Vonovia aroundtown DEFAMA Branicks Group Noratis – Immobilienaktien unter Druck. Nach einigen Erholungsversuchen, einigen Pleiten, davon einige überraschend wie bei Pandion, Erwe, Noratis oder Eyemaxx, sieht es derzeit wieder ziemlich traurig aus. Seit eingien Tagen scheinen die alten Ängste wieder zu kommen – Zinsänderung, hohe Fremdkapitalquoten und dazu noch explodierte Baupreise. Gemengelage, die den Anlegern nicht gefällt.
Aktuell scheinen die Immobilienaktien wieder im freien Fall: Von Noratis bis Vonovia – wenig Licht, viel Schatten. Die Zeiten, in denen Immobilienaktien als solide Dividendenzahler und Inflationsschutz galten, sind vorerst Geschichte. Was sich in den vergangenen Monaten am Markt abspielt, gleicht einer Zäsur: steigende Zinsen, rückläufige Bewertungen, Refinanzierungsnöte und ein fast vollständig eingefrorener Transaktionsmarkt setzen der gesamten Branche zu. Zwar gibt es Unterschiede im Schweregrad, doch eines eint die meisten Papiere: Der Kurs liegt weit unter dem rechnerischen Substanzwert, und die Anleger sind verunsichert. Der traurige Höhepunkt dieser Entwicklung ist die jüngste Meldung der Noratis AG, die für die Aktionäre das endgültige Aus bedeuten dürfte.
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Noratis: Das Ende aller Hoffnungen.
Am 1. September 2026 lieferte die Noratis AG mit einer Ad-hoc-Meldung den Schlussstrich unter eine einst vielversprechende Geschichte. Der Insolvenzverwalter hat beschlossen, von allen Refinanzierungsplänen Abstand zu nehmen und stattdessen das gesamte Bestandsportfolio über einen Verkauf zu verwerten. Gleichzeitig wird die Einbeziehung der Aktie in den Freiverkehr (Basic Board) der Frankfurter Börse gekündigt – das sogenannte Delisting. Zum 1. Dezember 2026 wird der Handel eingestellt, danach gibt es keinen öffentlichen Markt mehr für die Papiere.
Für die Aktionäre bedeutet dies das Ende eines langen Leidensweges. Wer noch Anteile hält, kann sie bis Dezember verkaufen – aber bei einer insolventen Gesellschaft, deren Vermögenswerte nun zwangsverwertet werden, ist mit einer nennenswerten Quote kaum zu rechnen. Die Noratis-Aktie, die einst als vielversprechender Spezialist für Bestandsimmobilien in mittelgroßen Städten galt, wird bald nur noch eine Erinnerung sein.
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DEFAMA: Der Musterschüler rudert zurück.
Nicht ganz so dramatisch, aber dennoch symptomatisch für die Branche, sind die aktuellen Zahlen der DEFAMA. Das Unternehmen, das lange als einer der solidesten Vertreter im Nebenwertesegment galt, musste im ersten Halbjahr 2026 einen leichten Rückgang beim FFO (Funds From Operations) hinnehmen – von 5,5 auf 5,1 Millionen Euro. Zwar stieg der Umsatz leicht auf 15,8 Millionen Euro, doch Mietausfälle durch die Insolvenz des Mieters Hammer und den Auszug eines Baumarkts in Dinslaken belasteten mit rund 540.000 Euro.
Besonders schmerzhaft: Der Vorstand hatte ursprünglich ein FFO auf Vorjahresniveau von 10,8 Millionen Euro für das Gesamtjahr avisiert, musste die Prognose am 18. August jedoch auf einen Rückgang von 4 bis 6 Prozent korrigieren. Verkaufsgewinne, die ursprünglich eingeplant waren, werden aufgrund der HGB-Bilanzierung erst im kommenden Jahr wirksam. Das Konzernergebnis 2026 wird daher ohne nennenswerte Sondereffekte nur zwischen 2 und 3 Millionen Euro liegen. Zwar hält DEFAMA an der Dividendensteigerung und einer angestrebten Vermietungsquote von 96 % fest, doch der Schuss ist nach hinten gegangen – erstmals musste der Vorstand die Erwartungen zurückschrauben. Im Herbst soll ein Strategie-Update folgen, um die Mittelfristziele anzupassen.
Branicks Group: Zeit gekauft – aber zu welchem Preis?
Die Branicks Group (ehemals DIC Asset) kämpft mit Refinanzierungsproblemen. Wie das Nebenwerte-Magazin berichtete, versucht das Unternehmen, sich durch Umfinanzierungen Zeit zu verschaffen – doch die Frage, wer am Ende die Anleihegläubiger und die Aktionäre bedient, bleibt offen. Die Aktie notiert nur noch auf einem Bruchteil ihres einstigen Wertes und hat für viele Anleger ebenfalls nur noch „Erinnerungswert“. Die hohe Verschuldung und die schwierige Lage am Immobilientransaktionsmarkt machen eine schnelle Besserung unwahrscheinlich – dazud as hausgemachte Problem einer im nachhinein viel zu teuren Übernahme der VIB Vermögen.
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Vonovia: Substanzwert vs. Marktpanik
Selbst der Branchenprimus Vonovia bleibt von der Talfahrt nicht verschont. Die Aktie notierte am 1. September 2026 zeitweise bei 18,78 Euro – dem tiefsten Stand seit über drei Jahren. Das Allzeittief von 15,65 Euro aus dem März 2023 rückt wieder in greifbare Nähe. Dabei steht das Unternehmen rein bilanziell auf soliden Füßen: Der EPRA-NTA (innerer Sachwert) liegt bei 46,22 Euro pro Aktie, der aktuelle Kurs von knapp 19 Euro bedeutet einen Abschlag von über 50 %. Das Kurs-NTA-Verhältnis von 0,41 signalisiert, dass der Markt massiv Risikoabschläge einpreist.
Die Gründe: Höhere Zinsen verteuern die Refinanzierung, große Portfolioverkäufe sind im aktuellen Umfeld kaum möglich, und regulatorische Unsicherheiten (etwa Mietendeckel-Diskussionen) lasten auf der Stimmung. Zwar hat Vonovia Fortschritte beim Schuldenabbau erzielt, doch der Verschuldungsgrad (LTV) bleibt ein Dauerthema. Analysten betonen, dass der innere Wert bei weitem nicht ausgeschöpft wird – aber solange der Markt keine Entspannung bei den Zinsen und Transaktionen sieht, dürfte der Abschlag bestehen bleiben.
Aroundtown, TAG und Co.: Kein Ende in Sicht.
Auch andere Immobilienkonzerne wie Aroundtown leiden unter denselben Problemen – für die Anleger zu hohe Verschuldung, fallende oder bestenfalls leicht steigende Bewertungen, ausbleibende Verkäufe. Die Kurse sind weit von den Höchstständen entfernt, und eine schnelle Erholung ist nicht in Sicht. Die jüngste Zinsangst an den Märkten hat die Stimmung zusätzlich belastet, auch wenn die Zentralbanken möglicherweise bereits den Höhepunkt erreicht haben.
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Sektor im Stress – Kaufchancen?
Die Immobilienbranche durchlebt derzeit eine ihrer schwersten Krisen seit der Finanzkrise 2008/09. Die Spanne reicht von der totalen Pleite (Noratis) über (leichte) operative Rückschläge (DEFAMA) und Refinanzierungsprobleme (Branicks) bis hin zu massiven Kursabschlägen trotz intakter Substanz (Vonovia). Für Anleger gilt es, genau hinzuschauen: Während Noratis für die Aktionäre das endgültige Aus bedeutet, könnten Unternehmen mit starken Portfolios und konservativer Bilanzierung langfristig von der derzeitigen Übertreibung profitieren. Doch der kurzfristige Schatten überwiegt – und es bedarf eines deutlichen Zinssignals oder einer Belebung des Transaktionsmarktes, um das Vertrauen zurückzugewinnen.
Bis dahin bleiben die Immobilienaktien etwas für Anleger mit langem Atem, hoher Risikobereitschaft. Natürlich könnte man sich fragen, ob eine Vonovia auf Dauer nicht wieder in Richtung inneren Wert „gehen könnte“. Was passiert, wenn der Iran-Krieg endet, die Ölpreise wieder zurückkommen und damit der Inflationsdruck auf die Zinsen wieder verschwindet? Wird dann eine Vonovia oder eine DEFAMA nicht ein Toppick sein? Vielleicht jetzt bereits ein Grund zu kaufen? Klar „fallendes Messer“ steht aber gegen „Substanz mit sicheren Mieterträgen“ – auf Dauer kaufen? Oder Abwarten bsi sich die Zinsfront entspannt? Abhängig von der Risikoneigung.
