Deutsche Konsum REIT – Bilanz zum 30.09.2023 verhagelt. Ursache? Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise. Erstmal 55% Forderungsabschreiber auf das „Darlehen“ – Minus 36 Mio EUR für die GuV. Und ob es ab heute für eine Zuschreibung reicht?
Wochenbericht Aktien KW 49 Rekordjagd. Weiter so? Nikola, Mutares, DEFAMA, Aurelius, ITM Power, HELMA, Veganz, Evotec, ABO Wind,…
HELMA Eigenheimbau – kurz vor Ablauf der Stillhalte-Frist um 23:30 Uhr eine Meldung: Einigung in nächsten Tagen? Kein Kapitalschnitt, „nur“ Verwässerung?
Nikola hat nur eine Chance: Kurzfristiger Erfolg der FCEV. Und dass dafür frisches Geld nötig ist, war klar. Warum reagiert der Markt dann jetzt so heftig?
Gefühlt ewig lange Frist zur Rückführung des Darlehens an die Deutsche Konsum REIT,
Besser als nichts.
Hier die Meldung im Wortlaut: „Potsdam, 09. Dezember 2023 – Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG („DKR“) (ISIN DE000A14KRD3) hat heute mit notarieller Beurkundung eine Vereinbarung mit der Obotritia Capital KGaA („OboCap“) abgeschlossen, die die Rückzahlung der Darlehensforderung in Höhe von derzeit rund EUR 63 Mio. regelt.
Anmerkung: Regelung, kann man so nennen. Andere würden sagen: Mehr ging wohl nicht. Hauptaktionär scheint weiter das Ruder in der Hand zu haben.
Darin gewährt die DKR der OboCap eine Stundung der Darlehensforderung bis spätestens 30. Juni 2025. Das Darlehen soll zeitnah, spätestens jedoch bis zu diesem Datum getilgt werden. Bis zum Ausgleich der Forderung erhält die DKR Zinsen auf die ausstehende Forderung in Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen.
Anmerkung: Gesetzlicher Standard sieht nicht nach einem Erfolg für die Deutsche Konsum REIT aus. Wann die Zinsen gezahlt werden, wird nicht erläutert. Und die Laufzeit bis Mite 2025 könnte noch bitter auf die Deutsche Konsum REIT zurückfallen. Feste Teilzahlungen wären definitv vertrauensbildender gewesen. Dabei sei an die Anfang 2024 fällige 100 Mio Anleihe erinnert, für die diese Vereinbarung keine grosse Hilfe darstellt.
Im Zuge der Vereinbarung wurden der DKR für die Darlehensforderung Sicherheiten gewährt.“ (ad-hoc, Deutsche Konsum REIT, 9.12.2023, 14:28 Uhr)
Anmerkung: Hier steht nicht, dass Sicherheiten im Umfang der Darlehensforderung zzgl. Zinsen erbracht worden sind. Sprachliche Beliebigkeit oder bewust schwammig?
Wenigstens eine „Lösung“, wie belastbar für die Deutsche Konsum REIT? Wird man sehen. Jedenfalls keine Hilfe bei der drohenden Fälligkeit der Anleihe…
Kurzreihe zu den INDEX-Aufsteigern, Teil1. Mutares – SDAX-Aufstieg als Belohnung für überaus erfolgreiche Jahre. Aktie nahe Allzeithoch. Und mehr scheint möglich.
ABO Wind Aktie litt zuletzt neben der für „EE-Werte“ üblichen Kursschwäche auch noch unter hausgemachten Problemen. Platow will abwarten.
Aber dann mehrten sich die Probleme – BAFin bemängelte Darlehen an dem Hauptaktionär verbundene Unternehmen, Finanzverwaltung bezweifelte den REIT-Status der Deutsche Konsum REIT.
Eigentlich hätten die Alarmglocken läuten müssen, als die BAFin bemängelte, dass die Deutsche Konsum REIT ihre Liquidität, immobilienfern, darlehensweise, einem börsennotierten Unternehmen aus dem Beteiligungsportfolio des Hauptaktionärs zukommen liess. Das solle zurückgeführt werden, es sei der Deutschen Konsum REIT kein Schaden entstanden – scheint sogar zu stimmen. Aber dass die Deutsche Konsum REIT darüber hinaus noch Gelder, und zwar ein wesentlicher Teil der gesamten Liquidität, 62,5 Mio EUR, an den Hauptaktionär direkt ausgeliehen hat, ahnte man damals noch nicht. Ein vollständiges Versagen einer Corporate Governance, ein vollständiges Fehlen einer Struktur zur Verhinderung von Conflicts of interests – mit extremen Wirkungen für die Aktionäre – eine Farce in unseren Augen, wie man bisher damit bei der Deutsche Konsum REIT damit umging.
Dazu REIT Status bestritten – und offensichtlich relativ grosse Chancen diesen zu verlieren.
Anfang des Jahres dann noch Ärger mit den Finanzbehörden, die den REIT-Status aberkennen wollen, half dem Kurs nicht wirklich. Und als im Juni ein Urteil des Finanzgerichts Potsdam die Richtung – gegen die REIT-Ansicht der Deutsche Konsum REIT – vorgab, ist die Chance den Status zu verlieren relativ hoch. Und damit wurde es jetzt auch nötig, die steuerlichen Auswirkungen, bei hinreichender Wahrscheinlichkeit, einer solchen Statusaberkennung bilanziell zu verarbeiten.
Bilanz der Deutsche Konsum REIT – operativ bleibt’s OK, aber der Rest führt zu 202,6 Mio EUR Jahresverlust.
Zuerst das wenige Gute in der Bilanz 2022/23 zum 30.09.2023: Die Mieterlöse der Gesellschaft haben sich im Geschäftsjahr 2022/2023 um 6,5 % von 74,4 Mio auf 79,2 Mio EUR gegenüber dem Vorjahr erhöht. Das Ergebnis aus der Bewirtschaftung war durch höhere Bewirtschaftungskosten sowie periodenfremde Aufwendungen belastet und stieg deshalb nur unwesentlich. Die Funds from Operations („FFO“) hingegen waren rückläufig und verminderten sich um rund 11,5 % auf 36,2 Mio EUR (Vorjahr 41,1 Mio EUR) bzw. 0,72 EUR je Aktie (vollverwässert) (Vorjahr: 0,82 EUR je Aktie) und liegen damit im Rahmen der Guidance. Der Rückgang ergab sich im Wesentlichen aus höheren Nettozinsaufwendungen, die rund 3,1 Mio EUR höher ausfielen als im Vorjahr.
Und jetzt der traurige Rest – Abwertung, Steuerrückstellungen und „Aktionärsdarlehen“.
Aus der jährlichen Neubewertung des Immobilienportfolios zum 30. September 2023 ergab sich eine Abwertung um rund 9 % (like-for-like) auf 997 Mio EUR (Bewertungsmultiple von rund 12,6x der Jahresmiete) und ein negatives Bewertungsergebnis von rund 125 Mio EUR, welches im Wesentlichen durch das deutlich veränderte Zinsumfeld mit vielfach höheren Zinsniveaus verursacht wird. Die ersten 125 Mio EUR Verlust sind nicht liquiditätswirksam und in der Grössenordnung vergleichbar zu den meissten anderen Immobiliengesellschaften – passt auch noch irgendwie.
ITM Power Aktie kämpft sich aus dem Kurstal der Wasserstoffwerte. Gestern gaben Zahlen den Startschuss. Heute könnte Linde helfen. Und 100 MW?
HELMA Eigenheimbau – Abgesang? Kurz vor Ablauf der Stillhalte-Frist mit den Gläubigern am 8.12. verabschiedet sich Vorstand A, Müller. Bleibt Ratlosigkeit.
DEFAMA kauft weiter günstig zu, während andere Immobiliengesellschaften verkaufen müssen, um ihre Finanzierung zu sichern.
PNE IVU MGI – Aktien mit Kursentwicklungen in 2023, die nicht zufriedenstellen können. Gründe und warum es anders werden könnte auf dem EKF23.
Möglicherweise aufgrund von „handwerklichen Fehlern“ der beim Börsengang seinerzeit involvierten Führungspersonen enstandenes Zusatzproblem,…
….das die Bilanz weitere 72,5 Mio Mio EUR in die Miesen drückt: Aufgrund der unklaren zeitlichen Perspektive sowie des unklaren Ausgangs des Rechtsstreites mit der Finanzverwaltung im Hinblick auf den Erhalt des REIT-Status aus Vorsichtgründen alle möglichen steuerlichen Risiken bilanziert werden. Demnach wurden die bisher gebildeten Steuerforderungen ausgebucht und gleichzeitig erstmals Latente Steuern bilanziert. Dies führte im IFRS-Jahresabschluss zu Steueraufwendungen von insgesamt rund 72,5 Mio EUR. Davon umfassen rund 62,2 Mio EUR die erstmalige Bildung (zahlungsunwirksamer) latenter Steuerverbindlichkeiten.
Und:„Trotz der geplanten Absicherung der ausstehenden Forderung hat sich der Vorstand aus Vorsichtsgründen entschieden, die offene Darlehensforderung um etwa EUR 36 Mio. bzw. 55 % abzuwerten (die Höhe der Wertberichtigung ist aktuell Gegenstand der Abschlussprüfung und kann sich daher noch verändern). Die Wertberichtigung führt zu einem deutlichen Anstieg der Betrieblichen Aufwendungen, was sich zunächst stark ergebnisreduzierend im abgelaufenen Geschäftsjahr auswirkt. Bei einer späteren vollständigen Rückzahlung der jetzt abgewerteten Forderung werden sich entsprechend wieder Bewertungserträge ergeben.“
Natürlich Dividende gestrichen, LTV förmlich explodiert auf 60,3%, Zweifel an der Refinanzierung der in 2024 fälligen Verbindlichkeiten steigen und Lösung des Darlehens an den Hauptaktionär möglicherweise erst Ende Juni 2025. Die heutige Vereinbarung wird die Wahrscheinlichkeit für die Notwendigkeit einer Umstrukturierung der 100 Mio Anleihe wohl erhöhen. Denn keiner wird in der derzeit unsicheren Lage so einfach neue Anleihen zeichnen oder sich so wenig intelligent anstellen, wie der Vorstand der Deutsche Konsum REIT gegenüber der Obotritia, und ohne weitreichende, belastbare Sicherheiten Darlehen zur Verfügung stellen. Kapitalschnitt? Equity Swap? Was wird weiter passieren bei der Deutsche Konsum REIT? Schade, was bisher neben dem soliden Stammgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT „passiert“ ist…
