Grand City Properties DEFAMA FCR Immobilien – Immobiliengesellschaft ist nicht gleich Immobiliengesellschaft.

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG DEFAMA erreicht 2022 alle Ziele und erhöht Dividende

Grand City Properties DEFAMA FCR Immobilien – Immobiliengesellschaften an der Börse sind derzeit unter besonderer Beobachtung. Das Bild der Branche wird geprägt von: Steigenden Zinskosten, sinkenden Bewertungen und einigen bereits geplatzte Anlegerträume, wie bei den Anleihegläubigern der Euroboden GmbH, der „prolongierten“ PREOS-Anleihe, den ERWE-Anleihegläubigern, den Adler Group Aktionären und diversen anderen. Aktuell erscheinen eine Grand City Properties, eine DEFAMA und eine FCR Immobilien in den Meldungen. So kann eine Grand City Properties SA (ISIN: LU0775917882) immerhin trotz Abwertungen des Bestands ihren LTV auf niedrigem Niveau von 36% halten – Dank Immobilienverkäufen. Und das mit einer aktuellen Liquidität zur Deckung aller Fälligkeiten bis Q2/2026.Dazu eine leicht aufgehellte Prognose für 2023.

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Eine Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) konnte sogar ihren FFO im ersten Halbjahr steigern, tätigte attraktive Zukäufe und kann aufgrund der HGB-Bilanzierung ihrer Immobilien auf jede Wertberichtigung des Immobilienbestands verzichten – verfügt stattdessen sehr wahrscheinlich über nennenswerte stille Reserven im Bestand. Langfristige objektgebundene Finanzierungen schützen vor Überraschungen an der Zinsfront. Bei der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) stehen die Quartalsergebnisse noch aus, aber ein wenig irritierend ist die gerade gemeldete Veräusserung von Aktien der Solutiance AG, an der die FCR Immobilien zum 31.12.2022 noch rund 22,7% hielt – mit einem Zuschreibungsgewinn von knapp 500 TEUR in der Bilanz 2022, bewertet zu ungefähr 1,40 EUR je Aktie. Jetzt verkauft man für knapp 250 TEURO Aktien zu 1,40 EUR ausserbörslich. Braucht man dringend Cash?

Grand City Properties DEFAMA FCR Immobilien – Solide langfristig zu 1,6% durchschnittlich finanziert, niedriger LTV, Ausblick aufgehellt – gibt schlechtere Immobiliengesellschaften.

Grand City Properties S.A.konnte im ersten Halbjahr die Nettomieteinnahmen um 5% auf 204 Mio EUR steigern. Während das bereinigte EBITDA ebenfalls um 5% auf 160 Mio EUR egsteigert werden konnte, musste man beim für Immobiliengesellschaften wichtigen FFO I einen leichten Rückgang auf 94 Mio EUR (Minus 3 Mio EUR) verbuchen – FFO I pro Aktie 0,54 EUR pro Aktie (Vorjahr: 0,59 EUR). REICHT FÜR EINE PROGNOSEERHÖHUNG: „Aufgrund des guten operativen Fortschritts und vor dem Hintergrund eines höheren Like-for-Like-Mietwachstums wurde die FFO-I-Prognose leicht von 170 Mio Euro auf 180 Mio Euro auf die Spanne von 175 Mio Euro bis 185 Mio Euro angehoben.“ (CN Grand City Properties, 16.08.2023)
Anleiherückkäufe unter pari bringen „Gewinn“ – sichere Liquiditätslage.
Aktuelle Portfoliobewertung ergab einen Wertrückgang von 5,4 % – Minus 539 Mio EUR, was natürlich letztendlich rote Zahlen für das Unternehmen bedeutet – natürlich nicht liquiditätswirksam. Um den Refinanzierungsrisiken proaktiv zu begegnen wurden Immobilien im Gesamtwert von 130 Mio EUR im ersten hlabjahr veräussert, neue Bankschulden in Höhe von 210 Mio EUR aufgenommen (im Q3 nochmals 230 Mio EUR geplant). Das Unternehmen nutzte seine Liquiditätsposition, um kurzfristige Anleihen mit Nennwert von 89 Mio EUR zu einem durchschnittlichen Abschlag zurückzuzahlen von 8 %. Ab Juni 2023 decken Bargeld und liquide Mittel die Schuldenlaufzeiten für die nächsten drei Jahre bis zum zweiten Quartal 2026.
Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten des Unternehmens betrugen 1,6 % bei einer durchschnittlichen Schuldenlaufzeit von 5,7 Jahren. Die Veräußerungen, unterstützt durch den operativen Cashflow, die Aussetzung der Dividende für 2022 und die Schuldenrückzahlung zum Abschlag, ermöglichten es GCP, trotz der negativen Portfolioneubewertung einen stabilen LTV von 36 % im Vergleich zum Jahresende 2022 aufrechtzuerhalten. Refael Zamir, CEO Grand City Properties: „The first half of 2023 was marked by a solid operational performance. Despite the valuation headwinds, our efforts to de-lever were successful in the period and allowed us to offset the negative revaluation and keep leverage stable.”
Dem ist eigentlich nichts hinzuzufügen – spannende Aktie, die bei einer Erholung des Immobiliensektors bestimmt interessant sein wird. Oder bereits jetzt? Frage ist, ob der 60%-Hauptaktionär aroundtown SA an seiner Beteiligung festhält oder ob „von dieser Seite“ Abgabedruck aufkommen könnte – bisher deutet nichts darauf hin.

Grand City Properties DEFAMA FCR Immobilien – Chart: Grand City Properties S.A. | Powered by GOYAX.de

Grand City Properties DEFAMA FCR Immobilien – Grundsolide ohne Bewertunsgrisiken, steigender FFO und weiter auf Expansionskurs.

Im ersten Halbjahr 2023 erzielte die DEFAMA bei einem Umsatz von 11,0 (Vj. 9,5) Mio EUR ein EBITDA in Höhe von 7,1 (6,0) Mio EUR. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 2,5 (2,1) Mio EUR erwirtschaftet. Das Nettoergebnis betrug 1,8 (1,5) Mio EUR. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 4,6 (4,0) Mio EUR, entsprechend 0,97 (0,87) EUR je Aktie. Sie erhöhten sich somit um 16% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Eien Flut von Zahlen, die letztendlich eine kalre Botschaft enthält: Steigende Zinsen und Verwerfungen am Immobilienmarkt haben, wenn überhaupt, nur geringen Einfluss auf die Wachstumstrategie der DEFAMA gehabt – und werden sie wohl wahrscheinlich nicht haben.

In den Zahlen enthalten waren im ersten Halbjahr 2023 die Erträge von 61 Bestandsobjekten. Im Vorjahreszeitraum waren einmalige Kosten für die durchgeführte Kapitalerhöhung und umgekehrt ein positiver Sonderertrag im Zusammenhang mit einer Mietvertragsverlängerung enthalten, die den FFO per Saldo etwas dämpften. Im Laufe des dritten Quartals werden erste zusätzliche Erträge aus den im Mai erworbenen Objekten Nordhausen und Markoldendorf hinzukommen. Zudem werden sich die Erträge im Jahresverlauf durch erfolgte Vermietungen sowie durch Indexmietanpassungen erhöhen.

HGB Bilanzierung lässt DEFAMA bilanziell unberührt von sinkenden Preisen für Nahversorger- oder Fachmarktzentren.

Denn eine Bilanz nach HGB erfasst neben Anschaffungskosten und Nebenkosten „nur“ noch jährlich gleichbleibende, lineare Abschreibungen auf den Bilanzwert einer Immobilie (Um- oder Anbaumassnahmen erhöhen Wert „nur“ um aktivierbare Kosten), was bedeutet: Keine Wirkungen auf GuV durch fallende Bewertungen aufgrund der Zinsentwicklung. Hier unterscheidet man sich klar vom Wettbewerb, der ein ähnliches Immobileinmarktsegment adressiert: Anders sieht es bei FCR Immobilien oder Deutsche Konsum REIT aus, deren Immobilienbestand durch nicht-liquiditätswirksame „Wertanpassungen“ aufgrund externer Immobiliengutachten in den vergangenen Jahren durch gewinnwirksame erhöhte Wertansätze in der Bilanz abgebildet wurde.

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Unaufgeregtes Wachstum bei DEFAMA.

Nach Abschluss aller genannten Zukäufe und Umbaumaßnahmen erhöht sich der annualisierte FFO auf 10,4 Mio EUR, entsprechend 2,17 EUR je Aktie. Das Portfolio umfasst dann 63 Standorte mit 256.000 qm Nutzfläche, die zu 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, KiK, Takko und toom. Die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA liegt bei rund 21 Mio EUR.

Und es geht weiter…

„Durch das Ergebnis des ersten Halbjahres 2023, den Erwerb von zwei weiteren Immobilien und die abgeschlossenen bzw. unmittelbar vor Unterzeichnung stehenden bedeutenden Mietverträge sind wir auf gutem Weg, unsere Ziele für das Gesamtjahr zu erreichen. Unverändert angestrebt sind dabei ein Jahresüberschuss von 4,0 Mio € – dieser versteht sich ohne mögliche Zusatzgewinne aus Verkäufen – und ein FFO von 9,8 Mio €, was eine weitere Dividendenerhöhung ermöglichen soll.

Wie die jüngsten Zukäufe in Nordhausen und Markoldendorf zeigen, gelingt es DEFAMA unverändert, das eigene Portfolio zu erweitern. Wir führen laufend Gespräche über potenzielle Kaufobjekte und sind zuversichtlich, unseren Immobilienbestand zu attraktiven Kaufpreisen weiter ausbauen zu können. Zusammen mit weiteren Vermietungserfolgen und Projektentwicklungen im Bestand soll der annualisierte FFO bis Ende 2023 auf 11 Mio € steigen. Nach Abschluss aller Zukäufe und konkret geplanter Baumaßnahmen liegen wir hier schon bei 10,5 Mio € bzw. 2,18 € je Aktie. (DEFAMA CN, 17.08.2023)

Und die Aktie? Scheint nach einer Bodenbildung wieder in einen Aufwärtstrend einzuschwenken. Mit einem FFO von 0,97 EUR je Aktie, einer aktuellen Dividendenrendite von 2,43% im historischen Vergleich relativ günstig. Und hierbei darf man nicht vergessen, dass die DEFAMA nach HGB bilanziert und somit auf Zuschreibungen aufgrund von „Immobilienbewertungen“ ohne Zahlungswirksamkeit verzichtet. Somit baut sich jedes Jahr eine stille Reserve aus gesetzlicher Abschreibung auf Immobilienerwerbskosten und dem Marktwert der Objekte auf.
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So muss die DEFAMA nicht, wie viele andere Immobiliengesellschaften, Abschreibungen in einem erwartet fallenden Immobilienmarkt auf allzu forsche Bewertungszuschreibungen der letzten Jahre vornehmen. Wobei natürlich auch noch die Frage wäre, ob das Segment der Fachmarktzentren in „kleineren Städten“ überhaupt so stark von einem generell fallenden Immobilienmarkt betroffen wäre. Auf jeden Fall sollte die HGB-Bilanzierung der Aktie Stabilität bieten. Und hat neben dem adressierten Teilsegment des Immobileinmarktes einen gewissen Schutz vor den aktienmarktüblichen Übertreibungen nach unten geboten.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG DEFAMA erreicht 2022 alle Ziele und erhöht Dividende
Grand City Properties DEFAMA FCR Immobilien – Chart: Defama AG | Quelle: www.goyax.de

Grand City Properties DEFAMA FCR Immobilien – Gespannt auf die Quartalsergebnisse. Ausser bei Solutiance weiterer Abschreibungsbedarf? Wie wirken die gestiegenen Zinsen? Liquiditätsbestand?

FCR Immobilien Aktie konnte sich lange gegen den Negativtrend für Immobilienaktien behaupten. Lag bestimmt auch an dem relativ geringen Freefloat und dem kauffreudigem Hauptaktionär Falk Raudies,der regelmässig mit Insiderkäufen „in den Unternehmensmeldungen auftauchte. Die Aktie der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) hat in der letzten Zeit jedoch mit Problemen zu kämpfen. Aber diese Kursschwäche ist gegenüber anderen Immobilienaktien sehr überschaubar. Kein Grund für die Aktionäre nervös zu werden.

Warten auf die Zahlen.

Bis die FCR Immobilien demnächst ihre Halbjahreszahlen veröffentlicht – laut FCR immobilien Finanzkalender in diesem Monat – gibt es relativ wenig Informationen vom Unternehmen. Derzeit scheint man an der Transaktionsfront eher zurückhaltend – in den Vorjahren gab es immer wiede rinteressante Zukäufe zu berichten. Dieses Jahr meldete man im Rahmen der Q1-Zahlen Immobilienverkäufe im Gesamtwert von 7 Mio EUR, keine Zukäufe. Und seitdem berichtete die Beteiligung Solutiance über den bereits diskutierten Verkauf von Aktien aus dem Bestand der FCR Immobilien – ungefähr zum 31.12.2022 bilanzierten Wertansatz.Warum der Teilausstieg? Warum erst bei schlechten Zahlen?

3U Holding – Quartalszahlen kann man als unspektakulär bezeichnen. Im Segment „Heizung“ spürt man die abflauende Baukonjunktur, Rest passt.
Hypoport TAG Immobilien Deutsche Konsum REIT – Immobilienkrise, Zinsentwicklung hinterlassen ihre Spuren in den Quartalsergebnissen.
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Nachdem der Kurs sich von gesehenen wesentlich höheren Kursen verabschiedet hat, verkauft FCR Immobilien.  Kursbaschläge der Solutiance kann man dabei aufgrund schwächerer Zahlen im Q2 erklären: Gegenüber Q1 sank der Umsatz um rund 22%, gegenüber Vorjahr immer noch 28% plus. Und der Verlust erhöhte sich vom Q1 mit EBT Minus 213 TEURO Wesentlcih auf wahrscheinlich rund Minus 800 TEURO – angegeben wird zum Halbjahr nur der Jahresüberschuss von Minus 814 TEURO im Halbjahr, was auf mehr als Minus 1 Mio EBT hindeutet und somit ungefähr Minus 800 TEUR als EBT in Q2  .

Man darf gespannt sein, wie sich die Bewertung der anderen Beteiligung im Bereich „digitale Immobilienverwaltung“ verändert hat – neben derSolutiance-Beteiligung steht in den Büchern eine 10% Beteiligung an der Immoware GmbH, die, erworben für 2 Mio EUR, in 2020 und 2021 erfolgswirksam insgesamt um 6,751 Mio EUR „aufgewertet“ wurde.

Spannend wird es sein, wie die FCR Immobilien mit den steigenden Zinsen zurechtkam – insbesondere mit ihrem relativ grossen Anteil variabel verzinster Fremdmittel, wie in der Wirtschaftswoche Anfang des Jahres diskutiert wurde. Und natürlich, wie es um die Verkäufe in Kitzbühel steht, was aus der spanischen Immobilie wurde, was mit dem Golfhotel „passiert“,… FCR Immobilien – eine Immobiliengesellschaft, die bisher bilanziell wenig bis gar nichts von der Immobilienkrise mit der bekannten Gemengelage gespürt hat. Für die Aktionäre sollte man hoffen, dass dem so bleibt…
fcr immobilien aktie chart
Grand City Properties DEFAMA FCR Immobilien – Chart: FCR IMMOBILIEN AG | Powered by GOYAX.de
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