Hypoport TAG Immobilien Deutsche Konsum REIT – Zinsen, Bewertungen, Transaktionszurückhaltung prägen die Quartalsergebnisse.

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Hypoport Aktie steht für gesundes Wachstum.
Hypoport TAG Immobilien Deutsche Konsum REIT – drei Unternehmen, die von Immobilien und Immobilientransaktionen „leben“ heute mit Blick in die  Bücher. Geplatzte Transaktionen, Zurückhaltung der Marktteilnehmer, erhöhte Zinskosten, fallende Bewertungen – das prägt die jeweiligen Unternehmensmeldungen.

Und die erwartete oder besser erhoffte Normalisierung der Immobilienmärkte bleibt aus. Das Ende der von der Hypoport Gruppe (ISIN: DE0005493365) bereits vor Monaten identifizierten „Dysfunktionalität“ der Immobilienmärkte besteht fort. Also was tun? TAG Immobilien und Deutsche Konsum REIT verkaufen Immobilien zur Reduktion des LTV, der aufgrund von Abwertungen des Bestandes jedoch auf den vorher bereits erreichten Leveln verharrt. Neukäufe? Wenig passiert, was ja auch besonders die Immobilienfinanzierungsplattformen der Hypoport wiederholt schwer trifft – Ergebnis negatives EBIT beim Lübecker Konzern.

„In Anbetracht der Branchenlage“ akzeptable Zahlen bei Hypoport TAG Immobilien, Deutsche Konsum REIT

Extreme Kostensteigerungen im Bausektor, steigende Zinsen und die Erwartung der potentiellen Käufer, dass demnächst die Preise der Immobilien fallen sollten, führten zu einem Einbruch der Transaktionen seit der zweiten Jahreshälfte 2022. Letztendlich sind die Ergebnisse der drei „Immobiliengesellschaften“ in Anbetracht der Umstände „akzeptabel“. So bemüht man sich bei TAG Immobilien, die Verschuldungssituation durch Desinvestments und geänderte Zielvorgaben für das Polen-Geschäft (Reduktion Ausbau Eigenbestand, Konzentration auf Verkaufsgeschäft und Neuprojektentwicklung mit Joint Venture Partner) zu verbessern – LTV-Wirkung wegen Bestandsabschreibungen eingeschränkt.

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Hypoport TAG Immobilien Deutsche Konsum REIT – Gibt’s heute wieder einen kräftig drauf für die Hypoport Aktie? „Erholung“ des Immobilienmarktes war Voraussetzung  für sowieso schon mauen Ausblick 2023. Und jetzt…

Schönreden hilft wenig – die Zahlen für das Q2 entsprechen nicht den zuvor geäusserten Hoffnungen auf Erholung am Immobilienmarkt. In Kürze :Konzernumsatz Q2/23 sinkt weiter – gegenüber Q1/23 um 9% auf 85 Mio EUR, EBIT wird negativ, Minus 2,5 Mio EUR. Und die Hauptursache lässt sich schnell identifizieren; Schwache Entwicklung im Segment Immobilienplattform, insbesondere ein starker Rückgang des Bewertungsvolumens sowie des Finanzierungsvolumens für die soziale Wohnungswirtschaft. Während im Segment Kreditplattform mit dem internetbasierten B2B-Kreditmarktplatz Europace im Zentrum zwar das Transaktionsvolumen um 5% auf 16 Mrd EUR sank, konnte im Produktmix sogar eine leichte Umsatzsteigerung (38 Mio EUR, plus 2%) und leicht erhöhtes EBIT (4,3 Mio EUR, plus 9%)erreicht werden.

Krise setzt sich fort, Boden immer noch nicht erreicht?

Im Segment Privatkunden erzielte man mit einem 20 Mio EUR(minus 14%)  fallenden Segmentumsatz ein um 19% reduziertes EBIT von 1,8 Mio EUR. Wirklich „übel“ lief es bei der Immobilienplattform – selbst gegenüber dem schwachen Q1 musste man nochmals um 20% reduzierte Umsätze verkraften (Umsatz 13 Mio EUR, EBIT minus 4,6 Mio EUR). Da half auch die leicht verbesserte Ertrgassituation der Versicherungsplattform nicht wesentlich.

Ronald Slabke, Vorstandsvorsitzender der Hypoport SE, über das zweite Quartal: „Nach einem soliden Jahresstart für die Hypoport SE hat sich die positive Geschäftsentwicklung im zweiten Quartal nicht mit der erwarteten Dynamik fortgesetzt. Die politische Debatte über die Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes bewirkten leider einen Rückgang der Abschlussneigung von Verbrauchern zum Immobilienerwerb sowie eine Zurückhaltung der sozialen Wohnungswirtschaft zur energetischen Sanierung. Unter diesen Umständen war es enorm wichtig für uns Kostendisziplin zu bewahren und unsere Partnerschaften unter den veränderten Rahmenbedingungen neu auszubalancieren.

Für den Markt der privaten Immobilienfinanzierung erwarten wir weiterhin eine schrittweise Normalisierung.

Die relevanten Langfristtrends, der Wunsch nach Wohneigentum in breiten Teilen der Bevölkerung, ein zunehmender Bedarf an Wohnfläche durch Zuzug und Binnenwanderung in die Metropolen bei gleichzeitig immer engerem Angebot an attraktiven Mietwohnungen und ein enormer Investitionsbedarf aufgrund notwendiger energetischer Aufwertung sind intakt.“

Könnte so sein, dass Hypoport aus der Krise gestärkt hervorgeht – aber wie lange die Immobilienkrise dauert, ob deren „Bodenbildung“ wirklich schon erreicht ist – wer kann das in Anbetracht der weiterhin als Auslöser der Immobilienkrise gesehenen Probleme mit Sicherheit sagen. Normalisierung des Immobilienmarktes wäre für Hypoport aufgrund der Skalierbarkeit des Geschäftsmodells natürlich wieder Gewinnbeschleuniger. Derzeit scheint man am Kapitalmarkt wieder leicht optimisitsch zu werden, wenn man sich die Erholung der Hypoport Aktie in den letzten Wochen ansieht. Vielleicht Gelegenheit für die sich zu positionieren, die nur eine kurzfristige, temporäre Störung des Immobilienmarktes erwarten.
Dazu kommt die Chance seinen Marktanteil signifikant zu steigern. Während andere Modelle es da schwieriger haben werden.

Auch wenn die Immobilienplattform und vor allem die Hauptumsatz- und Gewinnträgerin, die Kreditplattform schwächelt, so kann man gerade in der Krise seine Vorteile ausspielen. Geringe relative Kosten. Und für den Nutzer variable Kosten, was den „Anschluss an die Plattform“ für viele attraktiv machen sollte, die bisher mit Fixkosten ein eigenes Abwicklungsmodell benutzen. Bei sinkenden Volumina eine immer grössere wirtschaftliche Belastung. Und genau hier könnte die Chance für das skalierbare Geschäftsmodell der Hypoport liegen.

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Hypoport aktie chartbild.
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Hypoport TAG Immobilien Deutsche Konsum REIT – Verkaufen, tilgen und abwerten. Reicht das?

Im ersten Halbjahr 2023 wurde ein FFO I, der das gesamte Vermietungsgeschäft des Konzerns in Deutschland und in Polen beinhaltet, von 89,1 Mio EUR erzielt – Minus 7%. Massgeblich dafür: 9,6 Mio. höhere Finanzierungskosten aus neu vereinbarten bzw. prolongierten Finanzverbindlichkeiten.In Bezug auf den FFO II, der zusätzlich zum FFO I das Verkaufsgeschäft mit umfasst, war ein Anstieg im Vergleich zum Vorjahr um 11,0 Mio EUR bzw. 11% auf 111,6 Mio EUR zu verzeichnen. Dies ist auf das erhöhte Verkaufsergebnis der TAG in Polen zurückzuführen – Strategieschwenk „bringt’s“.

Verkäufe reduzieren, Bewertungen erhöhen LTV – am Ende bleibt es nahezu unverändert.

Trotz gestiegener operativer Ergebnisse in der Vermietung und im Verkauf wurde im H1 2023 ein negatives Konzernergebnis von -304,7 Mio EUR realisiert. Dies war überwiegend auf die zum Halbjahr erfassten Verluste aus der Immobilienbewertung von 455,5 Mio EUR zurückzuführen. Im Vorjahreszeitraum resultierte demgegenüber aus der Immobilienbewertung noch ein Gewinn von 273,3 Mio EUR. Trotz der Bewertungsverluste in Deutschland hat sich der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) zum 30. Juni 2023 mit 47,5% im Vergleich zum 31. Dezember 2022 (46,7%) nur geringfügig verändert. Dies war, neben den guten operativen Ergebnissen und der erfolgten Aussetzung der Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2022, insbesondere auf die in Deutschland realisierten Wohnungsverkäufe zurückzuführen – insgesamt 1.051 Einheiten für einen „erwarteten Liquiditätszufluss, nach Rückführung von Bankverbindlichkeiten, von 143,1 Mio EUR“, realisierte Buchverluste 3,9 Mio EUR.

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INTERVIEW – Manz CFO M. Hochleitner im Interview. Klare Worte zur Aktie, Erfolgen und Misserfolgen. „Wir überzeugen nicht über den Preis…

Claudia Hoyer, COO der TAG, kommentierte die Ergebnisse des ersten Halbjahres 2023 wie folgt: „Wir freuen uns, dass wir mit unseren guten operativen Vermietungs- und Verkaufsergebnissen die in den vergangenen Quartalen stark gestiegenen Finanzierungskosten in weiten Teil ausgleichen können. Wachsende Verkaufszahlen in Polen sorgen für Liquiditätsüberschüsse, die wir in den Bau neuer Mietwohnungen reinvestieren können. So gelingt uns auch im momentan schwierigen Finanzierungsumfeld weiteres wertschaffendes Wachstum. In Deutschland haben wir in den letzten zwölf Monaten fast 2.000 Wohnungen verkauft und dabei über EUR 200 Mio. Liquidität generiert. Letztendlich hat der zum 30. Juni 2023 erfasste und im Hinblick auf die allgemeine Marktentwicklung durchaus zu erwartende Bewertungsverlust unsere Strategie bestätigt, Portfolios selektiv auch mit moderaten Abschlägen zu den in der Vergangenheit ermittelten Marktwerten zu verkaufen.“

Verschuldung insbesondere durch ROBYG-Übernahme war zu Beginn der Krise zu hoch – Reduktion auf dem Weg. Schneller geht wohl nicht…

Seit Beginn des Geschäftsjahres erfolgten bis zum heute veröffentlichten Zwischenbericht wesentliche Tilgungen von unbesicherten Finanzverbindlichkeiten. So wurden in Deutschland Unternehmensanleihen über 125 Mio EUR und Schuldscheindarlehen von 115 Mio EUR planmäßig zurückgezahlt. In Polen erfolgten Tilgungen von Unternehmensanleihen über 64 Mio EUR Die zur Finanzierung des Ankaufs der polnischen ROBYG S.A. im März 2022 aufgenommene Brückenfinanzierung, die in der Spitze in Höhe von 650,0 Mio EUR in Anspruch genommen wurde, beläuft sich zum Stichtag auf 175,0 Mio EUR. Nach dem 30. Juni 2023 erfolgten weitere Tilgungen von insgesamt 100,0 Mio EUR, so dass der Stand der Brückenfinanzierung aktuell nur noch 75,0 Mio EUR beträgt. Die vollständige Rückführung ist bis zum Ende des Jahres geplant. Erinnert an die Beschreibung der eingeleiteten Schritte bei der Finanzierung der VIB Übernahme durch die DIC Asset.

Kapitalerhöhung, Dividendenverzicht haben geholfen – ohne wäre es schwierig geworden…

Seit dem 1. Juli 2022 wurden damit unbesicherte Finanzverbindlichkeiten, d.h. Unternehmensanleihen, Schuldscheindarlehen und die Brückenfinanzierung, in einer Gesamthöhe von 890 Mio EUR getilgt. In der gleichen Zeit konnten in Deutschland Bankkredite mit einem Gesamtvolumen von 490 Mio EUR neu aufgenommen bzw. refinanziert werden. Dabei wurde neue Liquidität in Höhe von 378 Mio EUR generiert.

Martin Thiel, CFO der TAG:Wir sind mit der Refinanzierung der Brückenfinanzierung für den Erwerb von ROBYG im letzten Jahr in ein anspruchsvolles Umfeld aus stark steigenden Zinsen und extrem schwierigen Kapitalmärkten gekommen. Die von uns seit Sommer letzten Jahres eingeleiteten Maßnahmen waren zum Teil schmerzhaft, haben uns aber nun fast ans Ziel geführt. Die im Juli 2022 durchgeführte Bezugsrechtskapitalerhöhung über EUR 202 Mio., der Verzicht auf die ursprünglich vorgesehene Dividendenzahlung von EUR 143 Mio., in Deutschland generierte Liquidität aus Immobilienverkäufen von EUR 207 Mio. und aus Bankkrediten von EUR 378 Mio. haben uns geholfen, Tilgungen unbesicherter Finanzverbindlichkeiten von fast EUR 900 Mio. vorzunehmen. Mit dem Wissen, dass unser deutsches und unser polnisches Immobilienportfolio laufend wesentliche Liquiditätsüberschüsse erzielen, sind wir finanziell gut aufgestellt und unabhängig von Refinanzierungen am Kapitalmarkt.“

TAG Immobilien – als die Krise kam waren die Schulden zu hoch. Die Gegenmittel scheinen langsam zu wirken. Die durch die Zinsentwicklung teure Brückenfinanzierung konnte kräftig zurückgeführt werden – immerhin. Insbesondere die Übernahme der ROBYG, zuerst Fluch wegen der hohen Darlehensaufnahmen, könnte im Laufe der Zeit aufgrund der operativen Entwicklung noch zu einem Glücksgriff werden. Bis dahin? Kaufkurse? Wenn, dann nur für Mutige. Abwarten?

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Hypoport TAG Immobilien Deutsche Konsum REIT – REIT Status wird wohl… Zahlen sind akzeptabel. Bewertung verschoben – warum?

Aufgrund des gegenüber dem Vorjahr weiter gewachsenen Immobilienbestands sowie insbesondere aufgrund von Mieterhöhungen haben sich die Mieterlöse gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6,0 % von 55,4 Mio auf 58,7 Mio EUR erhöht. Die Funds from Operations („FFO“) hingegen fielen um rund 15 % bzw. 4,6 Mio EUR auf 27,0 Mio EUR (0,77 EUR je Aktie). Dieser Rückgang ergibt sich vor allem aus den um rund 3,4 Mio EUR gestiegenen Zinskosten, sowie den höheren Bewirtschaftungskosten des Portfolios. wie sich der Wert der Immobilenbestände entwickelt hat, wird der Anleger diesmal erst nach dem 30. September erfahren – die turnusmäßige Bewertung des Immobilienportfolios durch einen externen und unabhängigen Immobilienbewerter wurde abweichend zu den Vorjahren vom 30. Juni auf den 30. September eines Jahres verschoben. Gründe für die Verschiebung sind genannt: „Aufgrund des volatilen Zins- und Inflationsumfeldes “ – wenn da sso ist, dann wäre doch gewissheit doch schöner, oder?

Transaktionen auf sehr niedrigem Level – günstige Zukäufe, von denen mal die Rede war, sollen kommen.

Bis auf den Erwerb eines Lebensmitteldiscounters in Suhl (Thüringen) mit einer Anfangsrendite von rund 10 % erfolgten bislang keine weiteren Ankäufe. In den nächsten Monaten erwarte die DKR wieder ein zunehmendes Preisgleichgewicht auf dem Transaktionsmarkt, wodurch sich interessante Akquisitionsmöglichkeiten ergeben werden.

INTERVIEW – Manz CFO M. Hochleitner im Interview. Klare Worte zur Aktie, Erfolgen und Misserfolgen. „Wir überzeugen nicht über den Preis…
VARTA Aktie nach desaströsem Kursverlauf vielleicht wieder einen Blick wert? Bodenbildung. Zukunftsthemen. Talsohle erreicht und jetzt…
Energiekontor – nur positive Vorzeichen. Umsatz, EBT, EPS, Projektpipeline, Eigenbestand – Wachstum ungebremst. So machen EE auch dem Kapitalmarkt Spass.
Mutares bestätigt im Q2 die ambitionierten Ziele für das Geschäftsjahr 2023. Dazu kann man heute auch noch Übernahme Nummer 6 melden.
Thyssenkrupp nucera 2,8 Mrd EUR „wert“? Erster Blick in Quartalszahlen. Starkes Wachstum mit hohen Investitionen, trotzdem profitabel. Passt?

Hingegen erfolgte in 9M 2022/2023 der Verkauf eines Baumarktes in Chemnitz zu einem Verkaufspreis in Höhe der etwa 17,5-fachen Jahresmiete (bzw. 5,7 % Anfangsrendite) sowie der portfoliobereinigende Verkauf zweier leerstehender Objekte in Bayern (Scheyern und Salzweg) für rund 2,3 Mio EUR. Zudem hat die DKR im Juni den Verkauf des ehemaligen Real-Marktes in Trier-Kenn mit notariellem Kaufvertrag beurkundet. Der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgt voraussichtlich im Laufe des Jahres 2024 nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen.

REIT Status – sieht schlecht aus.

Mit Mitteilung vom 17. Juli 2023 hat die DKR gemeldet, dass das Finanzgericht Brandenburg die Aussetzung der Vollziehung im Rahmen des Rechtsstreits um die Anerkennung des REIT-Status der DKR mit dem Finanzamt Potsdam vorerst zurückgewiesen hat. Demnach hat die DKR nun Steuernachzahlungen für Körperschaft- und Gewerbesteuern in Höhen von EUR 16,2 Mio. zu zahlen, die aus den vorhandenen Mitteln geleistet werden sollen. In der Hauptsache befindet sich die Gesellschaft weiterhin in internen Diskussionen über die weiteren Verfahrensmöglichkeiten und Erfolgsaussichten.“ (DKR, Unternehmensmeldung 14.08.) Am 18.07.2023 ausführlich im nwm kommentiert: „Deutsche Konsum REIT – „Klatsche“ vor Gericht. Aussetzung abgelehnt, Vorentscheid über REIT-Status?

Egal wie sich diese „REIT-Geschichte“ weiterentwickelt, sie wird auf jeden Fall weiterhin Unsicherheit und Fragen aufwerfen, was einer positiven Aktienkursentwicklung erstmal nicht förderlich sein sollte. Dass diese REIT-Diskussion in eine Phase fällt, in der die Kurse der Aktie sowieso schon hinter den Peers weit zurückblieben, macht es nicht leichter. Im Interesse der Aktionäre sollte man auf eine baldige Klärung hoffen, was, wenn man die Verfahrensdauer in Deutschen Gerichten kennt, wohl nur ein frommer Wunsch ist…
Operativ läuft es trotz der natürlich erhöhten Zinskosten nicht so schlecht bei der DKR. Verschiebung der Bestandsbewertung muss man wohl einfach akzeptieren, aber grosse Überraschungen? Zinseffekt klar, aber für die Bestände sprechen die stabilen, steigenden Mieterträge, das relativ konjunkturresistente Geschäftskonzept. Fragt sich, warum der Aktienkurs so aussieht – nur die REUT-Unsicherheit? Dann könnte man durchaus Gelegenheiten sehen. Unsicherheit aufgrund der diversen Transaktionen des Hauptaktionärs? Scheinen zumindest doch erklärlich. Also?
Deutsche Konsum REIT Chart.
Chart. Deutsche Konsum REIT-AG | Powered by GOYAX.de

 

 

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