Immobilienaktien mit Antworten zur Zinswende. DEFAMA, Deutsche Konsum REIT, DIC Asset, FCR Immobilien und Noratis.

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Immobilienaktien unter Druck. Wie sieht es aus bei den „sicheren, konservativen“ Investments. Spätestens seit die EZB am Donnerstag jetzt auch offiziell die Zinswende angekündigt hat, steigt die Nervosität unter den Anlegern in Immobilienaktien erkennbar

„Immobilienaktien“ genauso unter Druck wie andere Branchen. Eigentlich sollte man doch denken, das Wohnen, Nahversorger oder Logistikstandorte relativ unbeschadet durch eine Rezession kommen sollten. Aber es bleibt das Zinsthema. Wer Immobilien bereits ab vielleicht 1% Verzinsung finanziert bekommt, könnte bei steigenden Zinsen irgendwann an die Wirtschaftlichkeits-Grenze kommen oder bei zu hoher Verschuldung und kräftig gestiegenen Zinsen an die Grenze kommen.

Immobilienaktien pauschal unter Druck, manche jedoch mehr, andere weniger

Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Welche sind besonders anfällig für Zinsänderungsrisiken, welche können relativ entspannt die Zinsentwicklung abwarten? Nachgefragt. Direkt „an der Front“. Damit die Anleger besser einschätzen können, wie es mit „ihrer Immobilienaktie“ aussieht. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt.Und jede hat andere Zinsänderungsrisiken, Zinsänderungssensitivitäten. Hier versuchten wir etwas mehr Durchblick zu schaffen.

STOXX Europe 600 Real Estate | Powered by GOYAX.de
Spannend ist die unterschiedliche Betrachtungsweise der einzelnen Unternehmer der Zinswende. Alle Finanzierungen langfristig, mit festem Zinssatz oder mehr
als 90 % lassen beispielsweise die steigenden Zinsen erstmal relativ entspannt beobachten. Andere sind über den Anleihemarkt mittelfristig „günstig“ und zu festen Zinsen durchfinanziert. Anstehende Anleihen Refinanzierungen sollten sogar günstiger „als die alten“ abschleissbar sein. Dazu kommen Überlegungen, das steigende Zinsen auf der anderen Seite wohl auch Druck auf die Immobilienpreise ausüben sollten, so dass sich die Effekte aus Zinssteigerung und fallenden Immobilienpreisen möglicherweise zumindest teilweise aufheben könnten. Indexmietverträge sind für andere die Antwort auf steigende Zinsen, da hier eine Entwicklung mit gegenläufigen Vorzeichen stabilisierend wirke.
Bei alstria office REIT AG beispielsweise arbeitet man derzeit an einer völlig neuen Finanzierungsstrategie. Hier scheint der neue Hauptaktionär einiges vorzuhaben, so dass sich derzeit wohl wenig „über ungelegte Eier“ sagen lässt. Ein Immobilienunternehmen  aus dem MDAX verzichtet auf eine Einschätzung mit der Aussage „wir halten uns da gerne zurück“.  Für andere Immobilienunternehmen wie die Corestate Capital ist zwar die Zinswende erklärter Grund für die wirtschaftliche Schwäche, aber letztendlich stellt sich bei diesem Unternehmen „nur“ die Frage, ob es gelingt, die fälligen Anleihen mit den derzeitigen Bilanzkennziffern zu refinanzieren. Nicht die Frage nach der Zinshöhe. Und jetzt zu den Unternehmen, die Antworten auf die Zinswende haben:

Für die Zinswende gerüstet – DEFAMA, DKR, DIC Asset, FCR Immobilien und Noratis mit klaren Aussagen

Aktuell stellt sich die Frage, wie sich die Immobilienaktien in Zeiten steigender Zinsen entwickeln werden. So markierte nach dem EZB-Entscheid auch in Europa die Zinsen wieder sukzessive zu erhöhen der STOXX Europe Real Estate neue Jahrestiefststände. Wie relevant ist  das Zinsänderungsrisiko für „ihr“ Unternehmen, so leiteten wir die Frageliste ein. Und die Antworten zeigten die Bandbreite der Ansätze.
NameAPdurchsch. VerzinsungLaufzeitKlumpenrisikoLink zum Interview
DEFAMACEO 2,07 %rund 7 JahreNein“ ..keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist“
Dt. Konsum REITCEO1,97 %fix 5-7 JahreNein „Wir können auf absehbare Zeit sehr gut leben“
DIC AssetCEO1,8%3,8 JahreNein

„Unsere Finanzierungen im Bestandsportfolio sind zu über 90% fix,..“

FCR Immobilien
CEO
Bank1,7%, Anleihen 6% (2023) und 2,95%

Nein…beim aktuellen Zinsniveau …einen deutlichen Zinspuffer verfügen.“
Noratis
CFO
2,4 %
4,3 Jahre
Gering, Anleihe 2025
…den reinen Zinsänderungen am Markt … auch gegenläufige, kostensenkende Entwicklungen“

Anmerkungen:

Dt. Konsum REIT finanziert anfänglich mit Zinsbindung fix für 5-7 Jahre, in der aktuellen Präsentation zu den Halbjahreszahlen der DKR, Seite 17, findet sich die durchschnittliche Laufzeit mit Stand 31.03.2022 bei 3,5 Jahren.

FCR Immobilien weist im Geschäftsbericht 2021 auf Seite 102 zum 31.12.2021 auf eien durchschnittliche Laufzeit von 1,3 Jahren hin.

DEFAMA AG – der CEO, Gründer und Hauptaktionär Matthias Schrade,…

… der „keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist.“ kenne, positioniert sich. Die DEFAMA haben wir vor einiger Zeit so beschrieben: „Einfach Fachmarktzentren „günstig einkaufen“, gut finanzieren, langfristig vermieten und wo notwendig/sinnvoll ausbauen, sanieren oder „mit E-Ladestationen versehen“ . So hat sich die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) in den letzten Jahren von einem „MicroCap“ gemausert und mit kontinuierlichem Wachstum ohne grosse Ausreisser das Vertrauen „des Kapitalmarktes“ erworben – auf aktuell 112 Mio EUR Marktkapitalisierung. Mit einem wenig konjunktursensiblen Konzept in einem Markt, der stark fragmentiert ist und so noch viel Wachstumsmöglichkeiten bietet.. Mit einem wenig konjunktursensiblen Konzept in einem Markt, der stark fragmentiert ist und so noch viel Wachstumsmöglichkeiten bietet.“  (nwm, 28.05.2022).

HIER DAS VOLLSTÄNDIGE INTERVIEW – LANGE ZINSBINDUNG, ANNUITÄTENFINANZIERUNG ANFÄNGLICH 10 JAHRE FIX,…

Chart: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG | Powered by GOYAX.de

Rolf Elgeti, CEO der Deutsche Konsum REIT AG ist überzeugt: „Wir können auf absehbare Zeit sehr gut leben“…

… mit einem veränderten Zinsumfeld. Die Deutsche Konsum REIT AG haben wir vor einiger Zeit so beschrieben: „Deutsche Konsum REIT setzt konsequent seine Wachstumsstrategie um: Kaufen von Einzelhandelsimmobilien mit kurzen Restlaufzeiten, passender Mikrolage und hoher Ankaufsrendite. Selektiver Verkauf von Bestandsimmobilien, sofern „satte Veräusserungsgewinne“ möglich sind. Und dazu ein fragmentierter Markt, der noch riesiges Potential bietet für „günstige Einstiege“. Dazu aufgrund der REIT-Struktur regelmässig Ausschüttung von 50% der Veräusserungsgewinne zu den „regulären“ Dividenden.“  (nwm, 12.05.2022).

HIER DAS VOLLSTÄNDIGE INTERVIEW – INDEXMIETVERTRÄGE, REITVORGABEN UND HOHE ANFANGSRENDITEN…

Deutsche Konsum REIT Chart.

Chart: Deutsche Konsum REIT-AG | Powered by GOYAX.de

Sonja Wärntges, CEO der DIC Asset AG ist entspannt: „Unsere Finanzierungen im Bestandsportfolio sind zu über 90% fix, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen.

Die DIC Asset AG haben wir nach der Mehrheitsübernahme der VIB vor einiger Zeit so beschrieben: „Und so führte die von Sonja Wärntges überraschend angekündigte Übernahmeofferte trotzt anfänglichen Widerstands des „Objekts der Begierde“ und einem marginalen Aufgeld zum Erfolg und „verdoppelte“ die alte DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) mal so eben. Und die entsprechend erhöhte Prognose, die am 23.03.2022 veröffentlicht wurde sah folgende Zielgrössen vor (…) – Die DIC Asset AG („DIC“) passt für das Geschäftsjahr 2022 ihre Prognose an und erwartet nun höhere Bruttomieteinnahmen von 170 bis 180 Mio. Euro und einen Anstieg der zentralen Steuerungsgröße Funds from Operations (FFO) nach Minderheiten und vor Steuern auf 130 bis 136 Mio. Euro.Ausschlaggebend für die Erhöhung der Prognose ist der Erwerb der Mehrheit an der künftig voll durch die DIC konsolidierte VIB Vermögen AG.“ (nwm, 26.05.2022).

HIER DAS VOLLSTÄNDIGE INTERVIEW – OBJEKTFINANZIERUNGEN FIX, ÜBERNAHME MIX AUS EK UND FK FLEXIBEL,..

Falk Raudies, Vorstandsvorsitzender der FCR Immobilien AG sagt: „…so dass wir auch beim aktuellen Zinsniveau über einen deutlichen Zinspuffer verfügen.

Die FCR Immobilien AG haben wir vor einiger Zeit so beschrieben: „Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Bestandshalter. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. FCR investiert bei sich bietenden Gelegenheiten auch in die Assetklassen Büro, Wohnen und Logistik. Neben einem günstigen Einkauf beruht die positive Entwicklung der FCR Immobilien AG auf der erfolgreichen Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien.“ (nwm, 25.04.2022).


Chart: FCR IMMOBILIEN AG | Powered by GOYAX.de

André Speth, Vorstandsmitglied der Noratis AG sagt: „Neben den reinen Zinsänderungen am Markt muss aber berücksichtigt werden, dass wir bei der Noratis AG auch gegenläufige, kostensenkende Entwicklungen haben.

Die Noratis AG haben wir vor einiger Zeit so beschrieben: „Bei Noratis AG (ISIN: DE000A2E4MK4), die zu den führenden Bestandsentwicklern von „einfachen“ Wohnimmobilien in Deutschlands Mittelzentren gehört, markierte man in 2021 ein Rekordjahr der Firmengeschichte – ermöglicht durch den neuen Hauptaktionär, der Wert auf den Aufbau eines Portfolios wert legt – und dafür Geld gibt. Und die Aktie handelt in einer engen Range vielleicht 5% unter Jahreshöchststand – gewünscht langweilig, operativ auf Kurs. “ (nwm, 13.05.2022).

HIER DAS VOLLSTÄNDIGE INTERVIEW -GEGENLÄUFIGE ENTWICKLUNG KOMPENSIERT


Chart: Noratis AG | Powered by GOYAX.de

 

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