DEFAMA aktiv. Zukauf, Neuvermietungen. Dazu wichtiger Hinweis – auch – für FCR Immobilien und Deutsche Konsum REIT Aktionäre.

DEFAMA – War etwas ruhig geworden um die Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5). Besser als blinder Aktionismus oder Kaufen um jeden Preis. Aber nachdem man letzte Woche in Nordhausen einen Zukauf tätigen konnte, geht es diese Woche weiter: Zukauf. Neuvermietungen. Weitere Zukäufe werden attraktiver. Bevor es um den heute gemeldeten Zukauf geht, der den annualisierten FFO der DEFAMA auf 10,4 Mio EUR erhöht, ein Hinweis, der sich in der heutigen Corporate News finden lässt:

„Darüber hinaus prüft DEFAMA eine steigende Zahl von Kaufangeboten zu zunehmend attraktiveren Preisen. Zugleich sind durch diverse jüngst erhaltene Kreditangebote und -abschlüsse von etlichen Banken keine Probleme bei deren Finanzierung zu sehen. Der Vorstand ist daher optimistisch, den FFO je Aktie durch weitere Zukäufe und Vermietungserfolge im laufenden Jahr noch weiter steigern zu können.“

Preise scheinen analog zur Zinsentwicklung „endlich“ zu fallen – Botschaft wichtig nicht nur für DEFAMA-Aktionäre und aus ganz anderem Grund auch für FCR Immobilien und Deutsche Konsum REIT-Aktionäre.

Dieser „Nebensatz“ bestätigt die generellen Erwartungen an fallende Immobilienpreise – offensichtlich auch bei den relativ rezessionsresistenten Nahversorgungszentren angekommen. Und was für alle drei auf dieses Segment konzentrierte Immobilienunternehmen – Deutsche Konsum REIT, DEFAMA und FCR Immobilien – auf der Einkaufsseite zunehmend günstige Einstiege bietet, bedeutet für die beiden nicht nach HGB-bilanzierenden Deutsche Konsum REIT und FCR Immobilien ein steigendes Risiko von Wertkorrekturen der Bestandsimmobilien, die sich in der GuV niederschlagen.

HGB Bilanzierung lässt DEFAMA bilanziell unberührt von sinkenden Preisen für Nahversorger- oder Fachmarktzentren.

Denn eine Bilanz nach HGB erfasst neben Anschaffungskosten und Nebenkosten „nur“ noch jährlich gleichbleibende, lineare Abschreibungen auf den Bilanzwert einer Immobilie (Um- oder Anbaumassnahmen erhöhen Wert „nur“ um aktivierbare Kosten), was bedeutet: Keine Wirkungen auf GuV durch fallende Bewertungen aufgrund der Zinsentwicklung.

Anders sieht es bei FCR Immobilien oder Deutsche Konsum REIT aus, deren Immobilienbestand durch nicht-liquiditätswirksame „Wertanpassungen“ aufgrund externer Immobiliengutachten in den vergangenen Jahren durch gewinnwirksame erhöhte Wertansätze in der Bilanz abgebildet wurde. Und heir reden wir von massgeblicher Bilanzrelevanz. so beispielsweise bei der FCR Immobilien: Knapp 10 Mio EUR (konkret 9.905 TEUR) des Konzern- EBT 2022 der FCR Immobilien AG in Höhe von 17,3 Mio EUR kommen durch nicht liquiditätswirksame(!) gestiegene Immobilienbewertungen zustande. (EINZELHEITEN ZUR BILANZ FCR Immobilien).

Zurück zur DEFAMA – Zukauf, Vermietungserfolge.

Am Samstag schloss DEFAMA einen notariellen Kaufvertrag über einen Nahversorger in Markoldendorf (Niedersachsen), wenige Kilometer westlich von Einbeck für  1,26 Mio EUR ab ( Generalmieter Netto) – Jahresnettomiete 130 TEURO – passend zum Ankaufsprofil der DEFAMA. Darüber hinaus hat DEFAMA in einigen Bestandsobjekten neue langfristige Mietverträge geschlossen bzw. steht unmittelbar vor deren Abschluss. So konnte in Hof mit JYSK eine Erweiterung der Fläche von aktuell 1.100 qm auf künftig über 1.500 qm vereinbart werden. Der Bauantrag für die Umbaumaßnahme wird in Kürze gestellt. Nach der Erweiterung ist das Objekt mit Ausnahme einer kleinen Restfläche vollvermietet.

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Vermietungen bessern Leerstandsquote – plus Ausbauten.

In Gardelegen steht DEFAMA kurz vor dem Abschluss eines Mietvertrags mit einem Fitness-Studio über eine Fläche von gut 1.200 qm. Der Bauantrag wurde bereits gestellt. Der Umbau soll bis Herbst 2023 abgeschlossen werden. In diesem Zuge wird ein Bestandsmieter eine Ergänzungsfläche übernehmen. Auch für die Ansiedlung eines Zeitschriftenladens ist nach Abschluss des Mietvertrags mit einer großen Kette ein Umbau in Vorbereitung. Insgesamt wird sich der Leerstand nach Abschluss aller konkret geplanten Baumaßnahmen auf unter 15 Prozent reduzieren, ausgehend von fast 40 Prozent beim Erwerb vor zwei Jahren. Auch für die übrigen Flächen laufen Vermietungsgespräche.

In Harzgerode wurde durch die Vermietung der letzten Leerfläche an eine Tierarztpraxis Vollvermietung erreicht. Hier arbeitet DEFAMA gemeinsam mit EDEKA an einer Neuaufstellung, die durch ein erworbenes Nachbargrundstück möglich wurde. In Lübbenau liegt ein unterschriftsreifer Mietvertrag mit der deutschen Tochterfirma eines börsennotierten Konzerns vor. Angemietet werden dabei rund 700 qm Büroflächen sowie zahlreiche Stellplätze. Der Umbau soll bis Jahresende erfolgen und wird den Vermietungsstand im Objekt auf über 90 Prozent erhöhen. Darüber hinaus konnten seit Jahresbeginn zahlreiche Mietanpassungen im Immobilienbestand durchgeführt werden, größtenteils aufgrund vertraglich vereinbarter Wertsicherungsklauseln.

Unaufgeregtes Wachstum bei DEFAMA.

Nach Abschluss aller genannten Zukäufe und Umbaumaßnahmen erhöht sich der annualisierte FFO auf 10,4 Mio EUR, entsprechend 2,17 EUR je Aktie. Das Portfolio umfasst dann 63 Standorte mit 256.000 qm Nutzfläche, die zu 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, KiK, Takko und toom. Die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA liegt bei rund 21 Mio EUR.

Und die Aktie? Scheint derzeit eine Bodenbildung zu vollziehen und ist mit einem KGV von 31,3 und einer aktuellen Dividendenrendite von 2,45% im historischen Vergleich relativ günstig. Und hierbei darf man nicht vergessen, dass die DEFAMA nach HGB bilanziert und somit auf Zuschreibungen aufgrund von „Immobilienbewertungen“ ohne Zahlungswirksamkeit verzichtet. Somit baut sich jedes Jahr eine stille Reserve aus gesetzlicher Abschreibung auf Immobilienerwerbskosten und dem Marktwert der Objekte auf. Gehoben würden solche Reserven dann bei einem eventuellen Verkauf eines Objekts. Allein die Einkaufskriterien (max. 9fache JNM) plus Aufwertung einzelner Objekte inclusive steigender Mieten und der jährlichen HGB-Immobilienabschreibung sollten bei den mittlerweile 62 Objekten einiges an „stillen Reserven“ produziert haben. Zur Erinnerung der- zugegeben überaus attraktive – Verkauf des DEFAMA-Objekts Bleicherode erfolgte 2021 zum 14,7 fachen der JNM, zum doppelten des ursprünglichen Anschaffungspreises.

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So muss die DEFAMA nicht, wie viele andere Immobiliengesellschaften, Abschreibungen in einem erwartet fallenden Immobilienmarkt auf allzu forsche Bewertungszuschreibungen der letzten Jahre vornehmen. Wobei natürlich auch noch die Frage wäre, ob das Segment der Fachmarktzentren in „kleineren Städten“ überhaupt so stark von einem generell fallenden Immobilienmarkt betroffen wäre. Auf jeden Fall sollte die HGB-Bilanzierung der Aktie Stabilität und einen gewissen Schutz vor den aktienmarktüblichen Übertreibungen nach unten bieten – wie man sie derzeit bei vielen Immobiliengesellschaften, wie beispielsweise aroundtown, Adler Group, Vonovia sah oder sieht.

Chart: Defama AG | Quelle: www.goyax.de