FCR Immobilien AG mit guten Halbjahreszahlen, aber BAFin Anordnung verunsichert. Fragen.

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Die FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) meldete am 21.07.2022 überzeugende Halbjahresergebnisse. So weit, so gut. Jedoch wurde diese Woche in der Immobilienzeitung am 21.07.2022 ein anderer Aspekt beleuchtet. Und dieser hinterlässt bis zur Klärung zumindest ein komisches Gefühl bei den Zahlen.In der Immobilienzeitung wird unter der Überschrift: „BAFin durchleuchtet FCR und Deutsche Konsum“ eine „auffällig hohe Bewertung einer Beteiligung an einer Hausverwalter-Software“ Gesellschaft thematisiert. Es geht um die 10% Beteiligung der FCR an der „Immoware“, einer IT-Firma aus Halle, die in 2020 einen Jahresüberschuss von 1,3 Mio EUR erzielt haben soll: In 2020 erworben für 2 Mio EUR wurde die Beteiligung bereits in der 2020er-Bilanz mit 5,8 Mio EUR bewertet. Und so steht diese Zuschreibung allein für rund ein Drittel des EBT der FCR Immobilien in 2020.

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In der BAFin Prüfungsanordnung findet sich noch der weitere Punkt: „Angaben in der Restlaufzeitengliederung der Anleihen und Bankdarlehen (IFRS 7) sind möglicherweise fehlerhaft.“ Und dieser Punkt wäre in der sich derzeit „in Fahrt setzenden Zinswende“ ein durchaus wichtiger Punkt – im nwm gab es einen Vergleich der Immobiliengesellschaften bzgl. Zinsänderunsgsensitivität von Alstria bis Vonovia. Bei dem fiel die geringe durchschnittliche Fälligkeit des Fremdkapitals der FCR bereits auf.

FCR Immobilien setzte Zuschreibungen der Immoware-Beteiligung fort. Denn ein Blick in den Geschäftsbericht 2021 zeigt eine weitere Wertsteigerung der Beteiligung um zusätzlich rund 3 Mio EUR

Im Jahr 2021 wurde die Beteiligung um weitere 2,985 Mio EUR „höher bewertet“, dies entsprach 20,1% des ausgewiesenen EBT von 14,9 Mio EUR im letzten Jahr. – wieder ein wesentlicher Gewinntreiber. Dazu rund 900 TEURO aktivierte Personalkosten wegen Erstellung eines Intranets. Wobei für das Jahr 2021 bisher keine BAFin Überprüfung veranlasst ist. Weiterhin thematisiert die Immobilienzeitung fehlende Transparenz des aktuellen Portfolios des „auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Bestandshalter“. So bemängelt man,dass nicht die typischen Vertreter der deutschen Lebensmittelhändler das Gros der Mieter ausmachten, sondern „Namen“ wie Jawoll, C&A, Hammer, Roller und Pit Stop.

In der Firmendarstellung der FCR als „allgemeiner Teil“ in der letzten Unternehmensmeldung ist nur von folgenden Mietern die Rede: „Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, REWE und NORMA.“  (Unternehmensmeldung FCR Immobilien, 21.07.2022) – bestimmt keine falsche Mieter-Liste. Aber falls diese wirklich nur für einen geringeren Teil des Mieterpools stehen sollten, wäre es zumindest verwirrend. Die FCR Immobilien könnte hier selber sehr einfach Transparenz schaffen.

Bestandsportfolio – Gesamtportfolio

Die Unterscheidung zwischen Bestandsportfolio (95 Objekte zum 31.12.2022, im GB mit Foto 94 dargestellt) und Gesamtportfolio (insgesamt 99 Objekte, wozu wohl die beiden Hotels gezählt werden und möglicherweise die Projektentwicklungen). Die im Bestandsportfolio gehaltenen Objekte werden zu Marktwerten  bilanziert (mit in den letzten Jahren entsprechenden Wertsteigerungen) und finden Berücksichtigung in der Leerstandstatistik. Dazu kommt der Wertansatz der „Hotelimmobilien“ (Hotel Kitzbühl, A, und Hotel Pelagone,I), die immerhin zum 31.12.2021 mit 27,728 Mio EUR einen nicht unwesentlichen Teil des Gesamtportfolios und mit 2,809 Mio EUR Erlösen „aus Hotellerie und Golfressort“ auch wichtiger Umsatzträger ist. Leider finden sich wenig Angaben zu Grösse der Hotels, Zimmerzahl und Grundstücksgrösse, sodass auch hier mehr Transparenz wünschenswert wäre.

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Die guten Halbjahreszahlen – wie von FCR Immobilien am 21.07.2022 veröffentlicht

Die FCR Immobilien AG („FCR“, ISIN DE000A1YC913) hat sich im 1. Halbjahr 2022 sehr erfolgreich und profitabel weiterentwickelt und nahtlos an die gute Geschäftsentwicklung der Vorjahre angeschlossen. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, EBITDA, stieg um 24 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2021 auf jetzt 12,8 Mio. Euro. Nach IFRS-Zahlen verbesserte sich das Ergebnis vor Steuern, EBT, um 31 % auf 8,8 Mio. Euro, nach 6,7 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Noch erfreulicher entwickelten sich die Funds from Operations, FFO, die um 35 % auf 5,0 Mio. Euro, nach zuvor 3,7 Mio. Euro, gestiegen sind. Mit dem FFO-Halbjahresergebnis von 5,0 Mio. Euro wurde damit bereits das Jahresergebnis von 2020 erreicht.
Die sehr gute operative Entwicklung wurde getragen vom weiteren Ausbau des Immobilienbestands, dem sehr erfolgreichen Asset Management sowie einer durch den Einsatz der eigenen Software hohen Effizienz der Verwaltung. Die Mieteinnahmen sind im 1. Halbjahr 2022 um 32 % auf 16,2 Mio. Euro gestiegen, nach 12,2 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Insgesamt hat FCR im Berichtszeitraum 5 Objekte gekauft. Hierdurch ist der Bestand auf 103 Objekte und das Immobilienportfolio auf rd. 420 Mio. Euro gestiegen.
Für die 2. Jahreshälfte 2022 geht FCR von einer Fortsetzung der positiven Geschäftsentwicklung aus. Ziel ist es, den Immobilienbestand weiter profitabel auszubauen. Die Ankaufspipeline ist unverändert gut gefüllt mit Objekten, die den Ankaufskriterien vom Standort, der Objektqualität und den Kaufpreisfaktoren vollumfänglich entsprechen.
Falk Raudies, Vorstand der FCR Immobilien AG: „Ich bin mit der Geschäftsentwicklung des 1. Halbjahres 2022 sehr zufrieden. Unsere Ausrichtung als Bestandshalter mit Fokus auf Einkaufs- und Fachmarktzentren bewährt sich auch hervorragend im aktuellen Marktumfeld. Entsprechend wollen wir die sich in diesem Segment bietenden attraktiven Wachstumschancen weiter nutzen.“

Nächste Woche werden wir einen Überblick über die Bestandsimmobilien der FCR Immobilien mit Aufstellung der Hauptmieter, sofern auf den Fotos im GB identifizierbar, mit entsprechenden Verteilungsübersichten veröffentlichen inklusive der in 2022 erfolgten Zukäufe / Verkäufe.

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