Aroundtown DEMIRE – Zwei mit Ideen aus der Immobilien“-Flaute an den Börsen Gewinn zu schlagen

Aroundtown SA (ISIN: LU1673108939) oder die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) – zwei Immobiliengesellschaften, die aus der Kursmisere für Immobilien-Wertpapiere an den Börsen für sich eine „gute Lösung“ gefunden haben. Und die Lösungen haben für die Aktionäre positive Effekte.Während die Aroundtown Aktie derzeit „meilenweit“ entfernt vom EPRA NTA (Nettosachanlagevermögen) je Aktie, das zum 30.06.2022 bei 10,40 EUR lag, handelt, setzt Aroundtown eine seit Jahren praktizierte Strategie fort: „Shareholder value creation through selling assets at book value & buying back shares significantly below NAV.“ Und das wirkt – auf lange Sicht definitiv. Wie konkret, zeigen wir später.

Und bei DEMIRE wurden heute starke operative Ergebnisse präsentiert, die aber vor den allgemein bekannten Problematik exitwilliger Hauptaktionäre und einem Klumperisiko in Form einer im Oktober 2024 fälligen Anleihe überschattet werden. Denn die Anleihe mit einem Nominalvolumen von 600 Mio EUR steht für einen Grossteil der gesamten Finanzschulden von 890,5 Mio EUR (Stand 31.12.2021). Und der Anleihekurs war/ist weit vom Nominalwert entfernt – selbst nach dem heutigen Kurssprung um rund 10%. Dass will sich DEMIRE zu Nutze machen.

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Aroundtown DEMIRE – Erhöhen des Bilanzgewinns durch Rückkäufe „weit unter nominal“ – und gleichzeitig Vertrauen aufbauen.

Genau so stellt sich das DEMIRE vor. Kurz, fast zeitgleich nach den Q3 Ergebnissen inclusive Prognosebestätigung kam eine weitere Meldung vom Unternehmen. Nominal 50 Mio EUR der ausstehenden Anleihe sollen ab heute – zu einem von DEMIRE festzulegenden Preis zurückgekauft werden. Und die Reaktion der Anleger? Sofort sprang der Anleihekurs um rund 10% in die Höhe. Von niedrigem Niveau, wie man es normalerweise nur bei wirtschaftlich darbenden Emittenten kennt.

Und die Anleihen als „Teil ihrer fortlaufenden Liquiditätssteuerung zurückzukaufen. Rückkäufe erfolgen nach alleinigem Ermessen der DEMIRE zu Preisen, die unter Berücksichtigung der Marktbedingungen festzulegen sind. Es wurde keine maximale Gegenleistung festgelegt. DEMIRE hat Morgan Stanley beauftragt, sie bei dem Rückkauf zu unterstützen. Die Käufe werden über den Markt während zunächst 30 Kalendertagen ab dem Datum dieser Veröffentlichung und möglicherweise auf unbestimmte Zeit danach marktnah durchgeführt.„können entspannt aus der aktuellen Liquidität von knapp 100 Mio EUR getätigt werden.

Bei einem möglichen Rückkauf von nominal 50 Mio EUR zu aktuell ungefähr 70,0 % bekäme man für ca. 35 Mio EUR

eine Schuldentilgung von 50 Mio EUR, Zinsersparniss von 1,875 % für die Restlaufzeit der Anleihen (knapp 2 Mio EUR) und einen bilanzwirksame Gewinnerhöhung von rund 15 Mio EUR. Kein so schlechtes Ergebnis – mit einem Immobilienerwerb wäre ein derartiges Verhältnis von Kapitaleinsatz zu Gewinn schwerlich möglich. Verlierer? Sofern der Anleiheverkäufer diese zu nominal oder vor Mai zu Kursen weit über 90% erworben hat, ein herber Verlust für ein Anleiheinvestment. Aber niemand muss verkaufen. Nur derjenige, der einen Ausfall der Anleihe bei Fälligkeit fürchtet.

Für Anleihegläubiger eine Exitchance, sofern Angst besteht…

Wie wahrscheinlich wäre ein Ausfall? Angenommen es wäre der DEMIRE nicht möglich eine Refinanzierung der Anleihe darzustellen – wäre bei weiterhin ungeklärter Aktionärssituation zumindest möglich, wenn auch wenig wahrscheinlich – steht immer noch ein Immobilienvermögen,das bei nicht Zwangsverwertung „entspannt“ die Anleihe „bezahlen könnte“. Also möglicherweise haben die Märkte bei den Kursabschlägen, wie üblich, übertrieben.

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DEMIRE investiert liquide Mittel zur Steigerung des Vermögens der Aktionäre. Denn die Gewinnwirkung besteht in der Differenz von Erwerbspreis der Anleihen am Markt und deren Nominalwert. Und gleichzeitig schafft man Vertrauen in die Lösungskompetenz des Managements. Dazu wird die Problemsensitivität für das Anleihen-Klumpenrisiko, dass sich gleichzeitig um knapp 10% reduzieren würde, betont. Ein Ansatz, der dem Aktienkurs und dem Anleihekurs helfen könnte.

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Aroundtown DEMIRE – Aktienrückkauf stützt Aktienkurs und erhöht gleichzeitig „NAV“ je Aktie

Die Aroundtown praktiziert es seit Jahren: Desinvestments von Randaktivitäten werden zum Buchwert oder sogar darüber veräussert, um dann neben Investments in Core-Immobilien vornehmlich für Aktienrückkäufe eingesetzt zu werden. Und man „kauft“ so für einen Bruchteil – aktuell rund 25% – des Wertes „Anteile am Immobilienvermögen“ der Aroundtown.  Und nach Einzug der Aktien verteilt sich das NAV der Gesellschaft auf weniger Aktien, was deren „Wert“ steigert.

Kontinuierlicher Rückkauf stabilisiert definitiv auch die Kursentwicklung der Aroundtown Aktie

Exemplarisch die Rückkäufe der Gesellschaft gemäss Unternehmensmeldungen vom 7.11.2022 und dem 14.11.2022:

Solange die Diskrepanz zwischen Buchwert oder „realem Immobilienvermögen“, bestätigt immer wieder und regelmässig durch Verkäufe zum Buchwert oder darüber, eine Höhe erreicht, wie aktuell. Dann macht es für die Aktionäre Sinn, über Aktienrückkäufe den Wert des durch eine einzelne Aktie repräsentierten Vermögensanteils zu steigern. Dazu sei erinnert an die Strategie Warren Bufffets, der bei seiner Berkshire auch bei  „zu grossem Abstand“ von innerem Wert und Börsenkurs von seiner Rückkaufermächtigung Gebrauch macht. Kann also nicht die schlechteste Strategie sein.

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