Branicks Group AG (ISIN: DE000A1X3XX4) konnte Ende März das drängendste Problem lösen: In 2024 fällige Schuldscheindarlehen in Höhe von 225 Mio EUR konnten prolongiert werden, ein Assetverkauf an die Tochter VIB konnte die Brückenfinanzierung um weitere 40 Mio EUR reduzieren, Rest bis 31.12.24 verlängert. Dieser Erfolg katapultierte die Aktie der Branicks Group wieder in Kursregionen weit entfernt von den zuvor gesehenen Kurstiefs von 0,86 EUR. Und der Optimismus für die Gesellschaft scheint seitdem – analog zu den anderen Immobiliengesellschaften – zuzunehmen. Aktuell hat die Aktie sogar wieder die 2,00 EUR Hürde klar genommen – Plus 6,31% auf 2,09 EUR (XETRA,10:54 Uhr). Warum? Nachdem die Existenzängste genommen wurden, konnten die Q1 Zahlen überzeugen. Die Branicks Group kann sich stabilisieren, so dass wieder der Blick auf den NAV erlaubt ist (15,69 EUR) und auf den enormen Gewinn-Hebel des Institutional-Business bei einer Normalisierung des Transaktionsvolumens am Immobilienmarkt.
„Bei erneut starker Vermietungsleistung und reduzierten operativen Kosten liegen wir mit unserem operativen Geschäft im ersten Quartal auf Kurs. Nach der konsequenten Neuordnung unserer Finanzstrukturen haben wir die Weichen dafür gestellt, vorne dabei zu sein, wenn sich die Branche wieder erholt. Wir konzentrieren uns auf die Weiterentwicklung der Qualität und Nachhaltigkeit unseres Portfolios innerhalb unserer Asset-Schwerpunkte Büro und Logistik und auf den Aufbau der neuen Assetklasse Renewables“, sagt Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der Branicks Group AG.
Vermietungsgeschäft positiv, Erholung des Transaktionsgeschäfts für zweite Jahreshälfte erwartet, Fälligkeiten prolongiert – Branicks lebt und hat Chancen.
Für Ende 2026 nimmt man wieder schwarze Zahlen (positiver Netto-gewinn und -cashflow) ins Visier und erwartet die Talsohle erreicht zu haben. Abhängig von der Entwicklung des Transaktionsmarktes sollten hier positive Überraschungen möglich sein. Dazu kommen weitere geplante Desinvestments, um die Verschuldung in 2024 in Richtung auf alte Kennzahlen zurückzuführen. Auch bei der Portfoliobewertung sollte das Schlimmste überstanden sein, weitere Abwertungen scheinen eher unwahrscheinlich – so meldete aktuell beispielsweise die Deutsche Konsum REIT im ersten Halbjahr 23/24 sogar eine leichte Erhöhung auf den Immobilienbestandswert.
Und auch die neue Assetklasse Renewables, wo man mit Encavis zusammenarbeitet, sollte neben den Schwerpunkten Büro und Logistik eine interessante Diversifikationschance bieten. Hier arbeitet man derzeit an der Auflage eines 300 Mio EUR Fonds. Also alles wieder gut? Zumindest die dunklen Wolken anstehender Fälligkeiten, die bedient werden müssen, sind verzogen. Denn Branicks hat nun die Zeit – neben bereits nennenswertes Kosteneinsparungen – auf die Erholung des Transaktionsmarktes zu warten. Hiermit hat das Unternehmen einen grossen Gewinnhebel in der Hand.
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Zahlen der Branicks Group. In Kürze.
Zum Stichtag 31. März 2024 betrugen die Assets under Management rund 13,1 Mrd EUR (31.12.2023: 13,2). Die Bruttomietrendite liegt zum Stichtag bei 4,8%. Un die EPRA-Leerstandsquote bei 5,3% (Vorjahr: 4,7). Dabei beträgt die durchschnittliche Restmietlaufzeit (WALT) 6,0 Jahre (Vorjahr: 6,4). Aufgrund der Desinvestments sind die Bruttomieteinnahmen auf 44,4 Mio EUR (Vorjahr: 50,4 Mio) zurückgegangen. Eine gute Vermietungsleistung und das damit verbundene Like-for-like-Mietwachstum im Commercial Portfolio von 2,3% hatten eine kompensierende Wirkung. Die Nettomieteinnahmen haben sich auf 38,5 Mio EUR verringert. Im Vorjahr lagen sie noch bei 44,0 Mio EUR.
Natürlich wirkt die Flaute am Transaktionsmarkt für einen ehemals wichtigen Gewinnbringer weiter nach: Insgesamt wurden Immobilienmanagementerträge in Höhe von 9,7 Mio EUR (Vorjahr: 10,5 Mio) aus Asset-, Propertymanagement- und Development-Fees erzielt. Schmerzlich fehlen die früher im zweistelligen Mio Bereich anfallenden Transaktionsfees. Gleichzeitig wurden die Hausaufgaben gemacht, von der Aussenwirkung wichtiger als für die Bilanz – operative Kosten deutlich von 16,7 Mio EUR auf 15,6 Mio EUR gesenkt. Beim Zinsergebnis zeichnet sich – auch aufgrund der reduzierten „teuren“ Brückenfinanzierung – eine leichte Verbesserung ab: Zinsergebnis lag bei -24,0 Mio EUR (Vorjahr: -26,0 Mio).
Klare Zeichen für Durchschreiten der Talsohle.
Zeichen für Bodenbildung: Zum 31. März 2024 ist der NAV mit 15,69 EUR je Aktie (31. Dezember 2023: 15,54 EUR) leicht gestiegen. Der um den Wertbeitrag des Institutional Business ergänzte Adjusted NAV erhöhte sich ebenfalls auf 17,79 EUR je Aktie (31. Dezember 2023: 17,63 EUR). Und der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value, LTV) ist im Vergleich zum Jahresende 2023 leicht auf 59,4% zurückgegangen (31. Dezember 2023: 60,1%). Korrespondierend ist auch der Adjusted LTV, der den Wert des Institutional Business einrechnet, auf 56,9% gesunken (31. Dezember 2023: 57,6%). In 2025 will man wieder unter 50% beim LTV liegen – durchaus realistisch erscheinend, sofern die gplanten Desinvestments annähernd zu Bilanzwerten umgesetzt werden könnten.
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Branicks bestätigt Prognose – Jahr des Übergangs?
Die Branicks Group AG plant insgesamt für 2024 segmentübergreifend Transaktionen im Volumen zwischen 0,8 und 1,2 Mrd EUR. Während man im eigenen Portfolio weiter verkaufen will, sind für die institutionellen Kunden Ankäufe in einer Gesamthöhe von rund 0,15 Mrd bis 0,3 Mrd EUR geplant, sowohl für bestehende Mandate als auch im Rahmen von neuen Mandaten und Investmentvehikeln. Branicks rechnet mit Verkäufen über alle Segmente in einem Volumen von rund 650 bis 900 Mio EUR – davon sollen rund 500 bis 600 Mio EUR auf das eigene – Commercial – Portfolio und rund 150 bis 300 Mio EUR auf das Institutional Business.
Auf Basis des aktuellen Eigenbestands, der geplanten Vermietungsleistung und weiterer bilanzwirksamer Verkäufe im laufenden Geschäftsjahr rechnet Branicks mit steigenden Bruttomieteinnahmen aus dem Commercial Portfolio in einer Spanne von 160 bis 175 Mio EUR. Ferner erwartet man für das Geschäftsjahr 2024 insgesamt Erträge aus dem Immobilienmanagement in Höhe von 40 bis 50 Mio EUR – Transaktionsfees werden in kaum nenneswertem Umfnag eingeplant, was Phantasie bei einer allgemeinen Markterholung schafft. Der Fokus von Branicks liege im Jahr 2024 insbesondere auf einer weiteren Portfolio- und Cashflow-Optimierung, sodass insgesamt FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 40 bis 55 Mio EUR erwartet werden.
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Energiekontor – Aktie mit Potential? Branchenkonsolidierung, geplante EBT-Verdopplung von 2022 bis 28, wachsender Eigenbestand – interessant
Die Zeiten der Branicks Group Aktie als Pennystock scheinen endgültig erledigt – und immer noch bietet die Aktie auf dem derzeitigen Niveau einen schönen Hebel auf die Erholung des Immobilienmarktes – Branicks hat überlebt und die notwendigen Strukturen an einer solchen Erholung zu profitieren. Hingucker-Aktie mit Zinssenkungsphantasie.
