FCR Immobilien AG: Reicht es auf Dauer, wenn der Hauptaktionär bei fallenden Kursen zukauft? Wären nicht Antworten die richtigere Reaktion?

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FCR Immobilien Aktie

 

FCR Immobilien Aktie konnte sich lange gegen den Negativtrend für Immobilienaktien behaupten. Lag bestimmt auch an dem relativ geringen Freefloat und dem kauffreudigem Hauptaktionär Falk Raudies,der regelmässig mit Insiderkäufen „in den Unternehmensmeldungen auftauchte – und auftaucht. Die Aktie der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) hat in der letzten Zeit jedoch mit Problemen zu kämpfen. So warf ein Beitrag der Wirtschaftswoche am 25.01.2023 von Melanie Bergermann „FCR Immobilien – Wehe, wenn Gel wieder kostet“ berechtigte Fragen auf: „Was noch kommen könnte, lässt sich an der börsennotierten FCR Immobilien AG aufzeigen. Sie setzt in bedeutendem Umfang auf variabel verzinste Darlehen.“ – Reaktion der FCR Immobilien auf die aufgewiesene Problematik: Keine.

Ausser zwei Insiderkäufen des Vorstands und Hauptaktionärs Falk Raudies. Und diese erfolgten strategisch clever platziert zur Stützung des zurückkommenden Kurses – schön hergeleitet in einem w:o-Forum (FCR Immobilien Top oder Flop). Auch wenn man oft über die Inhalte dieser Diskussionsforen den Kopf schütteln kann, so ist hier das Wechselspiel aus Insiderkäufen und Kursgegenbewegung schön hergeleitet. Korrekt was die Insiderkäufe betrifft und auch was die Auszüge aus dem XETRA-Handel betrifft. Durchaus legitimes Handeln des Hauptaktionärs – nicht falsch verstehen – aber mehr und dauerhafter hätte man den Kurs mit Antworten auf die Fragen, die der WiWo-Artikel aufgeworfen ha, gestützt. Oder die Fragen, die in einem youtube-Beitrag des SdK thematisiert werden (Video SdK „Vonovia, Adler & Co. – Was sind die gefährlichsten Immobilien-Aktien? | Finanzfrauen

Laut Meldung vom 17.01. seien „strategiegemäß im Geschäftsjahr 2022 die Wohnhäuser in Weißenfels (Sachsen-Anhalt) verkauft, die sich seit 2018 im FCR-Bestand befunden haben. Daneben wurde aufgrund attraktiver Angebote entschieden, einen Supermarkt in Söhlde-Hoheneggelsen (Niedersachsen) sowie einen Fachmarkt in Würselen (Nordrhein-Westfalen) zu veräußern. Des Weiteren wurden 2022 die ersten Apartments in Kitzbühel (Österreich) verkauft. Der vollständige Verkaufsprozess ist bis Ende Januar 2023 abgeschlossen.“(CN FCR, 17.01.23)

Leider gab es bis heute keine Hinweise über den angekündigten „Abschluss des Verkaufsprozesses Ende Januar“,…

noch Angaben über die bilanziellen Wirkungen der Verkäufe. „Attraktive Angebote“ ist ein viel- und doch nichtssagender Begriff. Insbesondere da bei FCR Immobilien in den letzten Jahren bereits kräftige Zuschreibungen auf den Immobilienbestand vorgenommen wurden, so dass jetzt die Luft für Veräusserungsgewinne eher dünn scheint. Auch in Kitzbühel ist bereits vor Jahren ein schöner Buchgewinn erfasst worden – und es scheint spannend ob Veräusserungserlöse für die Appartements wirklich diese Ansätze noch übersteigen können oder wenigstens erreichen. Die Problematik und die schwer nachvollziehbaren Verzögerungen in Kitzbühel waren bereits öfters Thema – zuletzt im nwm im Oktober „Mallorca, Toskana und Kitzbühel sind auch im Portfolio vertreten – zur Veräusserung. Gerade Kitzbühel sollte bald was passieren…„.

Weiter hiess es bei FCR Immobilien am 17.01.: „Mit Blick auf die Optimierung der Finanzierungsstruktur hat die FCR Immobilien AG ein Schuldscheindarlehen über 10 Mio. Euro mit einem Kupon von 3,80 % platziert.

Die Mittelzuflüsse werden für die im Februar 2023 fällige Anleihe genutzt, die planmäßig zurückgeführt wird. Die Rückzahlung der 6,00 %-Anleihe führt dabei zu einer signifikanten Reduktion der Zinskosten. Die FCR Immobilien AG befindet sich zudem weiter in der Ankaufsprüfung von attraktiven Immobilien, um im Markt sich bietende Opportunitäten zu nutzen.“  (CN FCR, 17.01.23).

Was wird aus dem FFO bei den angekündigten Änderungen aus Verkäufen, steigenden variablen Zinsen und Schuldscheindarlehen?

Was uE bei der Unternehemnsmeldung zu kurz kommt: Auch wenn durch die Rückführung der Anleihe künftig 1,5 Mio EUR Zinsen entfallen, kommen für das Schuldscheindarlehen midnestens 380 TEURO. Zinsen jährlich hinzu. Und durch die am 17.01. gemeldeten Verkäufe gehen zukünftig  insgesamt knapp 700 TEURO Mieten verloren (Söhlde 209, Würselen 223, Weißenfels 92, Kitzbühel 150 jeweils nach älteren Quellen). Und dazu kommen die variablen Darlehen für die sollten sich in 2023 aktuell mehrere Mio EUR Zinssteigerung ergeben – man findet Zahlen von 4 Mio EUR (derzeit für uns nicht überprüfbar, warten auf die nächsten Zahlen sollte hier Klarheit bringen).

Dazu kommt – bereits häufiger thematisiert:

Weiterhin steht im Raum die Prüfung der BAFin im Raum, seinerzeit thematisiert in der Immobilienzeitung unter der Überschrift: „BAFin durchleuchtet FCR und Deutsche Konsum“ eine „auffällig hohe Bewertung einer Beteiligung an einer Hausverwalter-Software“ Gesellschaft. Es ging um die 10% Beteiligung der FCR an der „Immoware“, einer IT-Firma aus Halle, die in 2020 einen Jahresüberschuss von 1,3 Mio EUR erzielt haben soll: In 2020 erworben für 2 Mio EUR wurde die Beteiligung bereits in der 2020er-Bilanz mit 5,8 Mio EUR bewertet. Und so steht diese Zuschreibung allein für rund ein Drittel des EBT der FCR Immobilien in 2020. In 2021 erfolgte eine weitere erfolgswirksame Zuschreibung von 3 Mio EUR aufgrund einer neuen Unternehmensbewertung durch einen Wirtschaftsprüfer.
Wir bleiben auf jeden Fall bei unserer Meinung anlässlich der Auftritte beim Frankfurter EKF 2022: „Deutsche Konsum REIT FCR Immobilien DEFAMA – Auf dem EKF2022 wurden Unterschiede deutlich, trotz ähnlicher Konzepte.
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