HAMBORNER REIT kann’s. Nicht alle Immobilienaktien sind gleich.

HAMBORNER REIT AG (ISIN: DE000A3H2333) einer der Immobilienwerte – so kann man derzeit bei einem Minus von „nur“ 26% auf 12-Monatsbasis sagen – der sich relativ stabil gehalten hat. Woran das liegt? Zum Teil liegt es an den LTV-Grenzen, die für REIT’s gelten. Und natürlich am Portfoliomix der Hamborner REIT.Mit einem aktuellen Kursniveau von 7,12 EUR liegt man zwar kräftig unter dem am 31,12,202 ermittelten NAV von 11,86 EUR, aber auch hier kann man bei den anderen Immobiliengesellschaften ganz andere Discounts sehen. Dazu kommt eine – auch in der aktuellen Lage – offensichtlich funktionierende „Vermietungsabteilung“, was zu akzeptablen Leerstandsquoten führt. Passend dazu die heutige Meldung:

Anschlussmietvertrag für Gesamtnutzung eines Objektes in Mainz abgeschlossen. Dauerhaft als Flüchtlingsunterkunft an Stadt Mainz vermietet.

Hamborner sieht durch den Mietvertrag die Verkehrswertentwicklung der Immobilie bestätigt, welcher auf Basis der jüngsten externen Portfoliobewertung zum Jahresende 2022 rd. 21,5 % oberhalb des ursprünglichen Kaufpreises lag. Bei dem Objekt handelt es sich um eine Büroimmobilie in Mainz-Kisselberg, welche im Jahr 2021 durch HAMBORNER im Rahmen des Manage-to-Core-Ansatzes akquiriert wurde.

Das Objekt verfügt über eine Mietfläche von rund 7.750 m² und war bereits zuletzt vollständig an einen Alleinnutzer vermietet. Der ursprünglich bis Frühjahr 2024 laufende Mietvertrag wurde vorzeitig aufgelöst, nachdem mit der Stadt Mainz ein neuer bonitätsstarker Mieter gewonnen werden konnte. Im Rahmen der Nachvermietungsaktivitäten wurde in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Mainz ein angepasstes Nutzungskonzept erarbeitet, welches eine zukünftige Nutzung des Objekts als Unterkunft für geflüchtete Personen vorsieht. Die erforderlichen Umstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden in den kommenden Monaten in Abstimmung mit den örtlichen Gremien bzw. Behörden umgesetzt.

Formales Kündigungsrecht des Mieters…

Der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag sieht marktübliche Konditionen und – aufgrund derzeitig bestehender gesetzlicher Restriktionen im Hinblick auf die Unterbringung Geflüchteter – ein mieterseitiges außerordentliches Kündigungsrecht zum 31. Dezember 2027 vor. Im Falle einer Anpassung der gesetzlichen Regelungen bzw. einer Nicht-Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechts beabsichtigen die Vertragspartner, die Zusammenarbeit über das Jahr 2027 hinaus fortzusetzen. Der Mietvertrag beinhaltet nachhaltigkeitsbezogene Vereinbarungen (‚Green Lease‘-Klauseln), welche unter anderem eine Versorgung des Objekts mit erneuerbaren Energien sicherstellen.

„Der Abschluss des Mietvertrages belegt die Expertise und Marktnähe unseres Asset Managements sowie unseren strategischen Ansatz, mit der gezielten Investition in Manage-to-Core-Immobilien zusätzliche Wertsteigerungspotenziale zu heben. Gleichzeit wurde durch die Vereinbarung von ‚Green Lease‘-Vertragskomponenten die Basis für eine gemeinsame nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Objekts sowie für einen transparenten Datenaustausch gelegt. Die langfristige Anschlussvermietung mit Schaffung einer Unterkunft für rund 480 geflüchtete Personen ist nicht nur aus wirtschaftlicher Perspektive, sondern auch unter sozialen Gesichtspunkten ein voller Erfolg“, resümiert Sarah Verheyen, Mitglied des Vorstands der HAMBORNER REIT AG.

Hamborner REIT zahlte für 2022 wieder Dividende –

anders als eine TAG, Aroundtown, Grand City oder VIB Vermögen, um nur ein paar Beispiele zu nennen… Mit einer Dividende von 0,47 EUR je Aktie ergab sich eine Ausschüttung, wie sie seit 2019 jährlich erfolgte. Natürlich begrenzt der REIT-Status sowieso gegenüber den zuvor genannten Nicht-Ausschüttern die Entscheidungsspielräume des Managements: REIT’s müssen 90% ihres Gewinns ausschütten.

Und 2022 absolut stabile Entwicklung bei HAMBORNER REIT  – ohne bei anderen gesehene Portfolioabwertungen.

HAMBORNER REIT konnte ihre Umsatzprognose vollumfänglich zu erfüllen und ihr Ertragsziel sogar übertreffen. Gleichzeitig blieb die Finanzsituation mit einer REIT-Eigenkapitalquote von 59,6 % und einem Loan to value (EPRA LTV) von 39,1 % weiterhin sehr komfortabel. Und ebenfalls ein Zeichen für die

Der Verkehrswert des Immobilienportfolios entwickelte sich weitestgehend stabil und lag unter Berücksichtigung der jährlichen externen Bestandsbewertung lediglich 2,0 % (like-for-like) unter dem Niveau des Vorjahres. Im Rahmen der Immobilienbewertung standen negativen Effekten aus dem stark veränderten Zinsumfeld positive Effekte aus vertraglich festgelegten Mietanpassungen infolge der gestiegenen Inflation (Indexvereinbarungen) sowie aus einer weiteren Erhöhung der Portfolioqualität gegenüber. Der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr geringfügig um 2,0 % auf 11,86 EUR.

INTERVIEW – Wirecard – RAin Silvia Volaric-Huppert zum Sachstand. Was derzeit wichtig ist, welche Wege möglich sind. Und sie sagt, was bis zum 31.12.2023 wichtig ist. Denn danach…

Dazu konnten im Geschäftsjahr 2022 zahlreiche Vermietungserfolge erzielt werden, so dass die EPRA-Leerstandsquote gegenüber dem Vorjahr sich zum 31. Dezember 2022 auf 1,9 % reduziert werden konnte . Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) erhöhte sich im Jahresverlauf auf 6,5 Jahre.

Ausblick zeigt Kontinuität bei der HAMBORNER REIT

Angesichts der soliden Finanz-, Ertrags- und Liquiditätssituation und ungeachtet der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere im Hinblick auf das dynamische Inflations- und Zinsumfeld, blicke die Gesellschaft dem Jahresverlauf 2023 weiterhin positiv entgegen. Dementsprechend könne die Gesellschaft die im Rahmen der Veröffentlichung der vorläufigen Geschäftszahlen abgegebene Prognose zur erwarteten Geschäftsentwicklung bestätigen:

• Erlöse aus Mieten und Pachten: 88,0 – 89,5 Mio EUR
  
• Funds from operations (FFO): 50,0 – 52,0 Mio EUR
  
• Leichter Rückgang des Net Asset Value (NAV) gegenüber Vorjahresniveau

Dabei unterstellt die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2023 weiterhin ein Netto-Investitionsvolumen aus Immobilienan- und -verkäufen in einem Umfang von ca. 50 Mio EUR, wobei von zunehmenden Transaktionsaktivitäten in der zweiten Jahreshälfte ausgegangen wird. Sollte wohl für eine Dividende auf Vorjahresniveau reichen, was eine Dividendenrendite von rund 6% „brächte“. Dazu der „Puffer“ zum NAV. Gibt wahrscheinlich schlechtere Immobilienaktien am Aktienmarkt.