DEFAMA – selektiver Verkauf fokussiert Portfolio und setzt frische Mittel frei.

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG DEFAMA erreicht 2022 alle Ziele und erhöht Dividende

DEFAMA – Fels in der Brandung, so könnte man eine Parallele zu einem bekannten Versicherungsunternehmen ziehen. Während andere Immobiliengesellschaften in Probleme gerieten, in der Regel rote Zahlen ablieferten, operativ und auch beim Aktienkurs, und teilweise auch die Segel streichen mussten, steht DEFAMA heute grösser und stärker als zu Beginn des Jahres 2023 da. Woran es liegt?

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Neben vielem anderen auch an der konsequenten Umsetzung einer klaren Strategie: „Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt wird dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite“ – so heisst es in einer Firmenveröffentlichung. Zu diesen Kaufkriterien passte der Standort Büdelsdorf „nicht ganz“ – vielleicht neben dem attraktiven Kaufpreis und dem hohen realisierten Veräusserungsgewinn ein weiterer Grund für den heute gemeldeten 

Verkauf Fachmarktzentrum Büdelsdorf – DEFAMA bekommt 3 Mio EUR Liquidität für Zukäufe, 1,5 Mio EUR Gewinn vor Steuern für die Bilanz 2024.

Zu einem Verkaufspreis von 6,7 Mio EUR kann DEFAMA heute die Veräusserung des Fachmarktzentrums Büdelsdorf vermelden. Und das scheint eine gute Gelegenheit gewesen zu sein:  Aus der Transaktion resultiere für DEFAMA ein positiver Einmaleffekt von 1,5 Mio EUR vor Steuern. Unter Berücksichtigung der abzulösenden Bankfinanzierung ergibt sich ein Liquiditätszufluss von über 3 Mio EUR nach Steuern. Geld für Zukäufe, die den Kaufkriterien entsprechen sollten. Und dafür „verzichtet“ man mit einem schönen Schmerzensgeld auf das einzige Objekt im DEFAMA Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. Ausserdem erreichte die Jahresnettomiete mit rund 550 TEURO bezogen auf den erzielbaren Kaufpreis von 6,7 Mio EUR keine zweistellige Mietrendite mehr.

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Allein durch Reinvestieren der Verkaufserlöse plus Hebel durch Bankfinanzierung im DEFAMA-üblichen Umfang sollte – trotz wahrscheinlich höherer Zinsen als bei der Finanzierung des abgegebenen Objekts Büdelsdorf – eine höhere Mietrendite erzielt werden können. Was entsprechend dem wichtigsten Erfolgsmesser für Immobiliengesellschaften – den FFO der DEFAMA weiter steigern sollte – sofern amn Objekte, die den Kaufkriterien entsprechen erwerben kann. Hierbei besteht wohl kaum ein Zweifel, wenn man den Aussagen des CEO Matthias Schrade über die Einkaufspipeline für Fachmarktzentren folgen will – zuletzt in unserem INTERVIEW MIT M. SCHRADE zum Jahresende.

Zuletzt meldete man sich aus Berlin mit „bedeutenden Vermietungserfolgen“ Ende Januar.

Dass es – anders als bei der Deutschen Konsum REIT, deren Quartalszahlen heute Fragen unbeantwortet liessen – durchaus spannende Opportunitäten im Fachmarktsegment gibt, die „man“ ergreifen kann, zeigte DEFAMA in einer Pressemeldung am 29.01.2024: Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat in einigen Bestandsobjekten neue langfristige Mietverträge abgeschlossen, die insgesamt zu einer Steigerung der annualisierten Nettomieten um rund 650 T€ und zu einer Erhöhung der Vermietungsquote auf über 96% führen.

So konnte DEFAMA für das HanseCenter Gardelegen neue Verträge mit Kaufland über eine auf rund 5.600 qm vergrößerte Fläche und über die Ansiedlung eines Fitness-Studio auf gut 1.200 qm schließen. Ferner wird ein Barber Shop, der in der Region schon mehrere andere Standorte betreibt, im HanseCenter einziehen. Ausgehend von lediglich etwas über 60% beim Erwerb im April 2021 steigt der Vermietungsstand im Objekt damit auf fast 90%. Die Jahresnettomiete des HanseCenter wird sich von anfangs weniger als 600 T€ auf künftig mehr als 1,1 Mio. € erhöhen.

Anmerkung: Von gut 60% auf knapp 90% Vermietungsstand mit einer fast Verdopplung der Jahresnettomiete sollte bei dem Objekt bereits jetzt eine potentiell wesentlich höhere Bewertung „ermöglichen“, was jedoch bei DEFAMA aufgrund der HGB-Buchführung nicht zu liquiditätsfreien Zuschreibungen führen wird – stille Reserven sollten jedoch durchaus zunehmen.

Einen weiteren bedeutenden Vermietungserfolg erzielte DEFAMA in Wolfsburg-Nordsteimke. Hier konnte ein Fitness-Studio für die Fläche von gut 1.500 qm im Obergeschoss gewonnen werden. Von einer Büro-/Lagerfläche im Keller abgesehen ist das Objekt damit vollvermietet. In Sangerhausen wurde die letzte Leerfläche an ein Sozialkaufhaus vermietet. Zudem steht in Brand-Erbisdorf ein langfristiger Mietvertrag für die ehemalige Deichmann-Fläche kurz vor dem Abschluss. Mieter wird hier eine regionale Getränkemarktkette.

Anmerkung: Bereits Stand 4.12.2023 waren vom Portfolio mit seinerzeit 66 Standorten und mehr als 280.000 qm Nutzfläche rund 95% vermietet. Sollte jetzt „noch besser geworden sein“ schaut man sich die Vermietungserfolge an.

Des Weiteren gelang in den vergangenen Wochen in einer ganzen Reihe von Objekten die Verlängerung von Ankermietverträgen um durchschnittlich gut 5 Jahre. Hierfür waren keine Investitionen nötig. Die Mieten lagen in allen Fällen über dem Niveau beim Erwerb durch DEFAMA. So konnte der Vertrag mit EDEKA in Harzgerode ebenso wie der Mietvertrag mit Netto in Görlitz, mit NORMA in Florstadt und in Gebhardshain, mit LIDL in Traben-Trarbach, mit Rossmann in Wolfsburg und mit toom in Zeitz jeweils mehrjährig verlängert werden. Bei letzterem handelt es sich um einen der zehn größten Mietverträge im gesamten Portfolio.

In die Flächen der neu einziehenden Mieter wird DEFAMA insgesamt rund 1,5 Mio. € investieren. Durch die erfolgten Vertragsverlängerungen werden jährliche Mieterträge von gut 1,3 Mio. € langfristig gesichert. Bezogen auf die jeweiligen Laufzeiten entspricht dies Mieterlösen von insgesamt 10 Mio. €. Die Mieterträge des Gesamtportfolios werden sich nach Abschluss aller Baumaßnahmen durch die geschlossenen neuen Verträge und Nachträge zu Bestandsmietverträgen auf mehr als 24 Mio. € p.a. erhöhen. Der annualisierte FFO steigt damit auf 11,6 Mio. € bzw. 2,42 € je Aktie.“ (CN DEFAMA, 29.01.2024)

Verbio Aktie musste zuletzt kräftige Kurseinbussen hinnehmen, Grund für den Platow Brief näher hinzusehen. Und mit klarer Empfehlung.
LPKF Manz – beide präsent auf Montega’s HIT, beide in der Vergangenheit eher zu optimistisch aufgetreten. Besserung? Chancen? Stand. Beide gehen in die zweite Runde.
INTERVIEW. CLIQ Digital enttäuschte letzte Woche mit vorläufigen Zahlen. Also ein Grund bei Vorstand Ben Bos nachzufragen. Bewertet Zahlen anders. Liefert Argumente.
BayWa. Rendite- und kapitalschwacher Umsatzriese. So seit langem verlacht. CEO Pöllinger versucht auf dem HIT von Montega etwas anderes zu vermitteln. Trendwende? Aufbruch zu ganz neuen Renditezielen?

DEFAMA – spannende Investmentstory vielleicht gerade, weil sie so berechenbar und scheinbar unendlich skalierbar scheint. Und auch ein wenig langweilig – grosse Sprünge kann oder muss man nciht erwarten. Kontinuierliches, profitables Wachstum war bisher die DNA der Berliner DEFAMA. Und so könnte es nach den Vorstellungen des CEO’s, Gründers und Hauptaktionärs wohl noch sehr lange weitergehen. Und nach den Vorstellungen der Aktionäre wohl auch. Chart: Defama AG | Quelle: www.goyax.de

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