DIC Asset Aktie war in den letzten Börsentagen ein Fels im schwächelnden Markt. Und heute erscheint die DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) in ungewohnter Rolle: Während andere Immobilienkonzerne immer wieder mit Übernahmen ganzer Portfolios, Immobilienunternehmen von sich Reden machten, war hier DIc Asset eher unauffällig. Vonovia mit Deutscher Wohnen, Adler mit Consus und ADO Porperties, LEG mit den beiden grossen Adlerportfolios, Tag Immobilien mit Robyg, eine lange Liste beliebig fortsetzbar wird heute um das Kapitel DIC Asset AG und VIB Vermögen AG erweitert,
DIC Asset Aktie bei Erfolg verwässert oder bleibt Mehrwert für derzeitige Aktionäre?
Konkret bietet die DIC Asset „im Wege eines freiwilligen öffentlichen Teilangebots den Erwerb einer noch festzulegenden Anzahl nennwertloser Stückaktien der VIB, ISIN: DE000A2YPDD0, gegen eine Geldleistung in Höhe von 51,00 Euro je Aktie“. Ab dem 9. 02.2022 soll es das genaue Angebot geben, wobei es wohl „nur“ um rund 51% der VIB-Aktien geht, um die VIB voll konsolidieren zu können in de r DIC Bilanz. Derzeit hält die DIC bereits rund 10,05 % der Anteile an der VIB und sieht sich damit als den grössten bekannten Einzelaktionär.
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Mit 51,00 EUR je Aktie bietet die DIC Asset nur einen geringen Aufschlag auf den Aktienkurs vor Bekanntwerden des Angebots: Am Freitag schloss die Aktie bei 49,10 EUR und aktuell handelt die Aktie leicht unter Angebotspreis bei 50,80 EUR (12:15 Uhr, Stuttgart) mit Plus 1,70 EUR, 3,46 %. Beachtlich ist jedoch die Kursentwicklung der VIB Immobilien Aktie in den letzten 12 Monaten, insbesondere wenn man das „langweilige, langfristige“ Geschäftsmodell betrachtet.
Steigt die DIC Asset zu spät ein oder gerade noch rechtzeitig bevor es noch teurer wird?
Derzeit ist die VIB Vermögen AG an der Börse rund 1,36 Mrd EUR wert. Würde für die DIC Asset einen Aufwand von rund 545 Mio EUR Nettokaufpreis für die benötigten 40,05 % bedeuten. Um die angestrebten 51,00 % an der Gesellschaft zu erreichen, ein für die mit rund 1,25 Mrd EUR Marktkapitalisierung ähnlich „schwere“ DIC Asset ein dicker Brocken.
Und wie stellt man sich das vor? „Zur Finanzierung ihrer Beteiligung an der VIB plant die DIC, bis zu 300 Mio. Euro aus bestehenden eigenen Barmitteln beizusteuern. Zunächst soll der weitere Kaufpreis über eine Brückenfinanzierung gestellt werden, die nach erfolgreicher Transaktion durch eine Kombination aus Eigenkapital (mittels einer Emission neuer Aktien in Höhe von bis zu 10% des Grundkapitals der DIC unter Ausschluss des Bezugsrechts bestehender Aktionäre) und Fremdkapital refinanziert werden soll. Die DIC rechnet nach erfolgreicher Refinanzierung mit einer weiteren wertsteigernden Erhöhung des FFO pro Aktie für die DIC-Aktionäre.“
Durch die Übernahme sollte die hohe Dividendenrendite der DIC Asset Aktie nicht gefährdet sein – insbesondere aufgrund der derzeit günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten
Denn die VIB Vermögen AG lieferte zuletzt im ersten Halbjahr 2021 solide Ergebnisse: EBT von 37,3 Mio EUR (plus 7,9 % gegenüber Vorjahreszeitraum). Und gleichzeitig bestätigte man die Prognsoe für das gesamtjahr 2021: „bestätigen wir unsere im Geschäftsbericht 2020 veröffentlichte Prognose für das Geschäftsjahr 2021:
› einen Anstieg der Umsatzerlöse auf 99,0 bis 105,0 Mio. EUR (2020: 94,2 Mio. EUR),
› eine Steigerung des Ergebnisses vor Steuern (EBT) ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse auf 61,0 bis 65,0 Mio. EUR (2020: 57,7 Mio. EUR) und
› einen Anstieg der Funds from Operations (FFO) auf 54,0 bis 58,0 Mio. EUR (2020: 50,4 Mio. EUR)
Darüber hinaus rechnen wir weiterhin mit:
› einer Leerstandsquote zum 31. Dezember 2021 im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31.12.2020: 2,5 %) sowie
› einer weiteren, leichten Reduzierung der durchschnittlichen Verzinsung des Darlehensportfolios zum Jahresende 2021 (31.12.2020: 1,77 %)“
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DIC Asset Aktie: Mischung aus eigenen und verwalteten Objekten macht den Charme aus
Und die im letzten Jahr hinzugekommene RLI Investors GmbH mit dem neuen Schwerpunkt Logistikimmobilien bestätigte mit mehreren erfolgreich platzierten Logistikfonds und auch einigen Transaktionen die Logik des Zukaufs. Dazu kommt eine Ende Dezember genutzte Refinanzierungs-Chance, die zwar erstmal 15 Mio EUR „Vorfälligkeitskosten“ verursachte, aber ab 2022 für 7 Jahre jährlich 5 Mio EUR Zinskosten „einspart“. Bilanzwirkung für 2021: Für das Geschäftsjahr 2021 erwartet die DIC Asset AG unter Berücksichtigung der Refinanzierung ein Konzernergebnis von rund 56 Mio EUR nach Steuern. Ohne Berücksichtigung des Einmaleffekts ergäbe sich ein bereinigtes Konzernergebnis von rund 71 Mio EUR. S
Konkretes zur Refinanzierung – durchschnittlich 1,8 %
Am 22.12.2021 meldete man die vorzeitige Refinanzierung eines besicherten Darlehens in Höhe von rund 550 Mio EUR mit 7 Jahren Laufzeit – bisherige Laufzeit war Ende 2023. Die Finanzierung für rund 57% des Commercial Portfolios (bezogen auf den Marktwert vom 30. September 2021) wurde von einem Konsortium unter Führung von Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance zusammen mit der DZ HYP, der Helaba und der Deutschen Pfandbriefbank gezeichnet. Die bisherige Finanzierung hatte eine Laufzeit bis Ende 2023. Und mit Abschluss der neuen Finanzierung sinkt der Durchschnittszinssatz aller Verbindlichkeiten (ohne Warehousing) von zuletzt 2,0% (Stand 30. September 2021) auf 1,8%. Bei den Bankverbindlichkeiten für die Investment Properties sinkt der durchschnittliche Zinssatz auf 1,2%. Die neue durchschnittliche Laufzeit der Finanzschulden (ohne Warehousing) erhöht sich von zuletzt 3,6 Jahren auf 4,4 Jahre.
Und was steht eigentlich hinter der DIC Asset Aktie?
Die DIC Asset AG sieht sich selbst als „den führenden deutsche börsennotierte Gewerbeimmobilienspezialisten“. Und die Basis bilde die überregionale und regionale Immobilienplattform mit acht Standorten in allen wichtigen deutschen Märkten. Insgesamt würden derzeit (Stand 22.12.2021) 237 Objekte mit einem Marktwert von rund 11,4 Mrd. Euro betreut. Dieses Immobilienportfolio gliedert sich in zwei Teile: Eigenbestand im “ Commercial Portfolio“ und im „Institutional Business“ bietet DIC Asset Immobilienservices für nationale und internationale institutionelle Investoren an. Hier erzielt man laufende Gebühren aus der Strukturierung und dem Management von Investmentvehikeln.
Chart: DIC Asset AG | Powered by GOYAX.de
