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Die Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3) ist in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2019/2020 ("9M") wie erwartet weiter profitabel gewachsen.

Mieterlöse und FFO wachsen mit der Portfoliogröße

Das im Geschäftsjahresverlauf deutlich gewachsene Immobilienportfolio hat in den ersten neun Monaten zu einem starken Anstieg der Mieterlöse und der Funds from Operations ("FFO") geführt. So erhöhten sich die Mieterlöse um 33,8% auf EUR 40,3 Mio. (9M 2018/2019: EUR 30,1 Mio.). Daraus folgend sind die Funds from Operations ("FFO") entsprechend sogar um 37% auf EUR 25,2 Mio. angestiegen (9M 2018/2019: EUR 18,4 Mio. bereinigt). Die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) lagen aufgrund von aktuellen Revitalisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen bei einigen Immobilien bei EUR 12,9 Mio. (9M 2018/2019: EUR 16,3 Mio.).

Immobilienportfolio auf rund EUR 830 Mio. angewachsen / Weitere Ankäufe erfolgt

Das am 30. Juni 2020 bilanzierte Bestandsportfolio der DKR umfasst 139 Objekte mit einem Bilanzwert von rund EUR 785,9 Mio. (30.09.2019: EUR 619,9 Mio.) und einer Mietfläche von rund 870.000 m².

Mit Beurkundungen im Juli und August 2020 erfolgte zwischenzeitlich der Ankauf zwei weiterer Objekte in Parchim (Mecklenburg-Vorpommern) und Schöneck (Sachsen). Das "Parchim Center" ist ein bedeutendes lokales Fachmarktzentrum und verfügt über eine Mietfläche von rund 13.000 m² mit den Mietern Norma, KiK, TEDi, Deichmann, Dänisches Bettenlager und anderen mit einer Jahresmiete von rd. EUR 0,8 Mio. Das Objekt in Schöneck hat eine Mietfläche von rund 1.400 m² und ist an den Lebensmitteldiscounter Diska (EDEKA) für eine Jahresmiete von rund EUR 0,1 Mio. vermietet. Beide Objekte verfügen über eine Restmietlaufzeit von circa 4 Jahren. Die Ankaufsrendite beträgt insgesamt etwa 8,7%.

Damit hat die DKR im bisherigen Geschäftsjahresverlauf 2019/2020 bereits 43 Einzelhandelsimmobilien mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 182 Mio. und einer Jahresmiete von EUR 17,0 Mio. erworben und eine Immobilie in Berlin-Tegel im März 2020 veräußert. Die Rendite der angekauften Objekte liegt bei 9,3%, die der verkauften bei 5,0%.

Somit umfasst das Gesamtportfolio (pro forma) der DKR aktuell 165 Einzelhandelsimmobilien mit einer Jahresmiete von rund EUR 65 Mio. und einem Bilanzwert von rund EUR 830 Mio. sowie einer vermietbaren Fläche von über 900.000 m². Die Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,5%.

Darüber hinaus ist die DKR in weiteren Ankaufsprozessen und erwartet in Kürze weitere Akquisitionen.

Wert des Immobilienportfolios steigt moderat um 0,9%

Im Rahmen der turnusgemäßen Immobilienbewertung zum 30. Juni 2020 wurde das Immobilienportfolio moderat um EUR 6,8 Mio. bzw. 0,9% aufgewertet. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem wertschaffenden Assetmanagement der Bestandsobjekte und den daraus folgenden Mietvertragsverlängerungen, Leerstandabbau sowie der generell gestiegenen Marktnachfrage nach Nahversorgungsimmobilien, die sich im aktuellen Marktumfeld als sehr stabil erwiesen haben.

Somit werden die zum 30. Juni 2020 bilanzierten Immobilien mit einem Bewertungsfaktor von rund 12,9x der Jahresmiete (Vorjahr: 12,8x) bewertet. Der im Vergleich zum Vorjahr moderate Bewertungsanstieg berücksichtigt getätigte Investitionen zur Revitalisierung einzelner Bestandsobjekte von EUR 12,3 Mio. (Capex), die durch die Immobilienbewertung bestätigt worden sind. Zudem wurde ein wesentlicher Teil der in diesem Geschäftsjahr erworbenen Objekte erst kürzlich in die Bewirtschaftung übernommen, weshalb bei diesen Objekten noch keine wesentlichen Wertzuwächse erzielt werden konnten.

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Erfolgreiche Kapitalerhöhung im Mai 2020

Am 15. Mai 2020 hat die DKR eine bezugsrechtslose Barkapitalerhöhung für EUR 16,00 je Aktie durchgeführt. Dadurch hat sich das Grundkapital der Gesellschaft um EUR 3.195.944,00 auf EUR 35.155.938,00 erhöht. Die Handelsregistereintragung erfolgte am 18. Mai 2020. Durch die Barkapitalerhöhung sind der Gesellschaft Nettoerlöse von EUR 50,3 Mio. zugeflossen, die für den Erwerb weiterer Einzelhandelsobjekte verwendet werden.

EPRA NAV erhöht sich auf EUR 10,92 je Aktie / Net-LTV liegt bei 51,6%

Durch die erfolgte Kapitalerhöhung sowie das Periodenergebnis und trotz der Dividendenausschüttung von EUR 0,35 je Aktie hat sich der EPRA NAV zum 30. Juni 2020 auf EUR 10,92 erhöht (30.09.2019: EUR 9,93 je Aktie). Der Net-LTV liegt am Stichtag bei 51,6% (30.09.2019: 48,1%) und damit im Rahmen der Zielgröße von etwa 50%.

COVID-19 mit geringen Auswirkungen auf DKR / Ergebnisprognosen bestätigt

Wesentliche Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die DKR sind aufgrund des defensiven Geschäftsmodells und einem hohen Anteil nichtzyklischer und systemrelevanter Mieter nicht erkennbar. Bislang wurden lediglich kurz nach dem Ausbrauch der Pandemie in Deutschland und den folgenden Lockdowns im März und April 2020 Mietstundungen von insgesamt knapp 30% der Aprilmieten vorgenommen, die von den von Schließungen betroffenen Mietern einbehalten worden sind. Seit dem Mai 2020 liegt der Mieteingang (Rent Collection) durchgehend zunehmend zwischen 96% bis 98%.

Aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung in 9M 2019/2020 sowie den erst kürzlich erfolgten Nutzen- und Lastenübergängen größerer Immobilien und den nur sehr geringen Auswirkungen durch die Coronakrise, werden sich weitere Erlöszuwächse im vierten Geschäftsquartal ergeben. Deshalb bestätigt der Vorstand seine Prognose und erwartet einen FFO zwischen EUR 34 Mio. und EUR 36 Mio. im Geschäftsjahr 2019/2020. Weiterhin bestätigt der Vorstand seine Erwartung, eine FFO Run Rate (annualisierter FFO ohne Periodenabgrenzungseffekte) zum 30. September 2020 zwischen EUR 40 Mio. und EUR 42 Mio. zu erzielen.

Aktuell (13.08.2020 / 10:20 Uhr) notieren die Aktien der Deutsche Konsum REIT-AG im Xetra-Handel mit einem Minus von -0,25 EUR (-1,57%) bei 15,70 EUR.


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