DEFAMA kennt keine wilden Zuschreibungen. Aktuell steigt der ann. FFO auf 10,3 Mio EUR – Zukauf in Nordhausen.

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG DEFAMA erreicht 2022 alle Ziele und erhöht Dividende

War etwas ruhig geworden um die Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5). Besser als blinder Aktionismus oder Kaufen um jeden Preis. Aber jetzt scheint man in Nordhausen fündig geworden zu sein – ein Objekt, das aller Voraussicht nach die Kriterien der DEFAMA für einen Erwerb erfüllen sollte.

Diese werden folgendermassen definiert:

Wir erwerben nur Objekte mit zweistelliger Nettomietrendite. Bei der Renditeberechnung berücksichtigen wir einerseits auch vom Vermieter zu tragende nicht umlagefähige Nebenkosten, andererseits die Kaufnebenkosten. Im Regelfall führt dies zu einem Kaufpreis unterhalb der 9-fachen Jahresnettomiete.“ (DEFAMA Homepage, Stand 26.05.23)

Und:

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch eine Mietvertragsstruktur, die eine gute Finanzierbarkeit der Immobilie erlaubt. Erforderlich ist dazu ein bonitätsstarker Ankermieter, dessen Restlaufzeit bei über 5 Jahren liegen bzw. darauf verlängerbar sein sollte. Ferner gewünscht ist eine Mieterzahl von maximal 10, die überwiegend Filialisten umfasst.“ (DEFAMA Homepage, Stand 26.05.23)

DEFAMA kauft rund 500 TEURO Jahresnettomiete – wäre im Regelfall ein maximaler Kaufpreis von 4,5 Mio EUR.

Und dafür gibt es ein Fachmarktzentrum in Nordhausen (Thüringen) mit einer vermietbaren Fläche von rund 6.800 qm. Mieter des Objekts sind unter anderem ACTION, Carglass, Hammer und JYSK. Daneben sind ein Zoomarkt, ein Sportbekleidungsgeschäft, ein Fitness-Studio und ein Fleischer am Standort vertreten. Direkt benachbart findet sich ein LIDL-Markt. Und in den sozialen Medien findet sich der Hinweis, dass es sich bei dem Fachmarktzentrum in Nordhausen um „ein altes fairvesta Objekt“ handelt.

Mit Abschluss dieser Transaktionen steige die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 20,7 Mio EUR. Das Portfolio umfasse nunmehr 62 Standorte mit rund 255.000 qm Nutzfläche – zu 94% vermietet. Zu den größten Mietern zähle man ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, AWG, Deichmann, Herkules, KiK, Takko, TEDi und toom. Eine vollständige Darstellung aller Standorte mit den jeweiligen Hauptmietern findet sich auf der Homepage der DEFAMA. Auf Basis des aktuellen Portfolios liege der annualisierte FFO bei rund 10,3 Mio EUR, entsprechend 2,14 EUR je Aktie.

Und die Aktie? Scheint derzeit eine Bodenbildung zu vollziehen und ist mit einem KGV von 30,44 und einer aktuellen Dividendenrendite von 2,52% im historischen Vergleich relativ günstig. Und hierbei darf man nicht vergessen, dass die DEFAMA nach HGB bilanziert und somit auf Zuschreibungen aufgrund von „Immobilienbewertungen“ ohne Zahlungswirksamkeit verzichtet. Somit baut sich jedes Jahr eine stille Reserve aus gesetzlicher Abschreibung auf Immobilienerwerbskosten und dem Marktwert der Objekte auf. Gehoben würden solche Reserven dann bei einem eventuellen Verkauf eines Objekts. Allein die Einkaufskriterien (max. 9fache JNM) plus Aufwertung einzelner Objekte inclusive steigender Mieten und der jährlichen HGB-Immobilienabschreibung sollten bei den mittlerweile 62 Objekten einiges an „stillen Reserven“ produziert haben. Zur Erinnerung der- zugegeben überaus attraktive – Verkauf des DEFAMA-Objekts Bleicherode erfolgte 2021 zum 14,7 fachen der JNM, zum doppelten des ursprünglichen Anschaffungspreises.
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So muss die DEFAMA nicht, wie viele andere Immobiliengesellschaften, Abschreibungen in einem erwartet fallenden Immobilienmarkt auf allzu forsche Bewertungszuschreibungen der letzten Jahre vornehmen. Wobei natürlich auch noch die Frage wäre, ob das Segment der Fachmarktzentren in „kleineren Städten“ überhaupt so stark von einem generell fallenden Immobilienmarkt betroffen wäre. auf jeden Fall sollte die HGB-Bilanzierung der Aktie Stabilität und einen gewissen Schutz vor den aktienmarktüblichen Übertreibungen nach unten bieten – wie man sie derzeit bei vielen Immobiliengesellschaften, wie beispielsweise aroundtown, Adler Group, Vonovia sah oder sieht.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG DEFAMA erreicht 2022 alle Ziele und erhöht Dividende
Chart: Defama AG | Quelle: www.goyax.de

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