Immobilienaktien – Licht am Ende des Tunnels? Teil1: Alstria, Aroundtown, DEFAMA.

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Immobilienaktien

Immobilienaktien unter Druck – nach einigen Erholungsversuchen, einigen Pleiten sieht es immer noch ziemlich traurig aus. Zinsänderung, Immobilienkauf-Zurückhaltung, fallende Immobilienbewertungen, hohe Fremdkapitalquoten und dazu noch explodierte Baupreise. Gemengelage, die den Anlegern nicht gefällt.

Wir wollen wissen, wie es aktuell aussieht bei den Immobilienaktien. Im Juni 2022 sahen wir uns an, wie exponiert die einzelnen Immobiliengesellschaften gegenüber den Zinsänderungsrisike waren, dann gab es am 23. Juni 2023 den nächsten Überblick: FFO und Zinsbindung. Immobilienaktien – Finger weg? Teil1: Alstria, Aroundtown, DEFAMA. Und jetzt scheint es wieder mal an der Zeit, sich die Immobilienaktien näher anzusehen – wie steht „man“ da? Während allenthalben auf die ersten Zinssenkungen der FED oder EZB gewartet wird, scheint man von der Erholung der Immobilienaktien nicht ganz überzeugt – zumindest beim Blick auf die Kursentwicklung der meisten Branchenvertreter.

Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt . Und jeder steht „anders“ den aktuellen Problemen für Immobiliengesellschaften gegenüber. Was jedoch für alle Immobiliengesellschaften gilt: Erfolgsmesser für die Branchenunternehmen ist der FFO, weniger der Nettogewinn, Umsätze, Erlöse oder das EPS. UND die Zinsbindungsdauer in Verbindung mit den durchschnittlichen Zinskosten.

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Heute geht es los – in alphabetischer Reihenfolge – mit direkt drei Immobileinaktien „Sonderfällen“ – bei alstria erhöhte der Hauptaktionär in Zeiten steigender Zinsen kräftig die Verschuldung der Gesellschaft, um insgesamt 1 Mrd EUR Sonderausschüttungen in 2022 und 2023 an die Aktionäre zu ermöglichen. Kursentwicklung sehr schwach – auch unter Einrechnung der Sonderausschüttungen. Und bei aroundtown „stört“ die Angst vor einem Überschwappen der Gewerbeimmobileinkrise aus den USA nach Europa. Trotz extrem hoher Liquidität, niedrigen Finanzierungskosten ist die Aktie angeschlagen. Dazu kommt die DEFAMA, die als eine der wenigen börsennotierten Immobileingesellschaften auf 1- und 5- Jahressicht im Plus notiert – klar. Warum? Lesen!

Immobilienaktien – Teil1: Alstria, Aroundtown, DEFAMA. FFO Entwicklung der „grösseren börsennotierten Immobiliengesellschaften“ – ins Verhältnis gesetzt.

Ab heute werden wir in der Reihe „Immobilien Aktien – Licht am Ende des Tunnels?“ fortlaufend weitere Immobiliengesellschaften in die Betrachtung aufnehmen – Branchenüberblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Zuerst Klärung der Betrachtungsgrösse Funds From Operations (FFO) – was ist der FFO, was ist zu beachten? Der FFO berechnet sich relativ einfach: Jahresüberschuss zuzüglich Abschreibungen, abzüglich Zuschreibungen aufgrund von Bewertungen oder Derivaten, zuzüglich nicht liquiditätswirksamer Kosten, abzüglich Gewinn aus Veräusserungserlösen. Das Ergebnis sind die FFO oder auf deutsch „Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit“. Wie gesagt, eine wichtige Massgrösse zur Bewertung von Immobiliengesellschaften. (Manche Gesellschaften ermitteln modifizierte FFO’s, näher beschrieben in den entsprechenden Geschäftsberichten.)

alstria office REIT – Prognose 2023 nach 9-Monatszahlen relativ sicher. Portfoliobewertung zum 31.12. rund 600 Mio EUR unter Vorjahr.

Der FFO 2023( nach Minderheiten) soll sich laut im Oktober erhöhter Prognose auf 84 Mio EUR belaufen (Neunmonatszahlen: 67,5 Mio EUR, 2022: 106 Mio EUR, 2021: 116,5 Mio EUR). Der weitere Rückgang des FFO ist insbesondere auf die erhöhte Verschuldung des Konzerns und der gestiegenen Refinanzierungskosten zurückzuführen. In 2022 hatte der Hauptaktionär sich mit seiner Forderung durchgesetzt, insgesamt 749,5 Mio EUR Sonderdividende durch Erhöhung der Verschuldung zur Auszahlung zu bringen. Und weitere 251 Mio EUR Sonderdividende wurden auf einer ao Hauptversammlung im Dezember 2023 beschlossen. Entsprechend erhöhte sich der Netto-LTV auf 44,5% zum 30.09.2023, weitere Erhöhung durch Abschreibungsbedarf wegen der Portfoliobewertung zum 31.12. (Wert rund 4 Mrd EUR nach 4,6 Mrd EUR zum 31.12.2022) und weitere Sonderdividende sicher. Aufgrund der zu erwartenden Portfolioabschreibung wird das Bilanzergebnis 2023 tiefrot werden, zum 30.09.2023 lag man bereits bei Minus 24,6 Mio EUR.

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 7,46 EUR, Tiefstkurs 3,22 EUR. Zu beachten: Beschlossene Dividende plus Sonder-Dividende 2022 summierten sich auf 1,47 EUR, ausgeschüttet Dezember 2023. AKTUELL (Eröffnungskurs Montag): 3,50 EUR, Minus 51,3% auf Jahressicht, auf Fünfjahressicht 73,69 % .

FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / 2023e: 116,5 Mio EUR FFO   /  106,5 Mio EUR / erwartet: 84 Mio EUR.

Immobilienportfolio: EPRA NTA rund 14,50 EUR je Aktie zum 30.09.2023, noch nicht berücksichtigt Portfoliobewertung zum 31.12. (Wert rund 4 Mrd EUR nach 4,6 Mrd EUR zum 31.12.2022)

Sonstiges: „Mit 76.100 Quadratmetern war alstrias Vermietungsleistung der ersten neun Monate im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stabil (76.300 Quadratmeter). Dies entspricht neuen Mietverträgen über 16.300 Quadratmeter und Mietvertragsverlängerungen von rund 59.800 Quadratmeter. Die EPRA-Leerstandsquote lag zum 30. September 2023 bei 7,3% (31. Dezember 2022: 7,2%).“, Umsatz 2023 erwartet bei 190 Mio EUR, LTV 44,5 % (Stand 31.09.2023)

Fazit: EPRA-NTA  von 14,50 EUR (30.09.23)ist auch bei zu erwartenden Abschreibungen um wahrscheinlich knapp 15% zum Jahresende ein beruhigendes Polster für den stark zurückgekommenen Aktienkurs. Die Ausschüttungspolitik des Hauptaktionärs wirkt im derzeitigen Zinsumfeld negativ auf FFO und Verschuldungsgrad. Dieser ist noch unter 50% (30.09.23) sollte aber zum 31.12.2023 sich dieser Marke zumindest annähern. Weiter erhöhte Verschuldung, relativ kurze Zinsbindungsdauer, hohe Abschreibungen zu erwarten. FFO-Multiple auf Eröffnungskurs 4.03.2024: 7,29 nach 8,5 im Juni 2023 (erwartet 0,48 EUR FFO per share / 0,60 EUR FFO 2022 per share)
Daimler Truck Aktie allein am Freitag mit 18% Tagesplus in Bewertungshöhen, die Gewinnmitnahmen angeraten sein lassen – so der Platow Brief.
HanseYachts: 1. Halbjahr 2023/2024 mit Rekordwerten und Gewinn abgeschlossen. Für Aurelius Grund die Aktionäre rauszuekeln? Delisting gegen Kleinaktionäre?

Aroundtown Real Estate – gerade Gewerbeimmobilien werden kritisch beäugt nach US-Entwicklung. Immobileinaktien unter besonders starkem Druck.

Die Luxemburger nutzten das Misstrauen der Märkte und konnten so auch im Q1/2023 mit einem Discount von 20% eigene Anleihen zurückkaufen: „16% of debt maturing in 2024-2026 has been repurchased. €1.3 billion of bonds repurchased at an average discount of 20% thereby reducing leverage and further strengthening the balance sheet. (Aroundtown, Interim statement, 29.11.2023).Dazu sind die Fälligkeiten bis 2026 durch Cash gedeckt – Aussitzen bis zu Zinssenkungen auf einem grossen Geldberg mit Gewinnen durch unter-pari Rückkauf der Anleihen scheint gewährleistet: „Liquidity balance of €2.8 billion as of September 2023 representing 20% of total debt. Including signed disposals and future proceeds from vendor loans, liquidity will amount to €3.7 billion and will cover debt maturities until mid-2026.“ (Aroundtown, Interim statement, 29.11.2023).

Aktie trotzdem schwach…

Und die Aktie der Aroundtown scheint bei den Immobilienaktien trotzdem unter dem Misstrauen der Anleger zu leiden – schwache Kursentwicklung nach zwischenzeitlichem Aufbäumen. Wieder eingeläutet durch die Gewerbeimmobilienkrise in den USA, die bei einer pbb, Aareal oder Deutschen Bank Geld kostet, aber eigentlich die aroundtowm nicht tangiert – ausser halt das Segment. Wobei die rund 660 Mio EUR Immobilienverkäufe im letzten Jahr bis zum 30.09.2023, zum Deleveraging der Luxemburger, konnten nahe den Bilanzansätzen realisiert werden. Und was sagt der FFO-Multiple?

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 2,69 EUR, Tiefstkurs 0,88 EUR. AKTUELL (Eröffnungskurs 4.3.24, Montag): 1,68 EUR, Minus 37,80 % auf Jahressicht, auf Fünfjahressicht 78,29%.

FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / 2023e: 352 Mio EUR / 363 Mio EUR / 310 bis 340 Mio EUR – Konsolidierung der Mehrheitsbeteiligung  Grand City Properties „kompensierte“ Verkäufe von über 1,6 Mrd EUR in 2022, in 2023 bis 30.09. immerhin 660 Mio EUR. FFO per share 2022: 0.33 EUR (+ 10,0 % yoy, Aktienrückkäufe wirkten hier). PRÄSENTATION 2022er Bilanz Aroundtown.FFO I of €255 million and €0.23 per share in 9M 2023, lower compared to €275 million and €0.25 per share in 9M 2022.“

Immobilienportfolio: EPRA NTA rund 9,1 Mrd EUR zum 30.09.2023 (31.12.2022: 10,1 Mrd EUR) aufgrund von Abschreibungen und Verkäufen und EPRA NTA per share von 8,30 EUR (31.12.2023: 9,30 EUR)

Sonstiges: Zinsbindungsdauer durchschnittlich 5 Jahre, durchschnittliche Zinsen von 1,4 %, LTV 40 % (Stand 31.12.2022).

Fazit: Sippenhaft Gewerbeimmobilien. Die Aktie scheint zu stark unter die Räder gekommen: Liquidität für Fälligkeiten bis Ende 2026, sehr niedrige durchschnittliche Zinsbelastung, lange Zinsbindung. Deleveraging erfolgreich. Geringer LTV und viele bsiher nicht als Sicherheit benötigte Immobilienbestände („Unencumbered assets ratio of 75%, reflecting a value of €19.1 billion and ICR of 4.3x in 9M 2023.„(Aroundtown, Interim statement, 29.11.2023). FFO-Multiple auf Eröffnungskurs 4.03.2024: 5,1 (0,33 EUR FFO 2022 per share ), 0,23 EUR FFO je Aktie nach 9 Monaten, Erwartung für 2023 liegt gemittlet bei rund 0,29 EUR FFO je Aktie, um 5,8 FFO Multiple.
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DEFAMA AG – HGB-Bilanzierung schützt weiter vor Wertanpassungen. Portfolioausbau zu „Schnäppchenpreisen“ möglich. Starke Ergebnisse 2023 stützen Kurs dieses besonderen Vertreters unter den Immobilienaktien.

DEFAMA bilanziert – anders als die anderen betrachteten Immobilienaktien-Gesellschaften – nach HGB und hat somit in der Vergangenheit auf Zuschreibungen aufgrund von „Immobilienbewertungen“ ohne Zahlungswirksamkeit verzichtet. Somit hat sich jedes Jahr eine stille Reserve aus Bilanzwert nach  gesetzlicher Abschreibung auf Immobilienerwerbskosten und dem Marktwert der Objekte auf. Gehoben würden solche Reserven dann bei einem eventuellen Verkauf eines Objekts. Und was sagt der FFO-Multiple?

Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 26,60 EUR, Tiefstkurs 19,95 EUR. AKTUELL (Eröffnungskurs 4.3.24, Montag): 25,40 EUR, plus 79,2% % auf Fünfjahressicht. Definitiv hat sich die DEFAMA-Aktie im Immobilienaktienumfeld sehr gut geschlagen, liegt vielleicht auch an der bedienten Nische „Fachmarktzentren“ in „günstiger Lage“, solide objektbezogene Finanzierungen mit langen Zinsbindungsdauern, vielleicht auch ein wenig an der Bilanzierungsmethode und dadurch geschaffenen Transparenz oder… einfach an professioneller Unternehmensführung?

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FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / 2023: 7,062 Mio EUR / 8,58 Mio EUR / 9,7 Mio EUR Plus 13 % auf Jahressicht – FFO 2023 von 2,01 EUR je Aktie (2022: 1,82 EUR). Der annualisierte FFO nach Abschluss aller Transaktionen und Umbauprojekte beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2023 bereits 11,3 Mio EUR, entsprechend 2,35 EUR je Aktie.

Prognose 2024: „Für das Jahr 2024 strebt DEFAMA einen Anstieg des FFO um 10% auf 10,6 Mio EUR an. Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende auf 12 Mio EUR bzw. 2,50 EUR je Aktie wachsen. Zielgröße für den Konzernüberschuss nach HGB sind mehr als 5 Mio EUR einschließlich des Verkaufsgewinns durch den jüngst beurkundeten Verkauf des Objekts in Büdelsdorf. Hinzu kommen mögliche weitere Veräußerungsgewinne. Gemäß der DEFAMA-Ausschüttungspolitik beabsichtigt die Gesellschaft, die Dividende auch für 2024 erneut anzuheben.“

Immobilienportfolio: Bilanziert zu Anschaffungswerten abzüglich Abschreibungen. „Aktuell verfügt DEFAMA über ein Portfolio von 65 Fachmarktzentren mit rund 277.000 qm Nutzfläche, die zu über 96% vermietet sind. Die annualisierte Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 24 Mio. €. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, JYSK, Rossmann, TEDi, AWG, Deichmann, KiK, Takko und toom.“ (Stand 28.02.2024)

Sonstiges: Zinsbindungsdauer durchschnittlich 6,3 Jahre, durchschnittliche Zinsen von 2,68 %, LTV 60,0 % (Stand 31.12.2023).

Fazit: Die Aktie ist nicht von der Kursflaute der anderen Immobileingesellschaften betroffen – handelt in einer eigenen Welt. Langfristig berechenbares Geschäftsmodell mit jährlich steigendem FFO, Grenzen? Derzeit nicht erkennbar – solider Nischenplayer. Und wer mehr wissen will – hier unser Interview mit Matthias Schrade, CEO, Gründer und Hauptaktionär der Gesellschaft von Ende Dezember letzten Jahres. FFO-Multiple auf Eröffnungskurs 4.03.2024: 12,64 (2,01 EUR FFO 2023 per share)
Im nächsten Teil geht es um die Immobilienaktien DEMIRE, Deutsche Euroshop, Deutsche Konsum REIT, Deutsche Wohnen.
Vectron: Langsam wird das Angebot rund. Messeneuheiten.
HELMA Eigenheimbau – Insolvenz. Am 18.12. hiess es noch „Gerettet“ – was ist passiert?

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