Deutsche Konsum REIT – Operative ist nicht das Problem. Fällige Anleihen und Aktionärsdarlehen schon.

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Die Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf, ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien für Waren des täglichen Bedarfs an etablierten Mikrostandorten.

Deutsche Konsum REIT – eine Immobiliengesellschaft, die Probleme hat. Neben einem strittigen REIT-Status geht es um dieses Jahr fällige Anleihen, deren Refinanzierung schwierig ist. Laufzeiten mussten bereits auf Ende Juni verlängert werden. Der ganze Schlamassel entstand grösstenteils wegen einer ausgeplünderten Liquiditätsreserve.

Und der Grund dafür  ein bis jetzt um 70% abgeschriebenenes Aktionärsdarlehen über rund 63 Mio EUR. Sprich durch einen Hauptaktionär, der die Liquidität der Deutsche Konsum REIT als Privateigentum behandelte. Heute liefert die unter Druck stehende Deutsche Konsum REIT Quartalsergebnisse – wie gehabt: Vermietung läuft, FFO wegen gestiegener Zinskosten unter Druck, LTV erreicht zu hohen Level wegen Abschreiber auf Aktionärsdarlehen, Abschreibungen wegen REIT-Prozess. Positiv: Der Immobilienbestand musste nicht weiter abgeschrieben werden – gegenüber Stichtag 30.09.2023. Alles überschattend: Fällige Anleihen – hierzu gibt es zumindest Aussagen. Und ob und wenn wieviel und ab wann vom ausstehenden Aktionärsdarlehen und auflaufenden Zinsen letztendlich an die Deutsche Konsum REIT zurückfliesst – hierzu in der Unternehmensmeldung keine Wasserstandsmeldung, jedoch im Halbjahresbericht findet sich wenigstens der Hinweis, dass 10 Mio EUR von Obotritia im Q1 zurückgeführt wurden – immerhin.

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Deutsche Konsum REIT – Q1 operativ.

Die Mieterlöse der Gesellschaft sind im ersten Geschäftshalbjahr 2023/2024 gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um rund 3 % auf 39,8 Mio EUR gestiegen. Dies resultiere im Wesentlichen aus einem leicht größeren Immobilienbestand im Vorjahresvergleich sowie aus indexbasierten Mieterhöhungen. Wie bei anderen Immobileingesellschaften auch – Ausnahmen wie die DEFAMA bestätigen die Regel – verringerten sich die FFO um 17,2 % auf 16,5 Mio EUR bzw. auf 0,47 EUR  je Aktie (Vorjahr 0,57 EUR je Aktie).

Und hier der Hinweis auf eine möglicherweise „Durchschreitung der Talsohle“: Das am 31. März 2024 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR umfasst 183 Einzelhandelsobjekte mit einem Bilanzwert von rund 994,8 Mio EUR (30. September 2023: 995.4 Mio) und einer Mietfläche von rund 1.070.000 Quadratmetern. Und so ergibt sich ein leicht erhöhter EPRA NTA je Aktie zum 31. März 2024 aufgrund des positiven Halbjahresergebnisses von 7,91 EUR – zum 30. September 2023 noch bei 7,64 EUR je Aktie, seinerzeit auch leicht erhöht gegenüber 3/23). Überaus bedauerlich: Der Net-LTV beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 61,4 % und liegt damit gegenwärtig deutlich über dem Zielwert von rund 50 %. Der Verschuldungsgrad soll jedoch zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 wieder unter 55 % sinken – bei Tilgung der ausstehenden Anleihen zu einem wohl grösseren Teil aus Teilportfolioverkauf und Wandelanleihenerlöse vorstellbar und nachvollziehbar.

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Deutsche Konsum REIT – die Baustellen.

Zu den insgesamt rund 106 Mio EUR fälligen Anleihen gibt es eine kleine Entwarnung – bei den Mitteln aus dem Teilverkauf und den 10 Mio EUR Wandelanleihe-Zufluss sollte hier eine Einigung möglich sein: „Die DKR ist nunmehr in finalen Verhandlungen mit den Gläubigern der kurzfristig fällig werdenden Anleihen über 70 Mio. EUR und 35,9 Mio., die bisher noch nicht abgeschlossen worden sind. Bis zur finalen Prolongation wurde daher zunächst das Fälligkeitsdatum der beiden Anleihen mit Einwilligung der Anleihegläubigerin auf den 30. Juni 2024 verlängert. Der Vorstand geht davon aus, dass die finale Prolongation nunmehr kurzfristig erfolgt.“ (CN, 15.05.24)

Schwerer wiegt natürlich, dass die Deutsche Konsum REIT zu Verkäufen gezwungen ist und dass auch zu niedrigen Preisen. Und natürlich nichts aus den eigentlich letztes Jahr noch angekündigten günstigen Zukäufen geworden ist oder werden kann. So auch die entsprechende Beschreibung des ersten Halbjahres der Deutsche Konsum REIT, das zum 31.03.2024 endete: Im ersten Geschäftshalbjahr 2023/2024 erfolgten keine Objektankäufe. Hingegen erfolgte der Verkauf des Objekts in Trier-Kenn mit Nutzen-Lasten-Wechsel zum Jahresende 2023. Weiterhin wurde Ende März 2024 der Verkauf eines Teilportfolios von 14 Immobilien notariell beurkundet. Der erzielte Verkaufspreis lag aufgrund kurzfristiger Instandhaltungserfordernisse etwa 4 % unter dem IFRS-Buchwert per 30. September 2023. Der Abschluss der Verkaufstransaktion wird bis Ende Juni 2024 erwartet. Die Erlöse aus dem Verkauf sind fast vollständig zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten und zur teilweisen Rückzahlung fälliger Anleihen vorgesehen. Zudem prüfe die DKR derzeit weitere selektive Veräußerungen, deren Veräußerungserlöse zur Verringerung der Verschuldung eingesetzt werden sollen.

Aktionärsdarlehen? Rückführung? Nichts zu sagen, sagt auch etwas!

Da sich in der heutigen Unternehmensmeldung kein Hinweis auf erfolgte Teilzahlungen oder Zinszahlungen der Obotritia an die Deutsche Konsum REIT finden lässt, sollte man davon ausgehen können, dass auch keine solchen Teil- Zahlungen erfolgt sind. Entspricht natürlich der Vereinbarung mit dem säumigen Hauptaktionär, die im Dezember letzten Jahres erzielt werden konnte. —

NACHTRAG:Auf Seite 11 des Halbjahresberichts findet sich eine dann doch etwas beruhignede Aussage: „In mehreren Schritten hat die Obotritia im Berichtszeitraum Rückführungen an die DKR im Gesamtvolumen von rund EUR 10 Mio. geleistet.

Der Kernsatz der Vereinbarung: „Darin gewährt die DKR der OboCap eine Stundung der Darlehensforderung bis spätestens 30. Juni 2025. Das Darlehen soll zeitnah, spätestens jedoch bis zu diesem Datum getilgt werden. Bis zum Ausgleich der Forderung erhält die DKR Zinsen auf die ausstehende Forderung in Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen.“ (ad-hoc, Deutsche Konsum REIT, 9.12.2023, 14:28 Uhr)

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Deutsche Konsum REIT – müsste eigentlich reichen, trotzdem dauern die Verhandlungen an. Kommt noch eine grosse Kröte auf die Aktionäre zu? Rückblick.

Am 28.03.2024 gab es wieder Hoffnung für die Aktionäre der DKR um eine Insolvenz herumzukommen: Verkauf eines Teilportfolios. In den sozialen Medien fand sich der Hinweis eines i.d.R. äusserst sachverständigen CEO’s einer anderen Immobiliengesellschaft in derselben Nische, der sich aufgrund einer Analyse des Geschäftsberichts der DKR festlegt: „Nach meiner Rechnung erfolgte der Verkauf zum Faktor von etwa 14,3 auf die Jahresnettomieten.“ Was sich brutto in eine rGrössenordnung von rund 80 Mio EUR bewegen sollte. Laut ad-hoc vom 28.03. wird für Juni 2024 der Abschluss des Verkaufs – also Zahlungseingang bei der DKR – erwartet.

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Dazu kamen 10 Mio EUR – am 5.04.2024. Die Deutsche Konsum REIT sprach von zwei investierenden Profis/Fonds, die „eine nachrangig besicherte Wandelanleihe über einen Gesamtnennbetrag von EUR 10 Millionen“ zu 98,5 % des Nennbetrags gezeichnet hätten. Mit einem Satz von 12 % p.a. verzinst, der vierteljährlich zahlbar sei. Die neuen Wandelanleihen sind am 5. Oktober 2025 zum Nennbetrag zur Rückzahlung fällig, sofern sie nicht vorher gewandelt oder zurückgezahlt werden sollten. Und als zusätzlicher Bonbon liegt der Wandelpreis auch noch unter dem aktuellen Kursniveau: „Der anfängliche Wandlungspreis beträgt EUR 2,85 je Teilschuldverschreibung„. Egal – Hauptsache die Fälligkeiten der beiden Anleihen können bedient werden. Und falls das alles noch nicht reichen sollte, spricht man davon „derzeit an weiteren, ausgewählten Verkäufen, die insbesondere zur Bereinigung des bestehenden Immobilienportfolios durchgeführt werden sollen, (CN 28.03.2024 DKR) zu arbeiten.

Deutsche Konsum REIT machte es spannend – einen Tag vor Ablauf der neuen Fälligkeit der 70 Mio EUR Anleihe gab es eine weitere Verlängerung.

Einen Krimi, den keiner braucht. Trotzdem sollte es sich wohl um die letzte Verlängerung handeln – sofern der Teilportfolioverkauf erfolgreich abgerechnet werden kann. Und die notwendige Zeit haben die Verhandlungsparteien jetzt: Neue Deadline für beide Anleihen ist jetzt der 30.06.2024:

Die von der Deutschen Konsum REIT-AG („DKR“) (ISIN DE000A14KRD3) geführten Verhandlungen mit den Anleihegläubigern über Laufzeitverlängerungen (i) der am 3. Mai 2024 fälligen, unbesicherten Anleihe von EUR 70 Mio. (ISIN DE000A2TR5A0; im Folgenden die „Anleihe 1“), sowie (ii) der am 31. Mai 2024 fälligen, besicherten Anleihe von EUR 35,9 Mio. (ISIN DE000A2G8WQ9; im Folgenden die „Anleihe 2“) dauern an.

Anmerkung: Teilverkauf, Wandelanleihe – sollte in der Summe reichen einen grossen Teil der Anleihne zurückzuführen. Ob man aus Liquiditätsgründen eine Laufzeitverlängerung zumindest eines Teils der Anleihen seitens DKR erreichen kann, ist schwer einzuschätzen. Wäre aber durchaus vorstellbar – und sinnvoll. Insbesondere da es in den Sternen zu stehen scheint, ob das notleidende Aktionärsdarlehen an den Hauptaktionär jemals und falls ja zu welcher Zeit, in welcher Höhe zurückfliessen wird.

Der Vorstand geht derzeit davon aus, dass finale Vereinbarungen mit den Anleihegläubigern zur Verlängerung der jeweiligen Laufzeit voraussichtlich in den kommenden Wochen erfolgreich abgeschlossen werden können. Dies ist weiterhin mit Unsicherheiten verbunden. Zudem ist die Zustimmung des Aufsichtsrats einzuholen.
Vor diesem Hintergrund wurde heute das Fälligkeitsdatum für die Anleihe 1 und die Anleihe 2 mit Zustimmung der jeweiligen Anleihegläubiger auf den 30. Juni 2024 verschoben.“ (Ad-hoc 2.05.2024, DKR)

Deutsche Konsum REIT noch mal mit blauem Auge – wenn auch ausgeplündert – überlebt?

Bilanz zum 30.09.2023 verhagelt. Ursache? Wertberichtigungen, Steuerrückstellung und besonders ärgerlich, da unnötiges Risiko, Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise. Seitdem: „Sicherheiten des Hauptaktionärs“ führen zu 70% Wertberichtigung der Forderung, gestundet bis 30.06.2025. Hilft also erstmal nicht bei den in 2024 fälligen Anleihen. Halbjahreszahlen wieder im grünen Bereich – mit den bekannten Risiken: Anleihen, Aktionärsdarlehen.

Und während einerseits fraglich ist, bis wann und ob über die bisher geleisteten 10 Mio EUR hinaus signifikante Forderungsbeträge an die Deutsche Konsum REIT von den – Stand 9.12.2023 – mittlerweile 63 Mio EUR seitens des Hauptaktionärs zurückfliessen werden, geht das Tagesgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT weiter – immerhin rund 1 Mrd EUR Immobilienvermögen nach den kräftigen Abschreibungen im letzten Geschäftsjahr sind eine Hausnummer.

Und was kommt noch? Eigentlich müsste Teilverkauf und Wandelanleihe reichen für eine Lösung der Anleihefälligkeiten. Oder wird’s noch bitterer? Kapitalschnitt? Debt-Equity Swap? Wie wird es weitergehen bei der Deutsche Konsum REIT? Schade, was bisher neben dem soliden Stammgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT „passiert“ ist. Und was notwendig wurde, um die Situation einigermassen zu retten. Wie der rund 80 Mio EUR Teilportfolioverkauf „unter Druck“. Und wie die 10 Mio Wandelanleihe zu harten Bedingungen. Dazu das, was andere tun konnten, die Deutsche Konsum REIT aber nicht: Günstige Zukaufgelegenheiten in der derzeitigen Marktlage nutzen!

 

 

 

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