FCR Immobilien AG: „…schließt 2022 mit neuen Bestwerten beim Ergebnis ab.“ Fragen nach Solutiance, Stand Kitzbühel oder Zuschreibungen…

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FCR Immobilien Aktie

 

FCR Immobilien Aktie konnte sich lange gegen den Negativtrend für Immobilienaktien behaupten. Lag bestimmt auch an dem relativ geringen Freefloat und dem kauffreudigem Hauptaktionär Falk Raudies,der regelmässig mit Insiderkäufen „in den Unternehmensmeldungen auftauchte. Die Aktie der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) hat in der letzten Zeit jedoch mit Problemen zu kämpfen. So warf ein Beitrag der Wirtschaftswoche am 25.01.2023 von Melanie Bergermann „FCR Immobilien – Wehe, wenn Geld wieder kostet“ berechtigte Fragen auf: „Was noch kommen könnte, lässt sich an der börsennotierten FCR Immobilien AG aufzeigen. Sie setzt in bedeutendem Umfang auf variabel verzinste Darlehen.

Dann kam der FCR Immobilien“ Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2022″ – 127 Seiten teils überraschende, teils mutig erscheinende Informationen. Eingeleitet wurde die Veröffentlichung des Konzernabschlusses mit einer Unternehmensmeldung unter dme Motto:

FCR Immobilien „… schliesst mit neuen Bestwerten beim Ergebnis ab„, das stimmt. Aber…

Soviel Optimismus lässt wenig Spielraum für Fragen, die beispielsweise in einem youtube-Beitrag des SdK thematisiert wurden (Video SdK „Vonovia, Adler & Co. – Was sind die gefährlichsten Immobilien-Aktien? | Finanzfrauen„. Egal. Erstmal die nackten Zahlen: „Die FCR Immobilien AG („FCR“, ISIN DE000A1YC913) bestätigt mit ihren testierten Jahreszahlen 2022 nach IFRS die vermeldeten vorläufigen Ergebnisse. Mit einem Anstieg des operativen Ergebnisses aus der Bestandshaltung, FFO, um 32 % auf 9,4 Mio. Euro, nach 7,1 Mio. Euro im Vorjahr, wurde ein neuer Bestwert erzielt. Dies gilt auch für das Ergebnis vor Steuern, EBT, das sich um 16 % auf 17,3 Mio. Euro, nach zuvor 14,9 Mio. Euro verbesserte. Die Aktionäre sollen von der sehr guten Geschäftsentwicklung 2022 durch eine im Vergleich zum Vorjahr unveränderte Dividende profitieren. “ (Corporate News FCR Immobilien AG, 24.04.2023)

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Jetzt der Blick in den Konzernbericht – EBT steigt um 16% auf 17,3 Mio EUR von 14,9 Mio EUR im Vorjahr unter anderem, weil…

Audf Seite 4 des Konzernabschlusses erfährt der Leser, woher zumindest des EBT „gekommen sind“: “ In dem Konzernabschluss der FCR Immobilien AG zum 31. Dezember 2022 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 420.423 ausgewiesen. Die FCR Immobilien AG bewertet die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert.(…)Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Erträge aus positiven Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte in Höhe von TEUR 9.905 in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst.“ (FCR Immobilien, Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2022 (FCR KA u KL 2022), Seite 4).

Im für die meissten Immobilienkonzerne „besseren Immobilienjahr 2021“ verbuchte die FCR Immobilein „nur“ 4.784 TEUR als positive Wertveränderung beizulegnder Zeitwerte. Wobei in 2021 die nichtliquiditätswirksame Zuschreibung der Immoware24 GmbH Anteile dem EBT ebenfalls zugite kam. In 2022 gab es hier jedoch keine weitere Zuschreibung.

Mit anderen Worten: Knapp 10 Mio EUR (konkret 9.905 TEUR) des Konzern- EBT der FCR Immobilien AG in Höhe von 17,3 Mio EUR kommen durch nicht liquiditätswirksame(!) gestiegene Immobilienbewertungen zustande. Oder anders gesagt: knapp 2/3 des Gewinns vor Steuern sind nicht durch Zahlungen hinterlegt und könnten im nächsten Jahr durchaus wieder „korrigiert“ werden.
Warum sieht die Deutsche Konsum REIT die Immobilienpreise für Fachmarktzentren differenzierter als FCR Immobilien? Hat die FCR einfach die besten Objekte?

Passend dazu einige Zitate aus der Corporate News der Deutsche Konsum REIT vom 12.Mai 2023. Die Deutsche Konsum REIT adressiert ein ähnliches Marktsegment, wie die FCR Immobilien AG: Fachmarktzentren mit hoher Anfangsmietrendite, die aufgewertet und ggf. gewinnssteigernd verkauft werden können. Hauptsächlich sieht man sich aber bei beiden als Bestandshalter von Fachmarktzentren „auf dem Lande“.

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Jedenfalls ist  das Immobilienvermögen der Deutsche Konsum REIT zum 31.03.2023 (Achtung Stichtag FCR Immobilien 31.12.2022) vom 1.Oktober bis zum 31.03.2023 um 0,00 EUR durch das „Unrealisiertes Bewertungsergebnis aus der Zeitwertbewertung (Marktwertveränderung)“ erhöht worden (Halbjahresbericht Deutsche Konsum REIT zum 31.03.2023, Seite 29). Zwar wurden noch keine niedrigeren Bewertungen angesetzt, aber das sollte demnächst wahrscheinlcih kommen, denn bei der DKR heisst es in der CN eindeutig:

Akquisitionsseitig erwartet die Gesellschaft für das zweite Kalenderhalbjahr eine zunehmende Anpassung des Preisgleichgewichts an das aktuelle Zinsumfeld und eine  Wiederbelebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt, wodurch sich für die DKR interessante Wachstumsmöglichkeiten ergeben werden.“ (CN DKR, 12.05.2023).

Mit anderen Worten die Deutsche Konsum REIT erwartet fallende Preise für die Fachmarktzentren – heisst natürlich auch für die Fachmarktzentren im Bestand werden Wertanpassungen möglich oder sogar wahrscheinlich. Schön wenn die FCR Immobilien sich diesem Gesamtmarkttrend widersetzen könnte, aber wenn nicht, woher kommen dann die nächsten Rekord-EBT-Zahlen?

Im Hinterkopf den Hinweis auf Seite 4 des FCR KA u KL 2022 behalten: „Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass aufgrund der bestehenden Schätzunsicherheiten und der Ermessensbehaftung die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht angemessen ist.“

FCR Immobilien ist grösster Aktionär der Solutiance AG, börsengehandelt, Freiverkehr.

Und der Hauptaktionär und Vorstand der FCR Immobilien, Falk Raudies, ist seit September letzten Jahres im Aufsichtsrat des Unternehmens.Und kennen Sie die Solutiance AG? Als FCR Immobilien Aktionär sollten Sie diese börsengehandelte Aktie eigentlich kennen, denn die FCR Immobilien scheint zum 31.12.2022 die grösste Einzelaktionärin dieser Gesellschaft gewesen zu sein. Zumindest findet sich auf Seite 58  des FCR KA u KL 2022 folgende Angabe, nach mehreren Seiten mit den Beteiligungen an den diversen FCR-Einzelimmobilien-GmbH’s in einer Zeile der Liste eine

„Solutiance AG“, „Potsdam“, Anteil der FCR Immobilien zum 31.12.2022: 22,7%

Hiermit ist die FCR Immobilien AG an der Solutiance AG (WKN: (A32VN5)) mit einer aktuellen MarketCap von 9,36 Mio EUR, (Kurs 1,71 EUR am Freitag zum  Handelsschluss) beteiligt. Bisher von der FCR Immobilien weder in einer Unternehmensmeldung oder Firmenpräsentation erwähnt,  so weit wir das absehen können. (Falls ein Leser hier mehr wissen sollte, bitte melden unter redaktion@nebenwerte-magazin.com ). Das Unternehmen Solutiance ist hochdefizitär und hat zuletzt im April 2023 eine Barkapitalerhöhung durchgeführt – ob und in welcher Höhe die FCR Immobilein beteiligt war, ist uns nicht bekannt. Hier die Tätigkeit der Solutiance: „Die Solutiance AG ist ein Smartsourcing-Anbieter für den Betrieb von Immobilien und verkauft Lösungen, z.B. Dachmanagement 4.0 oder ein „Immobilien-Scheckheft gepflegt“. Beide arbeiten mit Hilfe eines digitalen Zwillings, der für die Kunden alle Bestände sauber und detailliert dokumentiert.“ – Passt zu FCR Immobilien.

H2-Update – Zukünftig Riesenbedarf, aber H2-Quartalszahlen verbreiteten eher Tristesse. Plug Power, Ballard Power, Nel, Nikola, Bloom Energy, Everfuel, Singulus…
Wochenrückblick: Aktien KW 19 – nix mit 16.000. Nächste Woche? Aurelius, Plug Power, Smartbroker, ElringKlinger, Nel, Hensoldt, TAG Immobilien, DEMIRE, DIC Asset, Mutares, CLIQ Digital, Energiekontor, Nordex, Nikola,…
Nagarro schien wieder einigermassen „auf Kurs zu kommen“ nach den WiWo-Kritikpunkten, aber Gestern nach XETRA-Schluss gab es eine „Prognoseanpassung“, die neue Fragen aufwirft.
Reichte auf jeden Fall für einen Bewertunsggewinn – Seite 48 des FCR KA u. KL.

Solutiance wird als assoziiertes Unternehmen geführt: „Im Geschäftsjahr 2022 hat die FCR Immobilien AG 22,7 % des Stammkapitals an der Solutiance AG,
Potsdam, erworben, welche zu einem maßgeblichen Einfluss der FCR Immobilien AG über die Geschäftsaktivitäten der Solutiance AG geführt hat. Somit wurde die Solutiance AG als assoziiertes Unternehmen mittels der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

Es handelt sich dabei um eine strategische Beteiligung im Bereich Plattformentwicklung für die Immobilienbranche.Die folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung der Buchwerte und der Ergebnisse der anhand der Equity-Methode bewerteten assoziierten Unternehmen:
TEUR 31.12.2022                                                     31.12.2021
At-Equity Buchwert 1.719                                             
At-Equity Ergebnis       481                                              
Das Ergebnis aus der erstmaligen Anwendung der At-Equity Methode ergibt sich insbesondere aus der erfolgswirksamen Erfassung des entstandenen negativen Unterschiedsbetrags.

Passt eigentlich noch besser zur 10% Immoware24 GmbH-Beteiligung der FCR Immobilien.

Zur Erinnerung: Die FCR Immobilien erwarb in 2020  eine 10% Beteiligung an der Immoware24 GmbH für 2 Mio EUR – was seinerzeit durchaus als Information für die Aktionäre weitergegeben wurde, wobei das investierte Volumen wohl eine ähnliche Grössenordnung, wie bei Solutiance erreichen sollte (22,7% bei MarketCap von knapp 10 Mio EUR). Jedenfalls verzichtete die FCR Immobilien in der 2022er Bilanz für die Immoware24 auf eine weitere Zuschreibung. In 2020 und 2021 wurden insgesamt 6,751 Mio EUR nicht liquiditätswirksam, aber EBT-wirksam zugeschrieben. In 2022 sind die überall erodierenden, einbrechenden Bewertungen von SaaS-Anbietern wohl  auch bei der FCR Immobilien gesehen worden. Es erfolgte keine weitere Zuschreibung – aber auch keine Abwertung.

Und zu Kitzbühel findet sich in der Bilanz…

Unter den Veräusserungen von insgesamt 900 TEUR bis zum 31.12.2022 seien – nicht näher differenziert der Höhe nach – auch „Teileigentum“-veräusserungen geführt. Und da das Hotel in Kitzbühel ja in „Einzeleinheiten“ gewinnbringend veräussert werden soll, könnte das der Anfang dieser Veräusserungen sein. Vielleicht. Jedenfalls führten die gesamten Veräusserunegn in Höhe von  900 TEUR zu keinen Buchgewinnen, sondern wurden durch Abgänge in der Bilanz vollständig ausgeglichen.

Weiterhin steht im Raum die Prüfung der BAFin im Raum, seinerzeit thematisiert in der Immobilienzeitung unter der Überschrift: „BAFin durchleuchtet FCR und Deutsche Konsum“ eine „auffällig hohe Bewertung einer Beteiligung an einer Hausverwalter-Software“ Gesellschaft. Es ging um die 10% Beteiligung der FCR an der „Immoware“, einer IT-Firma aus Halle, die in 2020 einen Jahresüberschuss von 1,3 Mio EUR erzielt haben soll: In 2020 erworben für 2 Mio EUR wurde die Beteiligung bereits in der 2020er-Bilanz mit 5,8 Mio EUR bewertet. Und so steht diese Zuschreibung allein für rund ein Drittel des EBT der FCR Immobilien in 2020. In 2021 erfolgte eine weitere erfolgswirksame Zuschreibung von 3 Mio EUR aufgrund einer neuen Unternehmensbewertung durch einen Wirtschaftsprüfer.
FCR Immobilien – eine Immobiliengesellschaft, die bisher bilanziell und auch beim Aktienkurs wenig bis gar nichts von der angeblichen Immobilienkrise gespürt hat. Für die Aktionäre sollte man hoffen, dass dem so bleibt…
fcr immobilien aktie chart
Chart: FCR IMMOBILIEN AG | Powered by GOYAX.de
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