FCR Immobilien – Blaues Auge, nicht mehr? 12 Mio von 60 Mio platziert. Mit Toskana Verkauf reichts für die auslaufende Anleihe.

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FCR Immobilien AG mit sehr erfolgreicher Geschäftsentwicklung in Q1/2022

FCR Immobilien – Fragen geklärt. Neben einem strategiekonformen Zukauf kann man die Anspannung lösen, ob die eigentlich bis zum 21.11.2023 laufende Zeichnungsphase der geplanten 60 Mio EUR Anleihe abgeschlossen wurde und ob genug Zeichner bereit waren in die FCR Immobilien zu investieren. Am 2.11.2023 hiess es diesbezüglich noch: „Die Zeichnungsfrist läuft voraussichtlich bis zum 21. November 2023. “ (FCR CN 2.11.2023) – und jetzt meldet man Vollzug. Wenn auch mit rund 12 Mio EUR nicht unbedingt das, was man einen durchschlagenden Erfolg nennen möchte, aber sollte mit den 20 Mio EUR Rückfluss aus dem Verkauf des Golfhotels in der Toskana, den man letztlich melden konnte, reichen um die 30 Mio EUR in 2024 fällig werdende Anelieh zu bedienen.

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Pflicht erfüllt, Kür kommt vielleicht noch bei der FCR Immobilien.

In diese unruhige Phase für Immobiliengesellschaften meldete FCR Immobilien Ende August Kennzahlen, wie Mieteinnahmen, Leerstandsquote, FFO, EBT, Umsatz und Veräusserungserlöse  und später vollständig auf der Homepage unter Finanzberichte/Halbjahreszahlen. Insgesamt sind die Zahlen in Anbetracht der erhöhten Zinsen (Rückgang EBT von 11,5 Mio EUR im Vorjahreszeitraum auf 8,2 Mio EUR im Neunmonatszeitraum, FFO mit 6,8 Mio EUR annähernd auf Vorjahreswert von 7,2 Mio EUR) relativ gut. Reichte aber wohl nicht für einen – zugegeben in für Immobiliengesellschaften sehr schwierigen Zeit – vollständigen Platzierunsgerfolg. Aber: Zur Finanzierung des weiteren Unternehmenswachstums emittierte FCR eine 7,25 %-Anleihe 2023/2028 (WKN A352AX, ISIN DE000A352AX7), die ab heute an der Börse Frankfurt notiert.

„In der Zeichnungs- und Umtauschphase im November 2023 konnten bereits rd. 12 Mio. Euro platziert werden.“ (FCR, CN, 27.11.2023)

Und weiter heisst es – wohl mit Zähneknirschen und wohl etwas geschönt: „Damit wurde die Erwartung der FCR mehr als erfüllt. Die weitere, kontinuierliche Platzierung der neuen 7,25 %-Anleihe läuft abgestimmt und parallel zu den geplanten Ankaufsaktivitäten. FCR geht davon aus, dass bis Jahresende 15 bis 20 Mio. Euro in der neuen Anleihe platziert werden. Die Refinanzierung der Ende April 2024 fälligen Unternehmensanleihe ist durch den Kapitalrückfluss aus den Verkäufen sowie durch den Platzierungserfolg der neuen Anleihe bereits gesichert.“ Das positive Fazit: Anleihe kann zurückgezahlt werden, 12 Mio EUR ist besser, als nichts.

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Der Rest kommt vielleicht in der noch weiter laufenden Platzierung. Damit das möglich wird, sind gute Investments notwendig. Und scheint FCR Immobilien etwas gefunden zu haben. Wie gut lässt sich nicht einschätzen, da Angaben zum Kaufpreis leider fehlen:

Vollvermietetes Fachmarktzentrum in Werdau, Sachsen, erworben – leider ohne Kaufpreisnennung.

Mit der neu angekauften Immobilie soll FCR jährliche Mieteinnahmen in Höhe von rd. 830 TEURO erwirtschaften. Damit steige die annualisierte Nettomiete auf über 32 Mio EUR. Bei dem Zukauf handele es sich um ein Einzelhandelsobjekt mit einer Mietfläche von über 13.000 m². Langfristiger Ankermieter im Objekt sei  Kaufland. Der WAULT liege bei guten 5,3 Jahren. Das FCR-Portfolio umfasst nun rd. 100 Objekte mit einem Marktwert von über 410 Mio EUR. Wobei der Marktwert seit der Deutsche Konsum REIT Neubewertung des Bestandes derzeit immer mit Vorsicht zu geniessen ist:

Abschreibungen auf den Immobilienbestand der FCR Immobilien waren laut Halbjahresbericht nicht notwendig – eine Neubewertung wurde zum 30.06. nicht durchgeführt.

Anders als viele Immobiliengesellschaften wurde es bei FCR Immobilien als nicht notwendig gesehen, zum 30.06.2023 Abschreibungen vorzunehmen: „Eine Bewertung der Immobilienbestände erfolgt in der Regel jährlich zum 31. Dezember durch einen externen und unabhängigen Sachverständigen. (…)  Für die Bewertung zum 30. Juni 2023 wurden die Grundsätze stetig wie zum 31. Dezember 2022 angewandt. (…) Da zum 30. Juni 2023 keine erneute Gutachtenbewertung erfolgte, wird auf eine Darstellung von Sensitivitäten der Fair Value Berechnung verzichtet (…)

Nach Rücksprache mit den beauftragten Gutachtern im Rahmen des Halbjahresabschlusses 2023 besteht aus deren Sicht, insbesondere mit Blick auf die aktuelle Bewertung der Immobilien, kein Wertberichtigungsbedarf für das Gesamtportfolio im Geschäftsjahr 2023. Dies entspricht auch der Einschätzung des Vorstands, der in diesem Zusammenhang auf Basis interner Analysen die Bewertung der Immobilien als werthaltig und sachgerecht einstuft.(…) (Halbjahresbericht FCR Immobilien zum 30.06.2023, Seite 16/17)

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Und jetzt stellte sich die FCR Immobilien in schweren Zeiten dem Kapitalmarkt – es galt eine Anleihe zu refinanzieren und man hat’s geschafft. Hätte besser sein können, aber reicht.

Spannend wird es sein, wie die FCR Immobilien mit den steigenden Zinsen auf Dauer zurechtkommt- insbesondere mit ihrem relativ grossen Anteil variabel verzinster Fremdmittel, wie in der Wirtschaftswoche Anfang des Jahres diskutiert wurde. Mit den 12 Mio EUR Anleihevolumen sollte es insgesamt möglich sein  die demnächst fällige 30 Mio EUR Anleihe zu refinanzieren. Jetzt steht noch an, wie es um die Verkäufe in Kitzbühel steht, was aus der spanischen Immobilie wurde, wie es um die beiden Softwarefirmen steht, an denen man beteiligt ist. FCR Immobilien – eine Immobiliengesellschaft, die bisher bilanziell wenig von der Immobilienkrise mit der bekannten Gemengelage gespürt hat. Für die Aktionäre sollte man hoffen, dass dem so bleibt…
fcr immobilien aktie chart
Chart: FCR IMMOBILIEN AG | Powered by GOYAX.de
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