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m:access | DEFAMA: Riesenzukauf. Ob hier auch die Superkonditionen von 100% zu 1,05% gelten?

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) meldet heute den größten Zukauf der Firmengeschichte mit weit über 10% Anfangsrendite: Jahresnettomiete 1,2 Mio. EUR, Kaufpreis rund 9 Mio. EUR.

Während viele Anleger gerade ihre Wunden lecken, haben die Aktionäre der DEFAMA eine relativ entspannte Zeit: Heute handelt die Aktie wieder über 16,00 EUR, bestimmt auch wegen der heutigen Nachricht: Man hat einen Kaufvertrag unterzeichnet über ein Einkaufszentrum in Zeitz (Sachsen-Anhalt), etwa 40 Kilometer südwestlich von Leipzig. Die Investitionssumme beträgt rund 9 Mio. EUR. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf über 1,2 Mio. EUR. Die vermietbare Fläche umfasst gut 20.000 qm. Mieter des vollvermieteten Objekts sind Kaufland und toom. Daneben finden sich im Objekt auch Filialen von KiK, Mayer’s Markenschuhe, Wreesmann Sonderposten, ein Juwelier und diverse gastronomische Betriebe. Es handelt sich beim Einkaufszentrum Zeitz sowohl nach Kaufpreis als auch hinsichtlich Jahresnettomiete und Fläche um das bisher größte Objekt der DEFAMA.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google)}

Operativ sieht es gut aus

Am Sonntag berichteten wir Sensationelles von der Finanzierungsseite. Der CEO twitterte am 22.11.2019: Finanzierungsangebot zu 1,05% für ein Objekt in Ankauf erhalten. Bei einer Kreditsumme von 100% des angedachten Kaufpreises. UND GESTERN DANN DEN VOLLZUG: Ich habe den Darlehensvertrag dazu übrigens heute unterschrieben.“.

Also Renditen je Objekt von über 10% plus Finanzierung von 1.05%: Wenn man jetzt die Nebenkosten vernachlässigt, ergibt sich riesiges Potential für die DEFAMA. Und die Zinsen werden in dne nächsten Monaten eher weiter sinken als steigen, allein schon zur Konjunkturankurbelung denken die Zentralbanken doch schon laut über weitere zinssenkungen nach. Also wohl nicht die letzte Finanzierung zu solchen Konditionen – spannend. Und jetzt gibt es diesen Rücksetzer im Kurs – schon eine Überlegung wert oder?

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Ein überzeugender Jahresabschluss 2019

zeigt, dass man bei DEFAMA vieles richtig macht. Wachstum in der Nische mit hohen Renditeanforderungen an die Objekte – und das günstig refinaznziert. Könnte noch lange so weiter wachsen.

Man hat im Geschäftsjahr 2019 nach vorläufigen und untestierten Zahlen bei Umsatzerlösen von 11,2 (Vj.: 9,1) Mio. € einen Konzernjahresüberschuss nach HGB von 2,1 (1,7) Mio. € bzw. 0,51 (0,46) € je Aktie erwirtschaftet. Das entspricht einem Anstieg von 22%. Die Funds From Operations (FFO) lagen bei 4,6 (3,6) Mio. € bzw. 1,14 (1,01) € je Aktie, ein Plus von 26%.Damit hat DEFAMA, bereinigt um Effekte aus der Kapitalerhöhung und dem Umbau in Radeberg, die Prognosen erreicht bzw. beim FFO als zentraler Steuerungsgröße sogar übertroffen. Vorstand und Aufsichtsrat wollen der Hauptversammlung am 18. Juni 2020 in Berlin daher vorschlagen, eine von 40 auf 45 Cent je Aktie erhöhte Dividende auszuschütten. Unter Berücksichtigung der gestiegenen Aktienzahl entspricht dies einer um 27% erhöhten Ausschüttungssumme.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google-300-250)}

Der Ausblick passt und zeigt die Krisensicherheit. UND ALLEIN DIE HEUTIGE TRANSAKTION LIEFERT BEREITS -FAST- DIE ZIELVORGABE FÜR 2020 BEREITS JETZT: Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende mindestens 7,0 Mio. € erreichen. UND JETZT: Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei rund 6,2 Mio. €, entsprechend 1,40 € je Aktie. Beim Nettogewinn nach HGB rechnet der Vorstand im laufenden Geschäftsjahr mit einem Anstieg auf rund 2,5 Mio. € bzw. 0,56 € je Aktie. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt die Gesellschaft, die Dividende für 2020 erneut anzuheben.

Mit Abschluss der heutigen Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf gut 13 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 38 Standorte mit rund 167.000 qm Nutzfläche, die zu 96% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom.  Der beste “Verkäufer” des Unternehmens ist der CEO und Hauptaktionär Matthias Schrade. Er bringt regelmäßig das Konzept der DEFAMA, die Umsetzungsbeispiele und die zukünftigen Wachstumsperspektiven nahe: Eigentlich einfach – Kaufen wo es noch bezahlbar ist, natürlich dem Namen entsprechend “Fachmarktzentren”, natürlich mit einer Finanzierung von über 80% des gesamten Kaufpreises, nicht zu abhängig von einer Bank, einem Mieter, einer Branche. Weiter: Nahverkaufszentren, die wenig bis gar nicht vom Onlineboom betroffen sind, zu Preisen, die direkt annähernd 10% “Rendite” erwirtschaften können. Klassisch: Der Segen liegt im Einkauf.

Wir konnten im Dezember letzten Jahres mit Matthias Schrade, dem CEO der DEFAMA ein Exklusivinterview führen – danach weiss man, warum die DEFAMA interessant ist.

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Chart: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG | Powered by GOYAX.de
 

Matthias Schrade | Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

matthias schrade defama

Matthias Schrade, geboren 1979 im schwäbischen Tettnang, gründete 1999 das in Düsseldorf ansässige Analystenhaus GSC Research und leitete dieses bis Ende 2011. Während dieser Zeit wurde er in der Nebenwerte-Szene unter anderem als Chefredakteur des monatlichen Börsenbriefes „Nebenwerte Insider“ bekannt. Zudem hatte er Aufsichtsrats- bzw. Anlageausschussmandate in zwei börsengelisteten Beteiligungsgesellschaften sowie einem Investmentclub inne und war Mitinitiator von zwei Aktienfonds.

In der Folge war er zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig. In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.

Im Herbst 2014 gründete er in Berlin die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, deren Vorstand und größter Einzelaktionär er bis heute ist. Diese brachte er im Juli 2016 an die Börse und baute mit seinem Team ein Portfolio von zwischenzeitlich 30 Fachmarktzentren mit einem Wert von über 100 Mio. Euro auf.

 

 

Kurzinfo zum Unternehmen

Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9-fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€.

Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.

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