Instone DIC Asset Hamborner – Zu sehr abgestraft? Im Schatten der Zinswende liefern die drei Immobiliengesellschaften sehenswerte Q3-Zahlen.

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alstria office REIT Hamborner Aktien mit Sicherheitspolster

Instone DIC Asset Hamborner – dreimal Immobilienunternehmen mit Quartalszahlen ohne Überraschungen. Ungewöhnliches? Wenn stabile Erlöse, strategiekonformes Handeln und Bestätigung der Prognose für 2022 „normal“ sind, dann gibt’s nichts Ungewöhnliches. Schaut man auf die Kursentwicklung  sieht es aber irgendwie anders aus. Immobilienaktien scheinen derzeit durch die Bank für die Anleger uninteressant. Nur noch weg, um nicht von steigenden Zinsen die schönen Gewinne und hohen Wachstumsraten, begünstigt durch spottbillige Finanzierungshebel, hinweggefegt zu sehen. Stimmt ja generell: Immobilienaktien stehen vor schwierigeren Zeiten.

Nach Zeiten des billigen Geldes gilt es nun die Finanzierungsstrukturen und möglicherweise auch den Fremdkapitalanteil neu zu justieren. Im Juni lieferten wir einen Überblick über die Finanzierungsstrukturen und Laufzeiten einiger Immobiliengesellschaften – immer noch aktuell: Von Alstria, Aroundtown, Corestate, DEFAMA – oder Hamborner, TAG Immobilien, LEG, Deutsche Wohnen – bis zu Vonovia -„Zinswende“ und Klumpenrisiken? Zinssätze. Laufzeiten.“

Ordentliche Ergebnisse für das Q3 meldeten in den letzten Tagen einige Immobiliengesellschaften – wenig beachtet im Zinswendeszenario der Anleger.

Instone DIC Asset Hamborner – unterschiedliche Performance, unterschiedliche Ansätze, aber gemeinsam eine gewisse Übertreibung der Märkte?

Auf Jahressicht ein Minus von 63,79 % bei Instone, 47,85 % bei DIC Asset und 22,43 % bei Hamborner – auch Ausdruck der unterschiedlichen Konjunktur- und Zinssensibilität der jeweiligen Schwerpunkte und Zinsänderungsrisiken:

Bei HAMBORNER REIT AG (ISIN: DE000A3H2333) hat man einen radikalen Portfolioumbau vor einiger Zeit begonnen, der jetzt auf der Verkaufsseite abgeschlossen ist: Alle innerstädtischen Einzelhandelsobjekten sind veräussert und insgesamt sogar zu 2,5% über bilanziertem Wert.  Und investiert wurde in weniger konjunktursensible Assets, wie zuletzt in zwei grosse, langfristig vermietete Baumärkte.

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Und DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) ist seit der Übernahme der VIB „in einer anderen Grössenklasse“. Mit einer Brückenfinanzierung mit Laufzeit bis 2024, plant man in einer Kombination aus Kapitalerhöhung und Anleihebegebung diese Brückenfinanzierung abzulösen – ohne Zeitdruck. Störend für eine Kapitalerhöhung ist natürlich der schwache Börsenkurs und auch der relativ hohe Preis der für die VIB Akiten gezahlt werden musste, bevor die Aktie kräftig zurückkam im Rahmen der Immobilienaktienkrise. Positiv hinzu kommt, dass die Finanzierungen des Bestandsportfolios zu über 90% fix sind, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen sein werden – hierzu spannende Aussagen der CEO Sonja Wärntges vor einiger Zeit.

Die Instone Real Estate Group AG (ISIN DE000A2NBX80), Entwickler hochwertiger Wohnimmobilien in 1A Lagen und das in Metropolregionen, sieht sich seit einiger Zeit einer nachlassenden Dynamik der Nachfrage gegenüber – dass verbunden mit steigenden Baukosten und Hypothekenzinsen könnte eine Gemengelage sein, die hohe Anforderungen an das Management stellt und stellen wird. Instone scheint hier auf keinem schlechten Weg zu sein, ist aber ohne Zweifel von den drei behandelten Aktiengesellschaften am meisten durch konjunkturelle Eintrübung, steigende Hpozhekenzinsen und erwarteter Preiskorrektur in überhitzten Immobilienmärkten betroffen – aber auch am stärksten im Kurs zurückgekommen.

Instone DIC Asset Hamborner – Gewinner in der Krise wegen voller Kassen?

Zwar war das Q3 geprägt von gedämpfter Nachfrage, aber im Plan. Hoher Cash-Flow aus Veräusserungen und eine bestätigte Prognose zeigen eine Instone, die gut für dne Branchenabschwung gerüstet scheint. Und sich sogar günstige Übernahmen oder Kaufchancen bei strauchelnden Konkurrenten ausrechnet.Die bereinigten Umsatzerlöse lagen in den ersten neun Monaten 2022 bei 441,9 Mio EUR und damit weiterhin oberhalb des Vorjahresniveaus (9M-2021: 405,6 Mio). Instone profitiert dabei von dem hohen Anteil von im Bau befindlichen Projekten mit einem Volumen von 2,7 Mrd EUR, wovon rund 97 Prozent bereits verkauft sind und somit Erlössicherheit besitzen.

Und auf Basis der Geschäftsentwicklung im dritten Quartal und den Erwartungen für das Schlussquartal bestätigt der Vorstand die Prognose für 2022. Demensprechend geht der Vorstand unverändert von bereinigten Umsatzerlösen von 600 bis 675 Mio EUR, einer weiterhin attraktiven Rohergebnismarge von mindestens 25,0 Prozent und einem bereinigten Nettoergebnis von 40 bis 50 Mio EUR aus.

Auf Jahressicht sieht es gut aus – und die 2,7 Mrd EUR im Bau bieten auf weitere Jahre eine gesunde Basis – und dann? Cash-Stärke soll Chancen in der Krise für Instone bieten.

Während wir den Gegenwind in unserem Geschäft der Wohnentwicklung deutlich spüren, gehen wir in den Abschwung mit einer starken Bilanz und weitgehend abgesicherten zu erwartenden Cash Flows von über 600 Millionen Euro. Vor diesem Hintergrund erwarten wir attraktive Investitionsmöglichkeiten, sobald sich der Markt stabilisiert und sich unsere hoch fragmentierte Branche weiter konsolidiert“, sagt Kruno Crepulja, CEO der Instone Real Estate Group SE.

Man sieht sich also stark genug, den Abschwung als Chance für Übernahmen von Wettbewerbern oder zumindest von Projekten zu nutzen – natürlich zu Discountpreisen in einer schwächelnden Branche in der Cash immer mehr zum Königsmacher wird.

Grosses Entwicklungs-Portfolio – Chance? Oder Last?

Das Portfolio von Instone umfasst Projekte, die sich bereits in der Bauphase befinden, mit einem Volumen von rund 2,7 Mrd EUR, wovon rund 2,6 Mrd EUR oder 97 Prozent bereits verkauft sind. Instone geht davon aus, dass der weitgehend abgesicherte Freie Cash Flow, nur von den bereits im Bau befindlichen Projekten, bei über 600 Mio EUR liegen wird. Diese Mittel stehen zur weiteren Stärkung der Bilanz zur Verfügung und festigen weiter die Position des Unternehmens für die Wahrnehmung von attraktiven Investitionsmöglichkeiten sobald sich der Markt stabilisiert und sich der hoch fragmentierte Markt der deutschen Wohnentwickler konsolidiert.

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Umfangreiche Projektpipeline biete hohes Maß an Visibilität bei den Erlösen

Der erwartete Verkaufswert des Instone-Projektportfolios (Gross Development Value, GDV) liegt zum Quartalsstichtag bei rund 7,8 Mrd EUR (31. Dezember 2021: 7,5 Mrd). Der Teil des Portfolios, der sich vor oder bereits in der Bauphase befindet, liegt bei 3,2 Mrd EUR, wovon 2,9 Mrd EUR oder 93 Prozent bereits verkauft sind. Dies bietet ein hohes Maß an Sicherheit hinsichtlich der zukünftig zu erwartenden Erlöse und Cash Flows und bietet damit eine starke Risikoabsicherung.

Der aktuelle Aktienkurs der Instone scheint sehr viel Negatives bereits eingepreist zu haben. Aber sollten andere Branchenvertreter ins Straucheln geraten oder extrem negative Zahlen liefern, wird das auch den Kurs einer Instone wahrscheinlich weiter schwächen. Unruhige Zeiten für Immobilienaktien, wobei die Instone unter den Entwicklern wahrscheinlich eine der stärksten Bilanzen und mit 2,9 Mrd EUR verkauften Projekten, die sich in der Umsetzungsphase befinden, eine realtiv starke Basis aufweist. Hinschauen definitiv, vielleicht bei Schwächephasen, sofern nicht durch operative Meldungen der Instone verursacht, vielleicht …
Instone DIC Asset Hamborner im Chartvergleich – Instone Aktie Powered by GOYAX.de

Chartvergleich Instone Patrizia Adler Group

Instone DIC Asset Hamborner – Q3 und Ausblick drücken gewachsene Stärke aus. Spannend ist, wann und wie die VIB-Brückenfinanzierung abgelöst wird. Ist aber noch viel Zeit… bis 2024

In einem weltweit turbulenten Umfeld bleibe die DIC weiterhin erfolgreich auf Kurs. Das Unternehmen konnte den Wert der Assets under Management um 27% und die Vermietungsleistung um 31% steigern. DIC erwartet zum Jahresende mit 114 bis 117 Mio EUR eine Steigerung des FFO von 7-10% im Vergleich zum Vorjahr.

„Unser Geschäftsmodell erweist sich als stabil und robust. Das ist das Ergebnis eines vorausschauenden Managements, das sich frühzeitig auf die Herausforderungen dieser Tage eingestellt hat. Durch das stark gewachsene attraktive Bestandsportfolio mit Fokus auf Büro und Logistik schaffen wir einen stetigen Cashflow, zuverlässig Werte für unsere Stakeholder und rechnen auch in diesem Jahr mit einem FFO-Wachstum“, sagt Sonja Wärntges, die Vorstandsvorsitzende der DIC Asset AG.

Gewinne sinken nur wegen zurückgehender Transaktionsfees – Ausdruck der gedämpften Stimmung von der auch Instone betroffen ist

Mit dem hohen Anteil an wiederkehrenden Cashflows aus Mieten und laufenden Managementerträgen konnte DIC trotz der aktuellen Abkühlung im Transaktionsgeschäft zum Ende der ersten neun Monate einen FFO (Funds from Operations) nach Minderheiten von 76,1 Mio EUR (Vorjahr: 79,6 Mio) erzielen. Bereinigt um die Einmalaufwendungen im Zuge der Mehrheitsübernahme an der VIB Vermögen AG („VIB“) erreicht der Konzernüberschuss 44,8 Mio EUR(Vorjahr: 51,2 Mio).

Die DIC hat am 2. November 2022 ihre Prognose für das laufende Geschäftsjahr 2022 angepasst und erwartet nunmehr Funds from Operations (FFO) (vor Steuern, nach Minderheiten) in Höhe von 114 bis 117 Mio EUR(zuvor: 130 bis 136 Mio) und Erträge aus dem Immobilienmanagement in Höhe von 90 bis 95 Mio EUR (zuvor: 105 bis 115 Mio). Grund hierfür seien die veränderten Rahmenbedingungen im Immobilieninvestitionsmarkt, die mit Blick auf geplante An- und Verkäufe zu Verzögerungen und Neuplanungen führten.Immer noch gute Zahlen, die man wohl auch erreichen wird.

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Verbio Aktie gestärkt: Q1 Zahlen zum 30.09. lassen Jahres-Prognose konservativ erscheinen. Und politische Querschüsse sind auch verstummt.
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LTV – „wird dran gearbeitet, Stichwort angekündigte Kapitalerhöhung“. NAV schon fast unverschämt hoch im Vergelich zum Kurs – entweder steigt irgendwann der Kurs oder…

LTV liegt bei 56,9%, kräftig erhöht wegen der VIB-Brückenfinanzierung, was natürlich in Zeiten steigender Zinsen und Unsicherheiten auch ein wichtiger Grund für die schlechte Kursperformance der Aktie ist. Wobei der Kursabschlag übertrieben erscheint – sollte sich nach Abschluss der geplanten – und somit drohenden – Kpaitalerhöhung möglciherweise reduzieren. Auch weil ein dadurch möglicher EK-Zufluss den LTV reduzieren müsste.

Zum 30. September 2022 beträgt der NAV 18,54 EUR je Aktie (31. Dezember 2021: 18,44 EUR). Der um den Wertbeitrag des Institutional Business ergänzte Adjusted NAV liegt bei 24,99 EUR je Aktie (31. Dezember 2021: 25,00 EUR). Selbst wenn hier in nächster Zeit Wertkorrekturen vorgenommen werden sollten – beim Schwerpunkt Logisitkimmobilien weniger wahrscheinlich als für andere Assetklassen – wird wohl auf jeden Fall ein hoher Bewertunsgabschlag bleiben.

Ein attraktiv hoher Bewertungsabschlag möglicherweise. Auf jeden Fall sollte man die weitere Entwcklung der dIc Asset gut im Auge halten. Und die VIB-Übernahme mag im nachhinein als teuer erscheinen, strategishc passt sie dennoch sehr gut ins Bild.
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Instone DIC Asset Hamborner – Q3 – verlässliche und stabile Entwicklung und Ausblick ohne erkennbare Abstriche.

Der stabilste der heute vorgestellten Immobilienwerte zeigte auch bei seinenQuartalsergebnissen Berechenbarkeit: Ungeachtet der strategiekonformen Veräußerung zahlreicher Immobilien(Innenstadtlagen, Geschäftshäuser) in den vergangenen zwölf Monaten beliefen sich die Mieterlöse auf 63,2 Mio EUR und lagen damit lediglich 1,1 % unter dem Niveau des Vorjahres. Die Entwicklung der Mieterlöse wurde dabei insbesondere durch vertraglich festgelegte Mietanpassungen infolge der gestiegenen Inflation (Indexvereinbarungen) positiv beeinflusst.

Die Funds from operations (FFO) sind im Vorjahresvergleich in den ersten neun Monaten um 11,9 % auf 37,3 Mio EUR gesunken. Der FFO je Aktie lag bei 0,46 EUR. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus erhöhten Aufwendungen für planmäßige Instandhaltungen sowie aus sonstigen betrieblichen Einmalerträgen innerhalb der Vorjahresperiode. Die Finanzsituation der Gesellschaft ist weiterhin sehr komfortabel. Die REIT-Eigenkapitalquote lag zum 30. September 2022 mit 59,6 % auf konstant hohem Niveau. Der Loan to Value (LTV) belief sich auf 41,1 %.

Relativ wenig Schulden, konjunkturresistente, inflationsgesicherte Mietobjekte – man scheint gut für die Zinswend gerüstet

Infolge der erfolgreichen Vermietungsaktivitäten reduzierte sich die EPRA-Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal sowohl im Büro- als auch im Einzelhandelsbestand und belief sich zum 30. September 2022 auf 2,1 %. Innerhalb des Kernportfolios, welches gegenwärtig rd. 96 % des Gesamtbestandes ausmacht, konnte die Leerstandsquote auf nunmehr lediglich 1,2 % reduziert werden. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) erhöhte sich im Jahresverlauf deutlich auf 6,7 Jahre, wobei die Laufzeit innerhalb des Einzelhandels- und Büroportfolios 7,8 Jahre bzw. 5,2 Jahre beträgt.

NAV bei 12.08 EUR – attraktiver Abschlag zum Börsenkurs von aktuell 7,57 EUR?

HAMBORNER verfügte zum 30. September 2022 über 66 Immobilien mit einem Gesamtwert von 1,638 Mrd EUR. Ungeachtet der unterjährigen Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,47 EUR je Aktie entwickelte sich der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie im Jahresverlauf stabil und lag zum Ende des dritten Quartals mit 12,08 EUR auf dem Niveau zum Jahresende 2021 (12,11 EUR). Im Vergleich zum 30. September 2021 stieg der Wert deutlich um 7,8 %.

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Jenoptik Aktie – für Platow ein klarer KAUF. Quartalszahlen zu Unrecht abgestraft. Nur Sonderfaktoren trübten das positive Bild.
Mutares  mit Übernahme Nr. 13 – Wenn ein Konzern mit 260.000 Mitarbeitern 80% der Stimmrechte einer Tochter überträgt, aber mit 50% am Kapital beteiligt bleibt,…
AURELIUS Aktie tiefrot. Q3 mit operativen Schwächen bei Beteiligungen. Vorstand wird vorsichtiger und ungewohnt defensiv.
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Für das Gesamtjahr 2022 werden weiterhin Erlöse aus Mieten und Pachten in Höhe von 84 Miobis 85 Mio EUR erwartet, wobei die Gesellschaft von zusätzlichen positiven Indexierungseffekten infolge des derzeitigen dynamischen Inflationsumfelds ausgeht. Unter Berücksichtigung der jüngsten Geschäftsentwicklung sieht sich die Gesellschaft in der Lage, die Erwartungen in Bezug auf das operative Ergebnis weiter zu konkretisieren. Nach derzeitiger Einschätzung wird sich der FFO zum Jahresende auf 48 Mio bis 49 Mio EUR belaufen (zuvor 47-49 Mio).

Grundsolider Immobilien-REIT, der bei der aktuellen Kursstellung interessant aussieht – bestimmt eher kein Kursverdoppler auf kurze Sicht, aber soldier Dividendenzahler mit langfrisitg vermietetem Bestand, der wneig konjunktursensibel erscheint – und dessen laut Aussagen grösstenteils inflationsgesicherte Mietverträge derzeit attraktiv scheinen.
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Aktien KW 45 – Ups, locker über 14.000. Weiter so? BioNTech, Aurelius, Plug Power, Ballard Power, PNE, Heidelberger Druck, Evotec, Verbio, Rheinmetall, Mutares, …
RWE? Orstedt? Nordex? Gastbeitrag: „Die Nordsee wird zum gigantischen Kraftwerk – Wer profitiert?“

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