegen, entscheidet über die Zukunft. Spannend die Frage, wie viel Liquidität zum 31.12. „in den Kassen liegt“ – ob die Verhandlungen bei einem Scheitern zu einem „an die Grenzen der Liquiditätsreserven“ führen. Oder eben darüber hinaus.

 

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