Prime Standard | DEMIRE verkauft mit 5 Mio EUR Gewinn – Objekt in Ansbach.

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05.05.2021 – DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) meldete Anfang des März den Erwerb einer Landmarkimmobilie in Frankfurt – und jetzt hebt man Werte: DEMIRE hat einen Bürokomplex im bayerischen Ansbach für rund 18 Mio EUR verkauft. Das ehemalige Telekom-Objekt in Ansbach wurde im Oktober 2015 erworben. Und der Ende 2019 ausgeschiedene Mieter Telekom wurde durch neue Ankermieter ersetzt: Hochschule Ansbach und der Bezirk Mittelfranken mit zusammen rund 6.000 m² Mietfläche. Auch durch sichere Mieter  konnte DEMIRE den Wert des Objektes in den Jahren 2020 bzw. 2021 durch erfolgreiches Asset Management und eine umfassende Repositionierung um rund EUR 5 Mio. steigern.

Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE, sagt: „Durch unser aktives Asset Management und die gelungene Repositionierung des Bürokomplexes in Ansbach konnten wir eine Risikoreduzierung sowie eine Wertsteigerung von rund EUR 5 Mio. erreichen. Mit der neuen Mieterstruktur mit zwei langfristigen Ankermietern der öffentlichen Hand schließen wir unseren REALize-Potential-Prozess in Ansbach durch den Verkauf erfolgreich ab.“

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Das Objekt – konkret

Die Liegenschaft in der Bayreuther Straße 111 und Rettistraße 56 verfügt über eine Grundstücksfläche von 29.650 m². Das im Jahr 1988 errichtete Objekt umfasst eine Gesamtmietfläche von rund 12.600 m² und 200 PKW-Stellplätze. Neben der Hochschule Ansbach und der Bezirk Mittelfranken mit zusammen rund 6.000 m² Mietfläche als langfristige Ankermieter wurden die von ehemaligen Telekom-Untermietern, die weitere rund 5.000 m² nutzen, die Mietverträge übernommen und insbesondere in Bezug auf Miethöhe und Laufzeit optimiert. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich aktuell auf rund EUR 1,0 Mio. und der WALT beträgt 5,2 Jahre. Die fränkische 40.000 Einwohnerstadt Ansbach ist Teil der Metropolregion Nürnberg-Erlangen und gut an das deutsche Autobahnnetz angeschlossen. Das Objekt verfügt über eine direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und das nahegelegene Stadtzentrum.

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Aktionäre stimmten auf Hauptversammlung für Dividende und Aktienrückkauf

Eine letztendlich harmonische Hauptversammlung beschloss eine für das Geschäftsjahr 2020 um 8 Eurocent gestiegene Dividende von 62 Eurocent, nachdem für das Geschäftsjahr 2019 bereits 54 Eurocent je Aktie ausgeschüttet wurden. Auch die anderen Tagesordnungspunkte wurden mit deutlicher Mehrheit beschlossen.

Ausschlaggebend für die Erhöhung der Dividende war nach den Worten von Ingo Hartlief, Vorstandsvorsitzender der DEMIRE, die sehr gute Entwicklung des Unternehmens im Jahr 2020. „Wir haben im Jahr 2020 trotz der Corona-Pandemie ein Rekordergebnis erwirtschaftet und möchte unsere Aktionäre nun daran beteiligen. Einen weiteren Teil unserer liquiden Mittel haben wir kürzlich für den Ankauf des attraktiven Büroobjekts Cielo in Frankfurt am Main verwendet, und so zukunftsgerichtet investiert. Zudem weisen uns unsere Bilanzkennzahlen weiterhin als finanzstarkes Unternehmen und als einen zuverlässigen Geschäftspartner aus“, erläuterte Hartlief den Aktionären im Rahmen seines Rechenschaftsberichts.

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Der Verlauf des Geschäftsjahres 2020 habe gezeigt, dass die DEMIRE den Herausforderungen, die insbesondere die COVID-19-Pandemie mit sich bringe, erfolgreich begegne. Dazu trägt nach Ansicht des Vorstandsvorsitzenden insbesondere die Geschäftsstrategie des Unternehmens bei, die den Aktionären unter dem Slogan „REALize Potential“ vorgestellt worden ist. Darunter versteht das Unternehmen ein risikoarmes Geschäftsmodell, das ein diversifiziertes Portfolio mit konservativen Risikoprofilen, vorteilhaften Finanzierungsbedingungen und einem entsprechend klar definierten Akquisitionsansatz kombiniert. So lasse sich nachhaltig Wachstum erarbeiten, das dann auch in schwierigen Zeiten eine Dividendenausschüttung ermögliche, so Hartlief.

Daher befände sich das Unternehmen in der komfortablen Situation, erneut eine größere Dividendenausschüttung vornehmen zu können, ohne dass die Mittel für geschäftsstrategische Maßnahmen und dadurch erreichbares Wachstum fehlen, erläuterte Ingo Hartlief den Anteilseignern. Die Aktionäre stimmten mit 99,96 Prozent des stimmberechtigten Kapitals der Dividendenzahlung zu.

Im Vorfeld der HV hatten die Aktionäre sich für die erhöhte Dividendde stark gemacht – in einem offenen Brief. Ungewöhnlich.

Die Aktienperformance war in den letzten Monaten wenig befriedigend und so scheint für die investierten Hauptaktionäre AEPF III 15 S.à r.l. – „Apollo“ –  (rund 58,6 %) und die Wecken-Gruppe (rund 32,1%) wenigstens die komplette Ausschüttung des Bilanzgewinns als Rendite Bestandteil wünschenswert. Und dem Aktienmarkt gefällt diese Forderung offensichtlich. In einem Schreiben teilen die Mehrheitsaktionäre dem Vorstand der Gesellschaft im Vorfeld der HV mit, dass sie aufgrund des unsicheren Investitionsklimas und der weiterhin vorhandenen hohen Liquidität – wie auch bereits für das Geschäftsjahr 2019 – die Auszahlung einer substantiellen Dividende für das Geschäftsjahr 2020 in Höhe des Bilanzgewinns anstreben.

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Das wären nach vorläufigen, noch untestierten Zahlen ein Bilanzgewinn für 2020 von rund 65 Mio. EUR.  Und die Gesellschaft verfügte zum 28. Februar 2021 über liquide Mittel in Höhe von ca. EUR 117 Millionen und verfügt darüber hinaus über kontrahierte Darlehenszusagen von EUR 51 Millionen. Auch zum geplanten Zeitpunkt der Hauptversammlung am 28. April 2021 wird die Gesellschaft, gemäss der Unternehmensmeldung vom 04.03.2021, voraussichtlich über ausreichende liquide Mittel zur Zahlung einer entsprechenden Dividende verfügen.

Hierbei entstand der Eindruck einer gewissen Konfrontation zwischen Management und Mehrheitseignern. Und fehlendes Vertrauen der Aktionäre in die mehrwert-schaffende Unternehmenstätigkeit gegenüber alternativen Anlagen ausserhalb der Unternehmenssphäre. Oder einfach nur Vorsicht bei einem teilweise heissgelaufenen Immobilienmarkt?

Kurs hat sich bis jetzt nicht vom „Corona-Crash“ erholt

Bisher zeigt die Aktie der DEMIRE keine große Resistenz gegenüber den Corona-Sorgen, man handelt „nur rund 10%“ über dem Jahrestief – am 18.03.2020  bei 3,73 EUR erreicht. Und es fehlen eigentlich dafür die operativen Gründe.  Selbstverständlich sind Gewerbeimmobilien konjunkturabhängig. Und Corona soll zu einer Insolvenzwelle führen.

Inwieweit das ursprüngliche Konzept der DEMIRE mit Potential-Immobilien in Sekundärstandorten anfällig ist für eine Wirtschaftskrise, wird man sehen. Aber auf jeden Fall erhöhte DEMIRE im Dezember sogar die Guidance:  Für die Funds from Operations* (FFO I, nach Steuern, vor Minderheiten) von EUR 36 und 38 Millionen auf über EUR 38,0 Millionen. Wobei der Vorjahreswert noch bei EUR 34,5 Millionen gelegen hat. Und für die Mieterträge 2020 bestätigte der Vorstand die Prognose von EUR 85 bis 87 Millionen. Auch dieses Ergebnis wird über dem Vorjahreswert von EUR 81,8 Millionen liegen und scheint keine grösseren Mietausfälle wegen Corona zu enthalten.

Aktuell (05.05.2021 / 08:07 Uhr) notieren die Aktien der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG im Frankfurter-Handel mit Minus -0,09 EUR / -2,07 % bei 4,26 EUR.


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