Die Deutsche Konsum REIT-AG hat ihre geprüften Zahlen für das Geschäftsjahr 2024/2025 vorgelegt – und sie zeichnen ein Bild des Übergangs, das für Aktionäre schmerzhaft ist. Operativ lief vieles wie erwartet, aber „wie erwartet“ heißt in diesem Fall: rückläufig.
Die Mieteinnahmen sanken von 77,4 auf 70,0 Mio. Euro, vor allem, weil in den vergangenen Monaten gezielt Objekte verkauft wurden. Das Vermietungsergebnis rutschte entsprechend von 48,0 auf 39,0 Mio. Euro ab. Hinzu kamen Einmalaufwendungen für ein umfassendes Sanierungskonzept, höhere Finanzierungskosten in einem gestiegenen Zinsumfeld und eine Abwertung des Immobilienportfolios. Am Ende stand ein Jahresergebnis nach Steuern von minus 51,0 Mio. Euro – nach einem kleinen Plus von 2,0 Mio. Euro im Vorjahr.
Noch deutlicher wird der Druck beim Blick auf die Funds from Operations: Der FFO, jahrelang die zentrale Kennzahl für die Ertragskraft des Portfolios, fiel von 28,0 auf 12,3 Mio. Euro. Weniger Mieten und höhere Zinskosten lassen nicht viel Spielraum übrig.
Sanierung mit offenem Visier: Debt-to-Equity und Verkäufe bis 300 Mio. Euro
Die Antwort des Managements auf diese Entwicklung ist ein harter Schnitt. Zu Beginn des Jahres 2025 hat die DKR einen Sanierungs- und Transformationsprozess gestartet, gestützt auf ein Konzept der Restrukturierungsspezialisten von FTI Andersch. Ziel ist es, die Gesellschaft finanziell wieder wetterfest zu machen – und zwar bis spätestens 2028.
Kern des Plans ist eine Neukapitalisierung: Ein Debt-to-Equity Swap soll Schulden in Eigenkapital verwandeln, flankiert von Immobilienverkäufen im Volumen von bis zu 300 Mio. Euro. Die Sanierungsplanung reicht bis September 2028, die wesentlichen Maßnahmen sollen bis September 2027 abgeschlossen sein. Entscheidender Punkt: Die relevanten Gläubiger haben Laufzeitverlängerungen oder vergleichbare Regelungen bis zum Ende des Sanierungszeitraums zugesagt – ohne diese Zugeständnisse wäre eine geordnete Neuaufstellung kaum zu stemmen.
Im Dezember 2025 hat eine außerordentliche Hauptversammlung den nächsten Baustein freigegeben: Eine Sanierungskapitalerhöhung als Mischung aus Bar- und Sachkapitalerhöhung, bei der die Aktionäre ein Bezugsrecht erhalten. Sie ist Herzstück der geplanten finanziellen Neuaufstellung – und wird bestehende Aktionäre voraussichtlich spürbar verwässern, gleichzeitig aber die Bilanz entlasten.
REIT-Status weg – und mit ihm der steuerliche Vorteil
Besonders bitter für langjährige Anleger: Die Deutsche Konsum REIT-AG verfehlt zum dritten Mal in Folge die nach § 15 REITG geforderte Eigenkapitalquote. Die Folge ist gravierend und endgültig: Die steuerliche REIT-Privilegierung entfällt zum 1. Oktober 2025.
Praktisch bedeutet das: Die Gesellschaft wird künftig voll körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig sein, die Ausschüttungen profitieren nicht mehr von der REIT-Struktur. Der Jahresabschluss wurde – wie schon in den Vorjahren – bereits unter der Annahme der vollen Steuerpflicht erstellt, die Zahlen spiegeln diesen Effekt also bereits wider.
Mit dem Verlust des Status einher geht die Neufirmierung: Aus der Deutschen Konsum REIT-AG soll die Deutsche Konsum Real Estate AG werden. Juristisch ist das eine Anpassung an die neue Realität, psychologisch markiert es das Ende einer Phase, in der das Geschäftsmodell auf dauerhafte REIT-Privilegien und stabile REIT-Kennzahlen ausgelegt war.
Sanierung statt Wachstum – worauf es 2025/2026 ankommt
Für das neue Geschäftsjahr 2025/2026 gibt es keine großen Wachstumsfantasien, sondern eine nüchterne Prioritätenliste. Im Vordergrund steht die Umsetzung der bereits beschlossenen Sanierungsschritte: Die Sanierungskapitalmaßnahme muss technisch und kapitalmarktrechtlich sauber durchgezogen werden, parallel sollen weitere Immobilienverkäufe realisiert werden, um die Verschuldung zu senken.
Operativ richtet sich der Fokus auf eine Stabilisierung der Vermietungssituation im bestehenden Portfolio. Nach den Verkäufen und Wertberichtigungen geht es weniger um Expansion, sondern darum, mit dem verbleibenden Bestand möglichst verlässliche Cashflows zu sichern – also Leerstände zu reduzieren, Mieterträge zu stabilisieren und Kosten im Griff zu behalten.
Für Anleger bedeutet das: Die DKR ist vorerst keine klassische Dividenden-REIT mehr, sondern ein Sanierungsfall im Immobiliensektor. Ob aus der künftigen Deutschen Konsum Real Estate AG wieder ein kalkulierbarer Cashflow-Titel wird, hängt daran, ob Kapitalmaßnahmen, Verkäufe und Vermietung in den kommenden Jahren wie geplant zusammenlaufen. Sicher ist nur eines: Die Zeit des „sicheren REIT mit Nahversorger-Story“ ist vorerst vorbei – jetzt beginnt die eigentliche Bewährungsprobe.
