General Standard | Eyemaxx: Geld um jeden Preis oder lukrative Chance genutzt?

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Langsam entwickelt sich  Eyemaxx Real Estate AG (ISIN: DE000A0V9L94) zu einem kaum noch einzuschätzenden Unternehmen. Nicht nur die endgültigen Bilanzen, testiert, zum Geschäftsjahr 2019/20 stehen immer noch aus, nein es kommen schwer bewertbare Meldungen hinzu.

Neben den „wesentlich verbesserten Halbjahreszahlen“, die zur Beruhigung der Aktionäre veröffentlicht wurden. Und obwohl die Anfangssalden sich durchaus wohl noch im Rahmen de rnoch laufenden Bilanzprüfung des Vorjahres ändern könnten,sieht man einen operativen gewinn von rund 800 TEUR als Hoffnungszeichen.

Zurückzuführen seien die signifikanten Verbesserungen der Kennzahlen von Eyemaxx auf die gute operative Geschäftsentwicklung der Gesellschaft. Geprägt sei  die Geschäftsentwicklung im Berichtszeitraum insbesondere durch die erfolgreiche und konsequente Umsetzung der Projektpipeline sowie den Beginn neuer Projekte. So zumindest in eienr Unternehmensmeldung vom 30.07.2021. Der Blick in die Halbjahresbilanz zeigt einige interessante Positionen: Kurzfristigen Vermögenswerten von 43,41 Mio EUR standen kurzfristige Verbindlichkeiten von 43,05 Mio EUr gegenüber.

Zufall das eine betrieblich genutzte Immobilie zeitnah zur Tilgung der fälligen Anleihe im März verkauft wurde oder vielleicht werden musste?

Oder wie in der Halbjahresbilanz ausgeführt: Im März 2021 wurde die Bestandsimmobilie in der Weichertstraße 5, in 63741 Aschaffenburg verkauft. Diese bein
haltet ein mehrstöckiges Bürogebäude sowie Freiflächen von rund 16.400 Quadratmetern. Für den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Die Eyemaxx Real Estate Group nutzt das Gebäude auch weiterhin als Firmensitz für diverse Gesellschaften.“

Und zeitnah Am 18. März 2021 wurde die Unternehmensanleihe 2016/2021 (ISIN DE000A2AAKQ9) fristgerecht zurückgezahlt. Die Anleihe wurde im März 2016 begeben und hatte einen Zinskupon von 7,00 %. Das ausstehende Volumen belief sich zuletzt auf 19,5 Mio. Euro.

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Und weiter

trugen Zuschreibungen, nicht liquiditätswirksam, zum Halbjahresgewinn bei: „Der Effekt aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betrug TEUR 2.798 (Vorjahr: TEUR234)“ und „Die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen stiegen um TEUR 7.268 von TEUR 20.881 zum 31. Oktober 2020 auf
TEUR 28.149 zum 30. April 2021. Die Veränderung resultiert aus der Bewertung der Anteile nach der at‐equity‐Methode. (Nähere Erläuterungen siehe Ertragslage).“

Die im Zeitraum vom 1.11.2020 bis zum 30.04.2021 erzielten Umsätze sanken von 2,63 Mio EUR (vorjahresperiode) auf 2,35 Mio EUR. Und gut, dass die Eyemaxx die o.g. ergebniswirksamen Zuschreibungen vornehmen konnte von in Summe rund 10 Mio EUR. Denn sonst wäre das Periodenergebnis von Plus rund 800 TEUR nicht möglich gewesen.

Gestern dann wurde ein Stück Zukunft „zu Geld gemacht“

Im Frühjahr feierte sich Eyemaxx noch für das“ grösste Wohnbau-Projekt der Firmengeschichte“ – und seit gestern „ist es Geschichte“. Man weiss nicht, ob der Preis einfach zu lukrativ für Eyemaxx war oder ob man einfach dringend Liquidität brauchte /braucht – und so verkauft, was Geld bringt. Jedenfalls hat Eyemaxx das Großprojekt „Venusbogen“ in Bernau bei Berlin an den Projektentwickler DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG verkauft. Die DIEAG übernimmt das rund 104.000 Quadratmeter große Grundstück in unmittelbarer Nähe des historischen Stadtkerns von Bernau, das Eyemaxx gerade erst im Frühjahr 2021 erworben hatte, und zeichnet für das gesamte Projekt inklusive der weiteren Umsetzung ab jetzt verantwortlich. Über die Höhe des Verkaufspreises, der deutlich über dem Buchwert liegt, wurde Stillschweigen vereinbart. 

Vor einigen Tagen beschloss man sich weiteres Geld bei „seinen Aktionären“ zu holen

„Der Vorstand der Eyemaxx Real Estate AG (ISIN DE000A0V9L94; „Eyemaxx“) hat heute mit Zustimmung des Aufsichtsrats die Begebung einer Pflichtwandelanleihe aus bedingtem Kapital unter Ausnutzung der Ermächtigung der außerordentlichen Hauptversammlung vom 28. November 2016 beschlossen. Die nicht nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibung 2021/2022 soll einen Gesamtnennwert von bis zu 4.260.000,00 Euro haben, eine Laufzeit vom 21. September 2021 bis zum 20. März 2022 und mit 5,00 Prozent p.a. verzinst werden. Soweit die Schuldverschreibungen nicht vorzeitig zurückgezahlt worden sind, erfolgt am 20. März 2022 die Pflichtwandlung in Aktien der Gesellschaft. Der für das Wandlungsverhältnis maßgebliche anfängliche Wandlungspreis beträgt 3,40 Euro je Eyemaxx-Aktie.(…)“

Und weiter „Die Aktionäre haben während der Bezugsfrist vom 3. September 2021 bis 17. September 2021 (12:00 Uhr MESZ) das Recht, für je 1.754 Aktien eine Teilschuldverschreibung zu beziehen. Der Bezugspreis für eine Teilschuldverschreibung entspricht dabei deren Nennwert.(…)“

Bezugsrecht für Altaktionäre eine Anleihe mit 5%p.a. Verzinsung (Laufzeit 6 Monate) zu zeichnen, die am Ende der Laufzeit in Aktien der Eyemaxx zu einem Kurs von 3,40 EUR zwangsgewandelt werden. Vorzeitige Rückzahlung der Anleihe ist möglich, dann ohne Zwangswandlung. Ohne Bezugsrechtshandel sollen „übrigbleibende Wandelanleihen“ privat platziert werden. Attraktiv für alle Aktionäre der Eyemaxx, die darauf vertrauen, keine weiteren wesentlichen Gewinnkorrekturen in der 2020er Bilanz der Eyemaxx mehr fürchten zu müssen. bBi Zweifeln daran, sollte man dieses „unbesicherte“ Investment genau prüfen. Noch liegt keine testierte Bilanz 2019/2020 vor. Bisher gibt es nicht einmal einen Termin für die Vorlage einer solchen Bilanz.
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Was zuvor geschah

Eigentlich schien am 29.04..2021 die Unsicherheit bei  Eyemaxx zu enden. Die notwendigen Zustimmungen der Anleihegläubiger konnten erreicht werden. Wenn auch um Haaresbreite – Thema erledigt. Und so gab es für Anleihegläubiger und Aktionäre wieder Perspektive. Dann wurden die für Ende Mai angekündigten Bilanzen wieder verschoben, diesmal ohne Fristnennung.

Und das Stochern im Nebel setzt sich fort

und das scheint auch das Management zu betreffen. Im Interview vom 23.08. lamentiert der CEO, man „hänge selber in der Luft und habe keine Fakten“ bezüglich des Prüfprozesses der 2019/2020er Bilanzen. Oder meint er sogar die Bilanzzahlen selber? Wenn das Management keinen Überblick hat, wer sollte dann die Gesellschaft bewerten können? Jedenfalls führt das Interview zu mehr Fragen als Antworten.

Anleihekurse und Aktienkurs haben sich in den letzten Wochen von den Tiefs etwas erholen können, aber sind noch weit entfernt von den Kursen Vor-Corona. Und vor den Unsicherheiten übe rdie wirklcihen Geschäftszahlen des Jahres 2019/20. Zumindest das neue Geschäftsjahr scheint gut angelaufen zu sein:

Auf jeden Fall wurden proaktiv die Zahlen des ersten Halbjahres 2020/21 zum 30.04. kommmuniziert – wenigstens 800 TEUR Periodengewinn

Am 30.07. hiess es: „Für die ersten sechs Monate weist die Gesellschaft auf Basis vorläufiger Zahlen, vorbehaltlich noch möglicher Änderungen in den Werten der noch nicht veröffentlichten Eröffnungsbilanzen des Halbjahres, deren Prüfung noch nicht abgeschlossen ist, plangemäß ein positives operatives Ergebnis aus.“

Und der Vorstand versuchte Optimismus zu verbreiten, trotz der Einschränkung „vorbehaltlich noch möglicher Änderungen in den Werten der noch nicht veröffentlichten Eröffnungsbilanzen des Halbjahres,„. Am 30.07. Dr. Michael Müller, CEO von Eyemaxx: „Das vergangene Geschäftsjahr war pandemiebedingt sicherlich für die gesamte Wirtschaft und auch für uns nicht immer einfach. Wir spüren nunmehr jedoch eine deutliche Belebung der Nachfrage und sind langfristig gut aufgestellt für kommendes Wachstum. Wir haben attraktive Projekte, vor allem im wohnwirtschaftlichen Bereich, und eine gut gefüllte Pipeline mit einem Volumen von rund 1,2 Mrd. Euro. Unsere Perspektiven sind positiv und wir rechnen für das Geschäftsjahr 2020/2021 insgesamt mit einem Gewinn.“

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Operativ ist definitiv eine Belebung feststellbar – aber überschattet wird das ganze natürlich durch die bestehende Unsicherheit. Und ein „Überschuss“ von 800 TEUR ist nicht gerade ein „sanftes Ruhekissen“. Eher einen Marketingeffekt für die Vermarktung eines Eyemaxx-Projekts hat die Unternehmensmeldung der letzten Woche, als Informationsgehalt für die Aktionäre :

„Eyemaxx und acre gewinnen Iconic Award für WAYV“

„Die Eyemaxx Real Estate AG (ISIN DE000A0V9L94, „Eyemaxx“) und die Agentur für Immobilienmarketing active consult real estate (acre) werden für das Bürohochaus WAYV Riverside Office Tower in Offenbach bei Frankfurt am Main mit dem ICONIC AWARDS 2021: Innovative Architecture ausgezeichnet. Der Preis wurde in der Kategorie Communication und der Disziplin Corporate Design mit dem Label „Selection“ für den Markenauftritt von WAYV verliehen. (…)

„Mit seiner charakteristischen Gebäudeform, seiner zentralen Lage zwischen Hafenplatz und Mainufer, bester digitaler Infrastruktur und individuell gestaltbaren Büroflächen gehört WAYV zur Zukunftsgeneration von Hochhäusern. In der Markenentwicklung und im Markenauftritt sollten sich die individuelle Architektursprache, die Flächenqualitäten und die einzigartige Lage des Towers widerspiegeln. Dies ist hervorragend gelungen“  so Kurt Rusam, COO von Eyemaxx:. (…)“ (Unternehmensmeldung Eyemaxx, 27.08.2021)

Eyemaxx „weiss nicht was  los ist“

Erschreckend solche Worte von einem CEO zu hören. Aber so scheint es ja zu sein. Erklärt die Aussagen vom 28.05.2021: „Die Abschlussprüfer der Eyemaxx Real Estate AG (ISIN DE000A0V9L94; „Eyemaxx“), Ebner Stolz GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, haben Eyemaxx darüber informiert, die Prüfung des Jahresabschlusses 2019/2020 der Gesellschaft nicht wie von der Gesellschaft geplant bis Ende Mai 2021 abschließen zu können. Demgemäß muss die Veröffentlichung des Jahresabschlusses von Eyemaxx verschoben werden. Ein neuer Termin wird bekannt gegeben.“

Die Meldung über die unbestimmte Verschiebung der Bilanzvorlage Edne Mai endete mit „Die Prüfungshandlungen des Komponentenprüfers BDO Austria GmbH, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft von Eyemaxx International Holding & Consulting GmbH, die Assets in Deutschland, Österreich, CEE und SEE besitzt und rund die Hälfte der Konzern-Bilanzsumme umfasst, konnten zwischenzeitlich abgeschlossen werden.“

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Aber das heisst ja im Umkehrschluss, das rund die Hälfte der Bilanzsumme immer noch „Problematisches“ enthält nach Ansicht der Wirtschaftsprüfer. Die nächsten Tage sollte die Eyemaxx hier versuchen Klarheit zu schaffen. Wäre wünschenswert für Aktionäre und Anleihegläubiger.

NICHTS zu den Gründen der abermaligen Verschiebung. Was kommt denn jetzt noch? Kräftige Abschreibungen, Wertberichtigungen sind bereits avisiert. Ein hoher Verlust ebenfalls. Wird es jetzt noch schlimmer? Ist noch „was anderes“ den Wirtschaftsprüfern bitter aufgestossen? ZUVIELE OFFENE FRAGEN. Man fühlte sich bereits an Verlautbarungen aus Aschheim erinnert.

„…und den Zeitraum nach dem Bilanzstichtag in ihre Prüfung eingeschlossen.“

heisst es im aktuellen Interview zum Stand der Wirtschaftsprüfung. Eigentlich nichts Ungewöhnliches und gerade bei der langen Frist zwischen Bilanzstichtag und Prüfungsfeststellung selbstverständlich. Handelt es sich um wertaufhellende oder wertbegründende Feststellungen. Oder eght es in die andere Richtung? Es scheint im Komplex der Bewertung laufender Projekte wohl immer noch Zweifel der Wirtschaftsprüfer zu geben. Und dass nach einer Abfolge von Korrekturen:

Am 24.02.2021 in einer Ad-hoc-Meldung: „Die Eyemaxx Real Estate AG (ISIN DE000A0V9L94; „Eyemaxx“) befindet sich derzeit in einer weit fortgeschrittenen Phase in der Erstellung ihres Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2019/2020 (Geschäftsjahresende 31.10.2020). Das IFRS-Konzernergebnis wird sich voraussichtlich auf -26,0 bis -28,0 Mio. Euro belaufen.

Und am 26.03.2021 hiess es schon: „Die Spanne für das Jahresergebnis liegt derzeit abhängig von diesen endgültigen Bewertungsergebnissen im Bereich zwischen -28 und -35 Mio. Euro.“ Dann die Verschiebung der Bilanzvorlage – Ende Mai ist nicht mehr haltbar. Und seitdem keine neuen Angaben zur Bilanz zum 31.10.2020. ausser dem kryptischen: „noch möglicher Änderungen in den Werten der noch nicht veröffentlichten Eröffnungsbilanzen des Halbjahres“ am 30.07. bezüglich der Halbjahreszahlen.

Eyemaxx ist…

„… ein Immobilienunternehmen mit langjährigem, erfolgreichem Track Record mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich. Darüber hinaus realisiert Eyemaxx Gewerbeimmobilien in Zentraleuropa. In der jüngsten Firmengeschichte sind Büros, Hotels und Serviced Apartments sowie Stadtquartiersentwicklungen in Deutschland ebenfalls Teil der Unternehmensstrategie.

Die Geschäftstätigkeit von Eyemaxx basiert auf zwei Säulen. Dazu gehören zum einen renditestarke Projekte und zum anderen ein fortschreitender Aufbau eines Bestands an vermieteten Gewerbeimmobilien, der laufende Mieterträge und damit stetige Zahlungsströme generiert. Eyemaxx baut dabei auf die Expertise eines erfahrenen Managements gemeinsam mit einem starken Team von Immobilienprofis und auf ein etabliertes und breites Netzwerk, das zusätzlichen Zugang zu attraktiven Immobilien und Projekten eröffnet. So konnte die Projektpipeline auf aktuell rund 1,2 Mrd. Euro ausgebaut werden.

Die Aktien der Eyemaxx Real Estate AG notieren im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse und im direct market plus der Wiener Börse. Das Unternehmen hat außerdem mehrere Anleihen begeben, die ebenfalls börsengelistet sind.“  (Unternehmensdarstellung)

 


Chart: Eyemax AG | Powered by GOYAX.de
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