DIC Asset strafft die Strukturen. Setzt Schwerpunkte – mit „nettem Nebeneffekt“ bei der VIB-Beteiligung.

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Die DIC Asset AG ist der führende deutsche börsennotierte Gewerbeimmobilienspezialist mit über 20 Jahren Erfahrung am Immobilienmarkt und Zugang zu einem breiten Investorennetzwerk.

DIC Asset – Immobilienunternehmen mit gesunden Quartalszahlen. Das vielleicht mit schlechtem „Kurs-Timing“ eine Mehrheitsübernahme durchzog, die strategisch Sinn machte. Auf jeden Fall ist die Kursentwicklung der Aktie in letzter Zeit enttäuschend. Liegt natürlich an der Zinswende und an der im Raum stehenden Brückenfinanzierung der VIB Vermögen-Übernahme. Immobilienaktien scheinen derzeit sowieso durch die Bank für die Anleger uninteressant. Nur noch weg, um nicht von steigenden Zinsen die schönen Gewinne und hohen Wachstumsraten, begünstigt durch spottbillige Finanzierungshebel, hinweggefegt zu sehen. Stimmt ja generell: Immobilienaktien stehen vor schwierigeren Zeiten.

Nach Zeiten des billigen Geldes gilt es nun die Finanzierungsstrukturen und möglicherweise auch den Fremdkapitalanteil neu zu justieren. Im Juni lieferten wir einen Überblick über die Finanzierungsstrukturen und Laufzeiten einiger Immobiliengesellschaften – immer noch aktuell: Von Alstria, Aroundtown, Corestate, DEFAMA – oder Hamborner, TAG Immobilien, LEG, Deutsche Wohnen – bis zu Vonovia -„Zinswende“ und Klumpenrisiken? Zinssätze. Laufzeiten.“

DIC Asset ordnet Beteiligungen neu – VIB vermögen soll wohl zum „Spezialisten“ für Logistikimmobilein werden – weg mit Doppelstrukturen macht immer Sinn

DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) ist seit der Übernahme der VIB „in einer anderen Grössenklasse“. Mit einer Brückenfinanzierung mit Laufzeit bis 2024, plant man in einer Kombination aus Kapitalerhöhung und Anleihebegebung diese Brückenfinanzierung abzulösen – ohne Zeitdruck. Störend für eine Kapitalerhöhung ist natürlich der schwache Börsenkurs und auch der relativ hohe Preis der für die VIB Akiten gezahlt werden musste, bevor die Aktie kräftig zurückkam im Rahmen der Immobilienaktienkrise. Positiv hinzu kommt, dass die Finanzierungen des Bestandsportfolios zu über 90% fix sind, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen sein werden – hierzu spannende Aussagen der CEO Sonja Wärntges vor einiger Zeit.

Uniper – realistischer Kurs auf Dauer wesentlich niedriger als die derzeitigen 5,00EUR  oder 6,00 EUR oder sogar 7,00 EUR
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Kleiner Hoffnungsschimmer bei Corestate – aber wie hoch ist der Preis für die Aktionäre?
Jetzt erhöht man den Anteil an VIB Vermögen durch eine „Verschiebung“ von Assets zur Tochter, ohne Cash-Einsatz – mit nettem Nebeneffekt.

Vorstand und Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG (ISIN: DE000A2YPDD0) haben beschlossen, eine Sachkapitalerhöhung in Höhe von 4.872.61,00 Euro durch Ausgabe von 4.872.761 neuen Stückaktien im Rahmen der Ausnutzung von genehmigtem Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechtes der Aktionäre durchzuführen zum Erwerb eine angebotenen Logistikgesamtpakets in Höhe von 99 Mio EUR von der DIC Asset-Gruppe (DIC Asset AG bzw. deren Tochtergesellschaften), bestehend aus einem Logistikimmobilienportfolio in Höhe eines Wertes von ca. 56 Mio EUR sowie zweier Managementgesellschaften in Höhe eines Wertes von ca. 43 Mio EUR, die das Management von Immobilien für fremde Dritte im Logistikbereich durchführen.

So entsteht ein Spezialist, der Synergien nutzt

Zum Besitz von Logistikimmobilien wird die Tätigkeit der VIB Vermögen um ein „logischen Baustein“ ergänzt: Verwaltung von Logistikimmibilien auch für Dritte. Nutzt bestehendes Know-How und erweitert die Ertragsbasis: Der Erwerb des Logistikportfolios bzw. der beiden Managementgesellschaften diene der nachhaltigen Stärkung des Wachstums der Gesellschaft als führende Immobilien-AG für Logistikimmobilien sowie der Erweiterung des Geschäftsmodells der VIB Vermögen AG um das liquiditätsstarke Management von Immobilien für fremde Dritte im Logistikbereich, so die VIB in einer Unternehmensmeldung.

Für rund 20,31 EUR je VIB Aktie erhöht man die Beteiligung an der Tochter von bisher 51% deutlich in Richtung 70% – zu einem „verbilligten Einstiegskurs. Ob die DIC Asset weitere Anteilssteigerungen ins Auge gefasst hat, wäre natürlich reine Spekulation. Die aktuelle Transaktion bietet für DIC Asset zweifach Vorteile: Ohne Liquiditätsbelastung erhöht man die VIB-Beteiligung zu einem „verbilligten Einstiegskurs“ und gleichzeitig strafft man Strukturen und fokussiert die VIB Vermögen. Dass das Immobilienportfolio der DIC Asset zu 37% aus Logistikimmobilien besteht, lässt noch Phantasie für mögliche weitere Transaktionen. Und der aktuelle Aktienkurs sollte zumindest auf diesem Niveau starke Stütze durch die aktuellen Zahlen des Gesamtkonzerns erhalten:

Blick zurück: Q3 und Ausblick drücken gewachsene Stärke aus. VIB-Brückenfinanzierung Ablösung? Ist aber noch viel Zeit… bis 2024

Am 9.11.2022 stellte man die Quartalszahlen vor: In einem weltweit turbulenten Umfeld bleibe die DIC weiterhin erfolgreich auf Kurs. Das Unternehmen konnte den Wert der Assets under Management um 27% und die Vermietungsleistung um 31% steigern. DIC erwartet zum Jahresende mit 114 bis 117 Mio EUR eine Steigerung des FFO von 7-10% im Vergleich zum Vorjahr.

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„Unser Geschäftsmodell erweist sich als stabil und robust. Das ist das Ergebnis eines vorausschauenden Managements, das sich frühzeitig auf die Herausforderungen dieser Tage eingestellt hat. Durch das stark gewachsene attraktive Bestandsportfolio mit Fokus auf Büro und Logistik schaffen wir einen stetigen Cashflow, zuverlässig Werte für unsere Stakeholder und rechnen auch in diesem Jahr mit einem FFO-Wachstum“, sagt Sonja Wärntges, die Vorstandsvorsitzende der DIC Asset AG.

Gewinne sinken nur wegen zurückgehender Transaktionsfees – Ausdruck der gedämpften Stimmung von der auch Instone betroffen ist

Mit dem hohen Anteil an wiederkehrenden Cashflows aus Mieten und laufenden Managementerträgen konnte DIC trotz der aktuellen Abkühlung im Transaktionsgeschäft zum Ende der ersten neun Monate einen FFO (Funds from Operations) nach Minderheiten von 76,1 Mio EUR (Vorjahr: 79,6 Mio) erzielen. Bereinigt um die Einmalaufwendungen im Zuge der Mehrheitsübernahme an der VIB Vermögen AG („VIB“) erreicht der Konzernüberschuss 44,8 Mio EUR(Vorjahr: 51,2 Mio).

Die DIC hat am 2. November 2022 ihre Prognose für das laufende Geschäftsjahr 2022 angepasst und erwartet nunmehr Funds from Operations (FFO) (vor Steuern, nach Minderheiten) in Höhe von 114 bis 117 Mio EUR(zuvor: 130 bis 136 Mio) und Erträge aus dem Immobilienmanagement in Höhe von 90 bis 95 Mio EUR (zuvor: 105 bis 115 Mio). Grund hierfür seien die veränderten Rahmenbedingungen im Immobilieninvestitionsmarkt, die mit Blick auf geplante An- und Verkäufe zu Verzögerungen und Neuplanungen führten. Immer noch gute Zahlen, die man wohl auch erreichen wird.

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LTV – „wird dran gearbeitet, Stichwort angekündigte Kapitalerhöhung“. NAV schon fast unverschämt hoch im Vergelich zum Kurs – entweder steigt irgendwann der Kurs oder…

LTV liegt bei 56,9%, kräftig erhöht wegen der VIB-Brückenfinanzierung, was natürlich in Zeiten steigender Zinsen und Unsicherheiten auch ein wichtiger Grund für die schlechte Kursperformance der Aktie ist. Wobei der Kursabschlag übertrieben erscheint – sollte sich nach Abschluss der geplanten – und somit drohenden – Kapitalerhöhung möglicherweise reduzieren. Auch weil ein dadurch möglicher EK-Zufluss den LTV reduzieren müsste.

Zum 30. September 2022 beträgt der NAV 18,54 EUR je Aktie (31. Dezember 2021: 18,44 EUR). Der um den Wertbeitrag des Institutional Business ergänzte Adjusted NAV liegt bei 24,99 EUR je Aktie (31. Dezember 2021: 25,00 EUR). Selbst wenn hier in nächster Zeit Wertkorrekturen vorgenommen werden sollten – beim Schwerpunkt Logistikimmobilien weniger wahrscheinlich als für andere Assetklassen – wird wohl auf jeden Fall ein hoher Bewertunsgabschlag bleiben.

Ein attraktiv hoher Bewertungsabschlag möglicherweise. Auf jeden Fall sollte man die weitere Entwicklung der dIc Asset gut im Auge halten. Und die VIB-Übernahme mag im nachhinein als teuer erscheinen, strategisch passt sie dennoch sehr gut ins Bild.
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