Deutsche Konsum REIT – bald kein REIT mehr? Folgen? Aktie auf Tiefstkurs.

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Deutsche Konsum REIT-AG schließt Geschäftsjahr 2021/2022 mit stabiler Entwicklung ab
Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3) hat das Geschäftsjahr 2021/2022 mit einem soliden Ergebnis abgeschlossen, plant eine Dividende von 0,48 EUR und die Aktie handelt bei Tiefstständen von 7,63 EUR (XETRA Schluss, 06.01.2023). Da half bisher weder eine transparente Unternehmenskommunikation,noch eine – Interview mit CEO zu Auswirkungen der Zinswende 07/22– relativ geringe Belastung durch die steigenden Zinsen, um den Aktienkurs zu „beflügeln“. Auch die Zweitnotiz der Deutsche Konsum REIT Aktien in Johannesburg seit 2021 scheint das Handelsvolumen/Nachfrage der Aktie wesentlich gesteigert zu haben. In diese sowieso schon für die Aktionäre triste Kursentwicklung kommt nun eine weitere Negativnachricht:

Finanzverwaltung Potsdam zieht REIT-Status der Deutsche Konsum REIT in Zweifel – „alle Rechtsmittel“ sollen eingelegt werden.

Die Zahl der in Deutschland börsennotierten REIT’s ist sowieso schon überschaubar: Neben den bekannteren Hamborner REIT, alstria office REIT fällt einem eigentlich nur noch die Deutsche Konsum REIT ein. Und diese soll nun nach Willen des Finanzamts Potsdam diesen Status verlieren:

Die Deutsche Konsum REIT habe vor wenigen Tagen vom Finanzamt Potsdam Steuerbescheide für die Jahre 2016 bis 2020 sowie Vorauszahlungsbescheide für die Jahre 2022 und 2023 erhalten. Daraus gehe hervor, dass die Finanzverwaltung derzeit die Befreiung der Gesellschaft von der Körperschaft- und Gewerbesteuer nicht anerkenne. Steuerbescheide für das Jahr 2021 stünden derzeit noch aus. Begründung der Finanzverwaltung sei, dass die für den REIT-Status erforderliche Streubesitzquote von mindestens 25 % im Zeitpunkt der Börsenzulassung im Jahr 2015 nach deren Auffassung nicht vorgelegen haben soll. Deutsche Konsum plant Rechtsmittel einzulegen, von deren Erfolg sich zumindest das Unternehmen überzeugt gibt.

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Kostet erstmal Steuern auf Unternehmensebene – rückwirkend. REIT Vorteil ist eigentlich die Besteuerung der Erträge beim Aktionär.

Auf Grundlage der ergangenen Bescheide ist die DKR bis auf Weiteres verpflichtet, für die Steuerjahre 2016 bis 2020 Ertragsteuern (inkl. Zinsen) in Höhe von insgesamt EUR 6,4 Mio. zu bezahlen, wovon bereits Rückstellungen von EUR 3,6 Mio gebildet worden sind. Für Folgejahre hat die Gesellschaft zunächst fortlaufend Steuervorauszahlungen zu leisten.

Der Rat der Deutsche Konsum REIT für die Aktionäre: „Auf Basis der derzeit von der Finanzverwaltung eingenommenen Sichtweise können sich steuermindernde Auswirkungen für bestimmte aktuelle und ehemalige Aktionäre hinsichtlich ihrer Einkünfte aus Dividenden oder Anteilsveräußerungen ergeben. Insofern empfiehlt die DKR ihren aktuellen und ehemaligen Aktionären, ggf. steuerlichen Rat einzuholen.“

Was heisst eigentlich REIT? Derzeit in Deutschland sowieso „exotisch“ mit 4 Vertretern.

REITS müssen gewisse Mindestquoten erfüllen bezüglich Immobilieninvestments, Mietertragsanteil an den gesamten Erträgen, Dividenden-Ausschüttung und Streubesitz. Neben erhöhten Transparenzerfordernissen bekommt der Aktionär als weiteren Vorteil eine Ausschüttung, die auf Unternehmensebene nicht um Gewerbe- oder Körperschaftsteuern gemindert ist. Die REIT-Voraussetzungen für deutsche Geselslchaften:

  • Das Unternehmen muss seinen Sitz und auch die Geschäftsleitung in Deutschland haben
  • Es muss im regulierten Markt börsennotiert sein
  • Der Streubesitz muss bei Börsenzulassung bei mindestens 25 %, danach mindestens bei 15% liegen — und hier meint das Finanzamt Potsdam „etwas gefunden zu haben“
  • Mindestens 75 % der Umsätze müssen durch die Bewirtschaftung von Immobilien entstehen
  • Mindestens 75 % des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein
  • Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen als Dividende ausgeschüttet werden
  • LTV darf maximal 55% betragen, folglich die EK-Quote mindestens 45%
  • Weniger als 10 % der Anteile dürfen auf einen einzelnen Aktionär (direkt) entfallen
  • Es darf nur eine Aktiengattung geben (stimmberechtigte Stammaktien)
  • Das Grundkapital muss mindestens 15 Mio EUR betragen
Egal wie sich diese „Geschichte“ weiterentwickelt, sie wird auf jeden Fall Unsicherheit und Fragen aufwerfen, was einer positiven Aktienkursentwicklung erstmal nicht förderlich sein sollte. Dass diese REIT-Diskussion in eine Phase fällt, in der die Kurse der Aktie sowieso schon hinter den Peers weit zurückblieben, macht es nicht leichter. Im Interesse der Aktionäre sollte man auf eine baldige Klärung hoffen, was, wenn man die Verfahrensdauer in Deutschen Gerichten kennt, wohl nur ein frommer Wunsch ist…
Nicht vergessen sollte man jedoch – bei „allem Ärger“ – Bilanzwert Immobilienportfolio 1,1 Mrd EUR, LTV 49,7 % bei einer aktuellen Marktkapitalisierung von 219,8 Mio EUR – eigentlich „verdammt günstig“, wenn man an die Bewertungsansätze der Deutsche Konsum REIT glaubt. Und bisher zeigten in 2021/22 realisierte Verkäufe eine eher konservative Bewertung…

Zuletzt gab es Zahlen zum 30.09.2022 – Solider Anstieg der Mieterlöse / FFO stabil

Die Mieterlöse der Gesellschaft haben sich im Geschäftsjahr 2021/2022 gegenüber dem Vorjahr um gut 7 % von 69,7 Mio auf EUR 74,4 Mio EUR erhöht. Dies liegt zum einen an weiteren Zukäufen, aber auch an Indexmieterhöhungen im abgelaufenen Geschäftsjahr aufgrund der Wertsicherungsklauseln. Dem Mietanstieg entgegenwirkten die Mietabgänge der im Geschäftsjahr veräusserten Objekte.

Die Funds from Operations („FFO“) lagen aufgrund von Objektabgängen durch Veräusserungen sowie höhere Instandhaltungsaufwendungen und etwas höhere Wertberichtigungen stabil bei 41,1 Mio EUR (Vorjahr 41,2 Mio), was innerhalb der Vorjahresprognose (40,0 Mio bis 44,0 Mio EUR) liegt. Dementsprechend liegen auch die FFO je Aktie bei 1,17 EUR.

LPKF Aktie mittlerweile wieder im Aufwärtstrend. Passend heute ein Auftrag mit LIDE-Bezug. Ambitionierte Mittelfristziele erreichbar?
MorphoSys konzentriert sich auf Big Deals, die ab 2025 Umsätze bringen könnten. Heute Umsätze Monjuvi 2022 und Ausblick 2023 .
Mutares – Story setzt sich 2023 nahtlos fort. Direkt zum Jahresanfang ein Exit – zu mehr als dem 7-10 fachen ROIC.
Tesla – für den Platow Brief einer der profitabelsten Autohersteller ohne Verbrenner-Altlasten. Noch ist dem Platow Brief die aktie zu teuer. Hinweis: „Weiter beobachten“.
Uniper Aktie erscheint immer noch total überbewertet. Ob das H2-Grossprojekt Wilhelmshaven in einigen Jahren daran etwas ändern könnte?
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Bilanzwert des Immobilienportfolios bei 1,1 Mrd EUR.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die DKR 25 Einzelhandelsobjekte mit einem Investitionsvolumen von rund 100 Mio EUR sowie einer Jahresmiete von 8,0 Mio akquiriert (durchschnittliche Ankaufsrendite von 8,2 %), wovon der Nutzen- und Lastenübergang von 14 Objekten mit Jahresmieten von EUR 3,9 Mio. vor dem Bilanzstichtag erfolgte. Dem steht der Abgang von zwölf veräusserten Objekten mit einer Jahresmiete von 3,4 Mio EUR und Veräusserungserlösen von 63,7 Mio EUR (durchschnittliche Verkaufsrendite von 5,3 %) gegenüber.

Weiterhin erfolgte im Rahmen der jährlichen Immobilienbewertung durch ein externes und unabhängiges Bewertungsunternehmen zum Bilanzstichtag eine Aufwertung des Immobilienbestandes um circa EUR 28 Mio. (nach Capex-Investitionen von EUR 18,6 Mio.), womit das Immobilienportfolio aktuell etwa zum 14,3-fachen der Jahresmiete bewertet wird.

Damit umfasst das zum 30. September 2022 bilanzierte Immobilienportfolio 175 Einzelhandelsobjekt…

… mit einem Bilanzwert von EUR 1,051 Mrd. (30. September 2021: EUR 1,014 Mrd.) und erwirtschaftet eine annualisierte Jahresmiete von rund EUR 73,2 Mio. (30. September 2021: EUR 72,9 Mio.).Mit notarieller Beurkundung im Oktober 2022 wurde ein weiteres lebensmittelgeankertes Objekt in Suhl (Thüringen) erworben. Das Investitionsvolumen für diese Immobilie beträgt rund EUR 0,5 Mio. Die annualisierte Miete beträgt dabei ca. TEUR 54. Der Nutzen- und Lastenwechsel des Objekts erfolgt voraussichtlich zum Jahresanfang 2023.

Unter Einbeziehung der angekauften und verkauften weiteren Objekte, bei denen der Nutzen- und Lastenwechsel erst nach dem 30. September 2022 erfolgte, umfasst das DKR-Portfolio auf pro-forma-Basis derzeit 185 Einzelhandelsobjekte mit einer Jahresmiete von EUR 76,9 Mio. und einem Bilanzwert von EUR 1,083 Mrd. Die durchschnittliche Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,0 %.

EPRA NTA je Aktie erhöht sich auf EUR 10,98 / Net-LTV beträgt 49,7 %

Der EPRA NTA je Aktie (vollverwässert) hat sich zum 30. September 2022 um 9 % auf 10,98EUR erhöht (30. September 2021: 10,10 EUR je Aktie). Dies resultiert maßgeblich aus dem Periodengewinn, welcher neben dem Bewirtschaftungsergebnis maßgeblich durch die Immobilienbewertung beeinflusst ist. Der Net-LTV beläuft sich zum Geschäftsjahresende auf 49,7 % (Vorjahr 53,2 %) und liegt damit leicht unterhalb des Zielwerts von rund 50 %.

FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2022/2023 erneut zwischen EUR 40 Mio. und EUR 44 Mio.

Für das neue Geschäftsjahr erwartet der Vorstand unter Berücksichtigung der durch die Zinsschritte der EZB höheren Zinsen für Neufinanzierungen aktuell einen FFO von zunächst zwischen 40 Mio und 44 Mio EUR.

Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Konsum REIT-AG: „Trotz des schwierigen Gesamtumfeldes hat sich das defensive Geschäftsmodell der DKR auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021/2022 als sehr robust erwiesen. So haben sich vor allem die Wertsicherungsklauseln im aktuellen inflationären Umfeld als wirkungsvolle Instrumente gezeigt, mit denen auch die Zinsanstiege zu einem Großteil kompensiert werden können. Weiterhin haben wir mit selektiven Objektveräußerungen zu attraktiven Konditionen umfassende liquide Mittel zur Verfügung, die uns in der aktuellen Situation für attraktive Ankäufe zur Verfügung stehen.“

Deutsche Konsum REIT Chart.
Chart: Deutsche Konsum REIT-AG | Powered by GOYAX.de
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