DIC Asset lockt den Aktienmarkt, VIB zeigt die kalte Schulter. Warum?

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Die DIC Asset AG ist der führende deutsche börsennotierte Gewerbeimmobilienspezialist mit über 20 Jahren Erfahrung am Immobilienmarkt und Zugang zu einem breiten Investorennetzwerk.

DIC Asset VIB Vermögen. Die vielleicht mit schlechtem „Kurs-Timing“ durchgezogene Mehrheitsübernahme der VIB Vermögen durch die DIC Asset, die strategisch Sinn zu machen scheint, ändert auch die Dividenden-Strategie bei der VIB. Möglicher erster Schritt, um einen weiteren Anteilserwerb durch DIC vorzubereiten? Gerade  in Zeiten der Zinswende und des generellen Immobilienaktienbashing an den Börsen sollten beide Unternehmen eine Reduzierung der Verschuldungslevels (LTV) anstreben. Zuletzt ging DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) konsequent in diese Richtung: Einerseits durch die Veräusserung des Objekts „Kaufhof Chemnitz“ zu „attraktiven Konditionen“ und durch die liquiditätsschonende Erhöhung der Anteile an der VIB Vermögen AG (ISIN:DE000A2YPDD0) durch Übertragung eines 99 Mio EUR Logistikpakets- Immobilien und Verwaltungsgesellschaften von 51% auf rund 68%. Und das zu einem Erwerbspreis von nur noch 20,31. EUR je Aktie. Beim Erwerb der Mehrheitsbeteiligung musste man noch 51,00 EUR je Aktie zahlen.

Und auf Ebene der Mehrheitsbeteiligung VIB Vermögen setzte man im ersten Schritt auf einen Portfolio-Verkauf in zwei Schritten, um die Verschuldung zu senken.

Am 20,12, meldete VIB Immobilien die Auflage eines einen offenen Immobilienspezialfonds mit einem Volumen von 350 Mio EUR und dem Investitionsfokus auf Lebensmittel-Einzelhandelsimmobilien und Fachmarktzentren. Zu Beginn erfolgte der Verkauf von sieben Gewerbeimmobilien aus dem Bestandsportfolio der VIB (rund 119 Mio EUR) an den Fonds und weitere 24 Gewerbeimmobilien sollen aus dem Bestandsportfolio der VIB-Tochtergesellschaft BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft folgen (rund 189 Mio EUR). Das gesamte Eigenkapital des Fonds beträgt 202 Mio EUR. 49% des Eigenkapitals des Fonds stellt zunächst die VIB selbst bereit – will also demnächst an Dritte platzieren.

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Bilanzwirkung: Abgang annualisierter Netto-Mieterträge von rd. 18 Mio EUR, erwarteter Ertrag des VIB Konzerns aus der Transaktion i.H.v. ca. 65,6 Mio EUR gegenüber, wovon rund 3 Mio EUR noch in 2022 und der Rest in diesem Jahr geplant ist. Mit dem Verkauf der Immobilien durch den VIB Konzern wird das Bestandsportfolio des VIB Konzerns auf die Asset-Klasse Logistik und Light-Industrie fokussiert.

DIC Asset lockt den Kapitalmarkt – VIB Vermögen gibt ihm eine Ohrfeige. Könnte eine Strategie dahinterstecken.

Dividendenpolitik mit einer klaren Aussage – so könnte man die beinahe zeitgleich veröffentlichten 2022er-Ergebnisse der DIC Asset und der VIB Vermögen deuten. Vorab das Gute: Beide Bilanzen sind stark – DIC Asset erreicht durch die VIB-Konsolidierung Rekordwerte mit Verdopplung des Eigenbestands auf Konzernebene. Und auch VIB Vermögen konnte seine Ertragskennziffern solide steigern.

Und doch kommen die beiden Unternehmen zu einer unterschiedlichen Schlussfolgerung: Während DIC Asset seine Aktionäre mit einer Dividende in Höhe von 0,75 EUR verwöhnt (hohe Ausschüttungsquote von rund 55%, Dividendenrendite auf Schlusskursbasis 31.12. von knapp 10%) , streicht die VIB Vermögen die Dividende um die“ Wachstumsstrategie zu fördern und die Liquidität für den weiteren Ausbau des Geschäfts und anstehende Investitionen im Bereich der Projektentwicklung zu stärken“, empfiehlt man die Aussetzung der Dividende für das Geschäftsjahr 2022. Das wird natürlich mit dem 68%-.Aktionär DIC Asset abgesprochen sein, sodass die Dividende wohl garantiert entfällt.

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DIC Asset wird wohl früher oder später, wie angekündigt, zur Abdeckung der Brückenfinanzierung der VIB-Übernahme das Kapital erhöhen –

will also einen möglichst hohen Kurs. Während fallende Kurse bei der VIB Vermögen aufgrund der geänderten Asuschüttungspolitik möglicherweise sogar zu einem weiteren Beteiligungsausbau genutzt werden könnten. Unter diesem Licht macht die Dividendenpolitik im Konzernverbund noch mehr Sinn. Insbesondere da DIC Asset nicht die gesamte Dividende liquiditätsbelastend ausschütten muss: Wie in den Vorjahren bietet man eine alternative Dividendenzahlung in Form neuer Aktien an, was für das Geschäftsjahr 2021 immerhin für 40,54% der Dividendenzahlung gewählt wurde, für 2020 sogar für 47,27%.

DIC Asset mit starken Zahlen für 2022

Durch die Übernahme und die Integration der börsennotierten VIB Vermögen AG („VIB“) hat das Unternehmen die Asset-Klasse Logistik neben Büroimmobilien zu einem zweiten starken Standbein ausgebaut. Das Bestandsportfolio (Commercial Portfolio) ist zum Jahresende mit 4,5 Mrd EUR mehr als doppelt so groß wie im Jahr zuvor. Zusammen mit dem Geschäftsbereich Institutional Business betreut die DIC aktuell Assets under Management von 14,7 Mrd EUR, ein Plus von 28% zum Vorjahr.

Vorstandsvorsitzende Sonja Wärntges kommentierte die Zahlen: „Wir setzen mit dem erfolgreichsten Jahr der Unternehmensgeschichte ein deutliches Zeichen für die Zukunft unseres Unternehmens. Dafür steht ganz entscheidend auch, dass wir nach der erfolgreichen Übernahme und Integration der VIB in den beiden Bereichen Büro und Logistik so stark wie nie zuvor positioniert sind. Wir haben uns mit zuverlässigen und planbaren Ertragsquellen hervorragend aufgestellt. Mit unserem ‚spirit to create excellence‘ werden wir auch weiterhin stabil und nachhaltig Werte für unsere Stakeholder schaffen.“

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Belastend wirkten verringerte Transaktionsaktivitäten am Immobilienmarkt und die hohen Einstiegskurse, die man für VIB gezahlt hatte: Der um Einmaleffekte aus der VIB-Transaktion bereinigte Konzernüberschuss liegt mit 52,2 Mio EUR rund 17,7 Mio EUR unter dem Vorjahresergebnis (Vorjahr: 69,9 Mio EUR), hauptsächlich aufgrund eines um 11,1 Mio EUR geringeren Verkaufsergebnisses sowie der signifikant gestiegenen planmäßigen Abschreibungen auf Investment Properties, die aus der VIB-Transaktion resultieren.

Adjusted NAV scheint dem Börsenkurs „entflogen“ – fragt sich nur, in welchen Regionen eine Annäherung „irgendwann“ erfolgen wird?

Der Net Asset Value (NAV) ist mit 1.520,9 Mio EUR auf dem Niveau des Vorjahres und reflektiert neben der VIB-Übernahme auch die höhere Verschuldung zur Transaktionsfinanzierung (Vorjahr: 1.509,8 Mio EUR). Der um den vollen Wert des Geschäftsbereichs Institutional Business angepasste Adjusted Net Asset Value (Adjusted NAV) lag zum Jahresende 2022 bei 1.815,9 Mio EUR  bzw. 21,84 EUR je Aktie (Vorjahr: 2.046,5 Mio EUR bzw. 25,00 EUR je Aktie). Der Rückgang des Adjusted NAV ist vor allem auf die niedrigere Bewertung des Segments Institutional Business zurückzuführen.

Nach Zeiten des billigen Geldes gilt es nun die Finanzierungsstrukturen und möglicherweise auch den Fremdkapitalanteil neu zu justieren. Im Juni letzten Jahres lieferten wir einen Überblick über die Finanzierungsstrukturen und Laufzeiten einiger Immobiliengesellschaften – immer noch aktuell: Von Alstria, Aroundtown, Corestate, DEFAMA – oder Hamborner, TAG Immobilien, LEG, Deutsche Wohnen – bis zu Vonovia -„Zinswende“ und Klumpenrisiken? Zinssätze. Laufzeiten.“

Prognose für 2023 ist geprägt von selektiven Portfoliobereinigungen oder neudeutsch „Optimierungen“ und lahmenden Transaktionsgeschäft.

Im Immobilieneigenbestand ist schrumpfen angesagt – Verkäufe im Eigenbestand von 300 bis 500 Mio EUR sind geplant, keine Zukäufe. Die DIC plant insgesamt für 2023 segmentübergreifend Transaktionen im Volumen zwischen 0,7 und 1,5 Mrd EUR.Dabei sollen Ankäufe in einer Gesamthöhe von rund 0,3 Mrd. bis 0,8 Mrd EUR ausschließlich für das Segment Institutional Business erfolgen, sowohl für bestehende Mandate als auch im Rahmen von neuen Mandaten und Investmentvehikeln. Die DIC rechnet mit Verkäufen über alle Segmente in einem Volumen von rund 400 bis 700 Mio EUR. Davon entfallen rund 300 bis 500 Mio EUR auf das Commercial Portfolio (Eigenbestand) und rund 100 bis 200 Mio EUR auf das Institutional Business.

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Auf Basis des aktuellen Eigenbestands, der geplanten Vermietungsleistung, weiterer bilanzwirksamer Verkäufe im laufenden Geschäftsjahr und der Konsolidierung der VIB über ein volles Geschäftsjahr rechnet die DIC mit steigenden Bruttomieteinnahmen aus dem Commercial Portfolio in einer Spanne von 185 bis 195 Mio EUR. Aber aufgrund des weiterhin herausfordernden Marktumfelds werden geringere transaktionsabhängige Managementgebühren im Vergleich zu den Vorjahren erwartet. Für das Geschäftsjahr 2023 sind insgesamt Erträge aus dem Immobilienmanagement in Höhe von 70 bis 80 Mio EUR geplant. Der Fokus der DIC liege im Jahr 2023 insbesondere auf einer weiteren Portfolio- und Cashflow-Optimierung, sodass insgesamt FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 90 bis 97 Mio EUR erwartet werden.

DIC Asset strukturiert sich um – VIB Vermögen als“Spezialist“ für Logistikimmobilien und weg mit Doppelstrukturen

DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) ist seit der Übernahme der VIB „in einer anderen Grössenklasse“. Mit einer Brückenfinanzierung mit Laufzeit bis 2024, plant man in einer Kombination aus Kapitalerhöhung und Anleihebegebung diese Brückenfinanzierung abzulösen – ohne Zeitdruck. Störend für eine Kapitalerhöhung ist natürlich der schwache Börsenkurs und auch der relativ hohe Preis der für die VIB Akiten gezahlt werden musste, bevor die Aktie kräftig zurückkam im Rahmen der Immobilienaktienkrise. Positiv hinzu kommt, dass die Finanzierungen des Bestandsportfolios zu über 90% fix sind, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen sein werden – hierzu spannende Aussagen der CEO Sonja Wärntges vor einiger Zeit.

Neben dem Besitz von Logistikimmobilien ergänzte die Tätigkeit der VIB Vermögen um ein „logischen Baustein“ sich um die Verwaltung von Logistikimmibilien auch für Dritte – von der Konzernmutter an die Logistiktochter übertragen. Nutzt bestehendes Know-How und erweitert die Ertragsbasis: Der Erwerb des Logistikportfolios bzw. der beiden Managementgesellschaften diene der nachhaltigen Stärkung des Wachstums der VIB Vermögen als führende Immobilien-AG für Logistikimmobilien sowie der Erweiterung des Geschäftsmodells der VIB Vermögen AG um das liquiditätsstarke Management von Immobilien für fremde Dritte im Logistikbereich, so die VIB in einer Unternehmensmeldung. Und die „langweiligen“ Fachmärkte werden übe rFondsanteilsverkäufe sukzessive aus den Büchern verschwinden…

Die Auslagerung und der letztendliche Komplettverkauf der VIB-Fachmarktzentren im Paket, was voraussichtlich in 2023 VIB Gewinne von über 60 Mio EUR realisieren lässt und gleichzeitig die Verschuldung reduzieren sollte, passt zur Strategie des DIC Assset Konzerns. Genauso ins Bild passt die Dividendenpolitik von DIC Asset und VIB Vermögen – Argument sich die Mutter näher anzusehen und – als dividendenorientierter Anleger – von der VIB auf die DIC umzuschwenken? Oder könnte sich die DIC Asset entschliessen auf dem aktuellen Niveau „auch noch den Rest der VIB immobilien zu schlucken“ – mti einer Prämie dann für die letzten Widerständler nach einem Squeeze Out in x-Jahren? Frage der Analgestrategie. Kurzfristig scheint in der VIB immobilein Aktie weniger Phantasie als in der „Mutter“
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