DEMIRE – Halbjahreszahlen wie erwartet. Weiter Warten auf LogPark-Verkauf.

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DEMIRE

DEMIRE – Aktie im Schatten des Klumpenrisikos „Anleihe“, die im Oktober 2024 fällig wird. Und dazu Hauptaktionäre, die seit Jahren versuchen ihre Beteiligung zu veräussern. Mit dem Ergebnis, dass seit einiger Zeit alle Gewinne ausgeschüttet wurden – auf Hauptaktionärsentscheid – und hohe Unsicherheit herrscht. Dann konnte die DEMIRE im Laufe dieses Jahres durch realisierte Immobilienverkäufe mittlerweile durch Rückkäufe die ausstehende Anleihe von 600 Mio EUR auf knapp 500 Mio EUR reduzieren. Erklärte Zielsetzung für dieses Jahr: Weitere Objektverkäufe, um die Anleihe nächstes Jahr zurückzahlen zu können, respektive soviel zurückzuzahlen, dass der Rest refinanzierbar ist. Dem entgegen steht seit längerem die Aktionärsstruktur und angekündigte Änderungen derselben.

Wichtiger Baustein der Strategie war der Erlös von 121 Mio EUR aus dem Verkauf des Logistikzentrums Leipzig – ehemals Quelle. Hier musste die DEMIRE einen Rückschlag hinnehmen, der Käufer des Logistikzentrums Leipzig war abgesprungen. Bitter, der Erlös, wenn auch weniger als erhofft, wäre ein grosser Schritt für  weitere Anleiherückkäufe gewesen. Und vorab – im Rahmen der heute veröffentlichten Halbjahreszahlen mitgeteilt –  „Für den erneuten Verkauf unser Logistikimmobilie „LogPark“ in Leipzig können wir ein reges Käuferinteresse registrieren und befinden uns aktuell in einem strukturierten Verkaufsprozess, den wir voraussichtlich noch in diesem Jahr erfolgreich abschließen können.“, so Ralf Bongers, CIO der DEMIRE.

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Die Mieterträge erhöhen sich insbesondere aufgrund von Mietindexierungen um 3,4 % auf 40,8 Mio EUR (H1 2022: 39,5 Mio. Und das EBIT  sinkt auf  Minus 65,0 Mio EUR (H1 2022: 26,4 Mio) – „Marktwertanpassungen“ von insgesamt 69,1 Mio EUR auf das Portfolio von nun 1,18 Mrd EUR. Somit verringerte sich auch der Net Asset Value (NAV, unverwässert) im Berichtszeitraum um 0,56 EUR auf 4,43EUR  je Aktie. Auch leicht gesunken: FFO I vor Steuern ist leicht im Plus, jedoch führt ein höherer laufender Ertragsteueraufwand zu einem im Vergleich zur Vorperiode um 7,4% niedrigeren FFO I nach Steuern und vor Minderheiten von 19,3 Mio EUR (H1 2022: 20,8 Mio).

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„Die Liquidität und der Verschuldungsgrad haben sich im ersten Halbjahr erfreulich entwickelt. Weitere positive Effekte sind aus den angestrebten umfangreichen Verkäufen zu erwarten, sodass der Net-LTV deutlich sinken wird“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten blieben im Berichtszeitraum mit 1,74 Prozent pro Jahr auf einem niedrigen Niveau – im wesentlichen bestimmt durch die knapp 500 Mio EUR Restanleihe, deren Fälligkeit im Oktober 2024 im Raum steht. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag bei 52,9 Prozent und damit leicht unter dem Jahresendwert von 2022 (54,0 Prozent). Die liquiden Mittel stiegen zum Stichtag signifikant auf 123,4 Mio EUR (31.12.2022: 57,4 Mio EUR).

DEMIRE bestätigt Prognose für das Jahr 2023 

Prof. Dr. Alexander Goepfert, CEO der DEMIRE, sagt: „Die DEMIRE ist auf ihrem Weg der Schaffung von zusätzlicher Liquidität im ersten Halbjahr 2023 ein gutes Stück vorangekommen. Angesichts des schwachen Marktumfelds, in dem wir uns befinden, stehen die operativen Kennzahlen solide da und entsprechen unseren Erwartungen zu Jahresbeginn. Auch für die zweite Jahreshälfte rechnen wir mit einer plangemäßen Entwicklung unserer Prognosekennzahlen.“

Der Vorstand bestätigt daher die nach dem Scheitern des Leipzig Verkaufs angehobene Prognose für das Geschäftsjahr 2023. Insofern werden Mieterträge zwischen 74,5 und 76,5 Mio EUR(2022: 81,1 Mio) und FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen 33,0 und 35,0 Mio EUR(2022: 41,8 Mio) erwartet.

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DEMIRE musste neben zwei Verkäufen in Apolda und Ulm im ersten Halbjahr beim grössten Desinvestment – LogPark – zu noch akzeptablen Konditionen umdenken: Käufer trat vom Vertrag zurück. Zusätzliche Liquidität soll durch weitere, angekündigte Portfolioveräusserungen „reinkommen“. Und auch in Leipzig will man bis Ende des Jahres einen neuen Käufer präsentieren. Alles für weitere Anleihenrückkäufe respektive für die im Oktober 2024 anstehende Tilgung. Und Anleihenrückkäufe wirken aufgrund des aktuellen Anleihekurses durchaus gewinnoptimierend in der DEMIRE-Bilanz. Bis zum 20.04. wurden zuletzt weitere gut 50 Mio EUR nominal zurückgekauft. Was allein einen bilanziellen Gewinn von bis zu 15 Mio EUR gebracht haben sollte. Restanleihevolumen nominal: 499 Mio EUR. Wird immer überschaubarer. Dazu Reduktion des Fälligkeitsklumpenrisikos in 2024. Die 121 Mio EUR für Leipzig hätten gut in das Bild gepasst. Jetzt muss das Management liefern, weitere Verkäufe und eine Lösung für Leipzig.
Chart : DEMIRE Aktie.
DEMIRE Deutsche Mittelsatnds Real Estate AG | Powered by GOYAX.de

 

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