DIC Asset Aktie: VIB Vermögen will nicht. Preispoker oder mehr?

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Die DIC Asset Aktie mit Übernahmeambitionen.
DIC Asset Aktie ist eigentlich ein solides, eher unspektakuläres Investment. Und so überraschte die Ankündigung der DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) jetzt wie viele andere Immobilienkonzerne in den letzten Jahren zuvor durch eine Teil- „Übernahme“ von 51% der VIB Vermögens AG anorganisch wachsen zu wollen. Und auch das Kaufangebot in Höhe von 51,00 EUR von Aktie schien ungewöhnlich, nur unwesentlich über den aktuellen Börsenkursen. Heute dann eine weitere Überraschung: Das Objekt der Begierde will nicht.

Vorstand und Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG sprechen sich gegen das Angebot der DIC Asset aus

Die Ablehnung wurde pointiert zusammengefasst von Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender der VIB Vermögen AG: „Das beabsichtigte Übernahmeangebot reflektiert nur unzureichend die starke Geschäftsentwicklung, die positive Marktentwicklung für Logistikimmobilien und das damit verbundene mittelfristige Wertpotenzial für unser Unternehmen.“ .Und weiter: „Darüber hinaus sehen wir keine zusätzlichen Synergien aus einer Mehrheitsbeteiligung durch die DIC“,

Man will wohl eigenständig bleiben. Im Vorfeld scheinen keine Gespräche zwischen den Unternehmen über eine Mehrheitsbeteiligung inclusive Konsolidierung geführt worden zu sein. Natürlich bietet das Fehlen eines erkennbaren Aufschlags auf den letzten Börsenkurs Ansatzpunkte für widerstrebende Organe eienr eines „Übernahmeziels“. Oder kann als EINE Begründung für eine ablehnende Haltung dienen.

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Bei Betrachtung der Kursentwicklung der VIB Aktie in den letzten Monaten fällt deren kräftige Kurssteigerung auf. Und wenn man die Durchschnittskurse der letzten Monate zu rate zieht, stellt man doch einen nenneswerten, interessanten Aufschlag fest. Und die zuletzt „hingelegte“ Kursentwicklung passt so eher zu einem Onlineunternehmen, als zu einem profitablen, kontinuierlich wachsenden Immobilienkonzern mit Wachstumsraten von zuletzt (Neunmonatszeitraum) 9,9% beim Umsatz, 15,7 % beim EBT – und einem NRV je Aktie von 26,39 EUR zum 30.09.2021. Ohne DIC-Angebot wäre durchaus auch eine „Beruhigung“ der Kurse in den nächsten Monaten vorstellbar.

Aktienkursentwicklung der VIB nach Ankündigung lässt DIC Asset Aktie Hoffnung auf Erfolg

Derzeit handelt die Aktie der VIB Vermögen AG exakt zum Angebotspreis der DIC Asset, das für die Zielgrösse von 51% des Aktienkapitals abgegeben werden soll. Offensichtlich erwartet „der Markt“ keine Nachbesserung des Angebots und scheint mit den gebotenen 51,00 EUR leben zu können. Für die DIC Asset, die von der Marktkapitalisierung sogar „etwas kleiner“ als die VIB ist, wäre eine wesentliche Erhöhung des Anegbotspreises wohl auch schwer kommunizierbar: Einerseits aufgrund der relativ hohen Bewertung der VIB bei den Immobilienkonzern-relevanten Grössen: NRV und FoF. Andererseits wegen eines dann entsprechend höheren Finanzierunsgaufwands, da man sich bereits festlegte: Maximal 10 % Kapitalerhöhung bei DIC zur Finanzierung des Deals auf der Eigenkapitalseite.

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Spannend der Vergleich mit den Aussagen der CEO der DIC Asset AG, Sonja Wärntges, die diese bereits am Montag auf unsere Nachfragen äusserte:

Was steckt hinter der Übernahme? Ziele? Wirkungen auf die DIC Asset Aktie?

Frau Wärntges, heute morgen gab es für viele überraschend ein Übernahmeangebot für die VIB Immobilen AG durch die DIC Asset. Wieso gerade die VIB?

Sonja Wärntges: Die DIC hat seit ihrer Ankündigung im Sommer 2020 erfolgreich den Ausbau ihrer Assets under Management und Expertise im Logistiksegment umgesetzt,unter anderem auch durch die Übernahme der RLI Investors Anfang 2021. Diesen Weg gehen wir konsequent weiter, und daher ist das Teilangebot für uns der nächste logische Schritt.

Mit der Übernahme entstünde einer der führenden börsennotierten deutschen Immobilienkonzerne für Büro- und Logistikimmobilien mit einem kombinierten Portfoliobestand von ca. €3,6 Mrd. Insgesamt würden die AuM auf der DIC-Plattform auf rund €13 Mrd. steigen.  Unser Ziel ist der weitere konsequente Ausbau unser Präsenz im Bereich Logistik und Light Industrial sowie die Stärkung unserer eigenen Logistikexpertise. Wir sind überzeugt, dass wir gemeinsam im Zusammenwirken mit der VIB, dem Management und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern diese Stärken zukunftsgerichtet weiterentwickeln können.  Das Führungsteam der VIB besteht aus sehr erfahrenen Managern mit über 28 Jahren an relevanter Erfahrung und einem starken „Track Record“. Wir wollen diese Stärken im Zusammenwirken beider Unternehmen zum Vorteil aller Stakeholder weiterentwickeln.  Also Stärken stärken ist das Motto.

Die VIB hat ihren Schwerpunkt im süddeutschen Raum. Würden Sie durch die Übernahme die DIC Asset regional ausgeglichener machen?

Sonja Wärntges:Das betreute DIC-Portfolio mit rund 11,4 Mrd. Euro hat bereits heute eine hohe Diversifizierung mit Investments in ganz Deutschland, die wir durch unsere 8 Standorte Vor-Ort betreuen. Die VIB ist ein vor allem in Süd und Südwestdeutschland sehr etabliertes und erfolgreiches Immobilienunternehmen und hat eine langjährige Expertise im Entwickeln und Verwalten von Logistikimmobilien.

Portfoliostrategisch stellt die Kombination mit der VIB für beide Unternehmen eine klare Verstärkung dar. Der klare Fokus der VIB auf die wachstumsstarken Regionen im Süden und Südwesten Deutschlands ist klar komplementär zum heutigen Portfolioprofil der DIC. Wenn zwei starke und komplementäre Unternehmen zusammen gehen, dann gilt: Gemeinsam ist man stärker!

Nun handelt die VIB-Aktie circa zum doppelten ihres NAV (24,16 EUR) respektive des EPRA-NRV (26,35 EUR). Während die DIC Asset Aktie sogar unterhalb ihres EPRA-NAV je Aktie handelt. Woher dann der Mehrwert?

Sonja Wärntges:Wir haben umfangreiche Analysen zur Bewertung der VIB angestellt und hierbei sowohl auf Unternehmens- wie auch Portfolioebene zusammen mit unseren Beratern die üblichen Bewertungsmethoden angewandt.

Diese Bewertungsmethoden umfassen sowohl Substanzwert-basierte Betrachtungen wie auch Cash Flow-basierte Verfahren und Kapitalmarkt-nahe Analysen. Die sehr positive Marktentwicklung des Logistiksegments spiegelt sich auch in der Kursentwicklung der VIB wider, ein Beleg für die insgesamt gestiegenen Bewertungsniveaus im Logistiksektor. Aus unserer Sicht bieten wir den VIB-Aktionären einen fairen Wert.
Auch die Kursziele der VIB-Analysten zeigen dies bereits. Mit unserem Angebotspreis bieten wir eine attraktive Prämie von rund 12,7% auf den Durchschnitt der Analysten-Kursziele (c. 45,25 Euro je Aktie) der letzten 6 Monate.  Entscheidend für die DIC-Aktionäre ist es aus unserer Sicht, dass wir davon ausgehen, unsere zentrale Ergebniskennzahl FFO je Aktie durch den Zukauf weiter steigern zu können.

Warum streben Sie „nur“ gut 51 % der VIB-Aktien an und nicht die Komplettübernahme? Würde eien Komplettübernhame nicht wesentlich mehr Synergien heben helfen?

Sonja Wärntges:Unser strategisches Ziel ist der Aufbau einer 51%-Beteiligung an der VIB.  Aus heutiger Sicht wollen wir Kompetenzen bündeln und zusammenführen. Die DIC ist heute schon mit acht Standorten deutschlandweit aufgestellt und vertritt die Überzeugung, dass gutes Immobilienmanagement am besten dezentral strukturiert ist, um nahe an den Assets zu sein. Mit der VIB setzen wir auf einen Partner mit gleicher Philosophie. Eine Vor-Ort-Präsenz ist elementar für gutes und aktives Immobilienmanagement. Die VIB wollen wir darin weiter unterstützen und unsere Kompetenzen im Gewerbeimmobilienmarkt weiter bündeln. Durch die Bündelung unserer Kräfte mit der VIB verbessern wir unsere ausgeprägte Expertise im Bereich Asset Management, aber auch in der Projektentwicklung von Logistik und Light Industrial. Unser Fokus liegt nicht auf der Hebung von Kostensynergien, sondern auf der gemeinsamen Zusammenarbeit für weiteres wertsteigerndes Wachstum.

Vielen Dank für Ihre Zeit und spontane Bereitschaft unsere Fragen zu bantworten!

 

sonja waerntges 300pxSonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC ASSET AG

Der Leitsatz ihres Unternehmens „Dynamik schafft Werte“ ist für Sonja Wärntges im doppelten Sinn bedeutsam: Als Anspruch der DIC Asset AG, zugleich aber auch als Ausdruck ihres eigenen unternehmerischen Selbstverständnisses, sich neuen Herausforderungen nicht nur zu stellen, sondern sie auch zu suchen. Sie ist eine von insgesamt nur vier Frauen an der Vorstandsspitze eines gelisteten Unternehmens in Deutschland.

Sonja Wärntges hat nach dem Studium zur Diplom-Ökonomin ihre berufliche Laufbahn als Prüferin bei Ernst & Young und PricewaterhouseCoopers (PwC) Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft begonnen. Danach war sie in Führungspositionen in den Finanzbereichen renommierter Unternehmen, wie GHH-RAND GmbH oder C&A, tätig. Vor ihrem Wechsel in den Vorstand der DIC Asset AG war sie zwei Jahre CFO im Vorstand der DIC Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA.

Seit dem 1.10.2017 leitet Sonja Wärntges die im S-DAX notierte DIC Asset AG als Vorstandsvorsitzende und ist für die Bereiche Asset-, Property- und Portfoliomanagement, Finanzen, Controlling, IR und Administration verantwortlich. Darüberhinaus ist Sonja Wärntges u. a. Mitglied des Präsidiums des ZiA.

 

Unser Beitrag vom 31.01.2022 im Anschluss:

DIC Asset Aktie bei Erfolg verwässert oder bleibt Mehrwert für derzeitige Aktionäre?

Konkret bietet die DIC Asset „im Wege eines freiwilligen öffentlichen Teilangebots den Erwerb einer noch festzulegenden Anzahl nennwertloser Stückaktien der VIB, ISIN: DE000A2YPDD0, gegen eine Geldleistung in Höhe von 51,00 Euro je Aktie“.  Ab dem 9. 02.2022 soll es das genaue Angebot geben, wobei es wohl „nur“ um rund 51% der VIB-Aktien geht, um die VIB voll konsolidieren zu können in de r DIC Bilanz. Derzeit hält die DIC bereits rund 10,05 % der Anteile an der VIB und sieht sich damit als den grössten bekannten Einzelaktionär.

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Mit 51,00 EUR je Aktie bietet die DIC Asset nur einen geringen Aufschlag auf den Aktienkurs vor Bekanntwerden des Angebots: Am Freitag schloss die Aktie bei 49,10 EUR und aktuell handelt die Aktie leicht unter Angebotspreis bei 50,80 EUR (12:15 Uhr, Stuttgart) mit Plus 1,70 EUR, 3,46 %. Beachtlich ist jedoch die Kursentwicklung der VIB Immobilien Aktie in den letzten 12 Monaten, insbesondere wenn man das „langweilige, langfristige“ Geschäftsmodell betrachtet.

DIC Asset Aktie bald mit konsoliiderter VIB?
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Steigt die DIC Asset zu spät ein oder gerade noch rechtzeitig bevor es noch teurer wird?

Derzeit ist die VIB Vermögen AG an der Börse rund 1,36 Mrd EUR wert. Würde für die DIC Asset einen Aufwand von rund 545 Mio EUR Nettokaufpreis für die benötigten 40,05 % bedeuten. Um die angestrebten 51,00 % an der Gesellschaft zu erreichen, ein für die mit rund 1,25 Mrd EUR Marktkapitalisierung ähnlich „schwere“ DIC Asset ein dicker Brocken.

Und wie stellt man sich das vor? Zur Finanzierung ihrer Beteiligung an der VIB plant die DIC, bis zu 300 Mio. Euro aus bestehenden eigenen Barmitteln beizusteuern. Zunächst soll der weitere Kaufpreis über eine Brückenfinanzierung gestellt werden, die nach erfolgreicher Transaktion durch eine Kombination aus Eigenkapital (mittels einer Emission neuer Aktien in Höhe von bis zu 10% des Grundkapitals der DIC unter Ausschluss des Bezugsrechts bestehender Aktionäre) und Fremdkapital refinanziert werden soll. Die DIC rechnet nach erfolgreicher Refinanzierung mit einer weiteren wertsteigernden Erhöhung des FFO pro Aktie für die DIC-Aktionäre.“

Durch die Übernahme sollte die hohe Dividendenrendite der DIC Asset Aktie nicht gefährdet sein – insbesondere aufgrund der derzeit günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten

Denn die VIB Vermögen AG lieferte zuletzt im ersten Halbjahr 2021 solide Ergebnisse: EBT von 37,3 Mio EUR (plus 7,9 % gegenüber Vorjahreszeitraum). Und gleichzeitig bestätigte man die Prognsoe für das gesamtjahr 2021: bestätigen wir unsere im Geschäftsbericht 2020 veröffentlichte Prognose für das Geschäftsjahr 2021:
einen Anstieg der Umsatzerlöse auf 99,0 bis 105,0 Mio. EUR (2020: 94,2 Mio. EUR),
eine Steigerung des Ergebnisses vor Steuern (EBT) ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse auf 61,0 bis 65,0 Mio. EUR (2020: 57,7 Mio. EUR) und
einen Anstieg der Funds from Operations (FFO) auf 54,0 bis 58,0 Mio. EUR (2020: 50,4 Mio. EUR)

Darüber hinaus rechnen wir weiterhin mit:
einer Leerstandsquote zum 31. Dezember 2021 im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31.12.2020: 2,5 %) sowie
einer weiteren, leichten Reduzierung der durchschnittlichen Verzinsung des Darlehensportfolios
zum Jahresende 2021 (31.12.2020: 1,77 %)“

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Und was steht eigentlich hinter der DIC Asset Aktie?

Die DIC Asset AG sieht sich selbst als „den führenden deutsche börsennotierte Gewerbeimmobilienspezialisten“.  Und die Basis bilde die überregionale und regionale Immobilienplattform mit acht Standorten in allen wichtigen deutschen Märkten. Insgesamt würden derzeit (Stand 22.12.2021) 237 Objekte mit einem Marktwert von rund 11,4 Mrd. Euro betreut. Dieses Immobilienportfolio gliedert sich in zwei Teile: Eigenbestand im “ Commercial Portfolio“ und im „Institutional Business“ bietet DIC Asset Immobilienservices für nationale und internationale institutionelle Investoren an. Hier erzielt man laufende Gebühren aus der Strukturierung und dem Management von Investmentvehikeln.


Chart: DIC Asset AG | Powered by GOYAX.de

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