DEFAMA – Magdeburg ist es diesmal. Passt. Und der nächste Zukauf kommt wann?

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG DEFAMA erreicht 2022 alle Ziele und erhöht Dividende

DEFAMA – Fels in der Brandung, so könnte man eine Parallele zu einem bekannten Versicherungsunternehmen ziehen. Während andere Immobiliengesellschaften in Probleme gerieten, in der Regel rote Zahlen ablieferten, operativ und auch beim Aktienkurs, und teilweise auch die Segel streichen mussten, steht DEFAMA heute grösser und stärker als zu Beginn der Zinswende da. Woran es liegt?

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Neben vielem anderen auch an der konsequenten Umsetzung einer klaren Strategie: „Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt wird dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite“ – so heisst es in einer Firmenveröffentlichung.

Während andere Immobiliengesellschaften mit – teilweise hausgemachten – Problemen kämpfen müssen,…

….zum Verkauf von Asset’s gezwungen sind, um ihre Verschuldung in den Griff zu bekommen, konnte und kann man in Berlin die Chancen am Transaktionsmarkt nutzen. Selektive Verkäufe, wenn der Preis stimmt, und vor allen Dingen Käufe, wenn der Preis stimmt. Und das auch bei den gestiegenen Finanzierungskosten. Denn der Anstieg von Finanzierungskosten kann – wenn man das nötige Eigenkapital hat – durch gesunkene Verkaufspreise „kompensiert“ werden. Bedeutet für die Transaktionsliste der DEFAMA nach dem Verkauf des Fachmarktzentrums Büdelsdorf, der nicht nur 3 Mio EUR Liquidität für Zukäufe freisetzte, sondern auch einen positiven Einmaleffekt von 1,5 Mio EUR vor Steuern für die GuV lieferte, gestern einen „passenden“ Zukauf:

Magdeburg – DEFAMA findet was Passendes.

DEFAMA erwirbt einen 1994 gebauten Supermarkt, der 1998 um einen Getränkemarkt erweitert wurde. Wesentlicher Mieter ist EDEKA, daneben sind noch drei Wohnungen vorhanden. Die derzeitige Jahresnettomiete des Objekts beträgt gut 250.000,00 EUR – bei einem Kaufpreis von 2,55 Mio EUR. Und passt damit in das Anlageraster. Schaut man sich das Ergebnis der letzten beiden Transaktionen an, dann erkennt man den positiven FFO-Effekt: Verkaufsobjekt Büdelsdorf erzielte eine  Jahresnettomiete mit rund 550.000,00 EUR bezogen auf den erzielten Kaufpreis von 6,7 Mio EUR – weit entfernt von den knapp 10% des Zukaufs in Magdeburg.

Ergebnis passt für DEFAMA:  Mit Abschluss dieser Transaktionen steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 24 Mio EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 65 Standorte mit mehr als 280.000 qm Nutzfläche, die zu 96% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Rossmann, Getränke Hoffmann, JYSK, AWG, Deichmann, KiK, Takko, TEDi und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei rund 11,4 Mio EUR, entsprechend 2,37 EUR je Aktie.

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… und im Rahmen der Q1-Zahlen machte DEFAMA klar „vor allem in der zweiten Jahreshälfte mit einem steigenden Kaufvolumen zu rechnen ist„.

Diese Ende Mai getroffene Aussage lässt für die nächsten Monate einiges erwarten. Wenn dann die Eckdaten so sind, wie beim Magdeburger Zukauf, dann sollte die Prognose mit einem annualisierten FFO von 12 Mio EUR bis Ende 2024 gut zu schaffen sein. Und dass es weitere passende Zukäufe geben kann, daran liess CEO Matthias Schrade, als er über die Einkaufspipeline für Fachmarktzentren in unserem INTERVIEW MIT M. SCHRADE zum Jahresende sprach, keinen Zweifel aufkommen.

DEFAMA – bleibt eine spannende Investmentstory vielleicht gerade, weil sie so berechenbar und scheinbar unendlich skalierbar scheint. Und auch ein wenig langweilig – grosse Sprünge kann oder muss man nicht erwarten. Kontinuierliches, profitables Wachstum war bisher die DNA der Berliner DEFAMA. Und so könnte es nach den Vorstellungen des CEO’s, Gründers und Hauptaktionärs wohl noch sehr lange weitergehen. Und nach den Vorstellungen der Aktionäre wohl auch.

Chart: Defama AG | Quelle: www.goyax.de

Sonst noch im nwm:

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