Die CORESTATE Capital Holding S.A. (ISIN: LU1296758029) schaut auf eine bewegte Zeit zurück: Neuausrichtung, hohe Schuldenlast, zweimal Komplettaustausch der Hauptaktionäre, zuletzt Anfang Dezember. Und vielleicht bringt der letzte Aktionärswechsel endlich Ruhe „in den Laden“.Die beiden erfahrenen und mit erfolgreichem Track-Rekord im Immobilienbereich glänzenden „Neuaktionäre, Karl Ehlerding und Stavros Efremidis, verkündeten ihren Einstieg am 02.12.2021. Was könnte die Investoren gereizt haben? Vielleicht, dass die Aktie weit unter den früher gesehenen Bewertungskennziffern handelt? Oder die sich langsam auch in operativen Ergebnissen niederschlagende neue Unternehmensstrategie des CEO Parmantier, der vor rund 12 Monaten „das Ruder übernahm“. Nachdem schon einmal ein Wechsel bei den Hauptaktionären stattgefunden hatte. Die seinerzeit eingestiegenen Passiva Participations S.a.r.l./Aggregate Holdings 2 S.A. sowie Vestigo Immobilien Investment LP haben auf jeden Fall aufgegeben. Ob zu früh wird sich in den nächsten Monatne zeigen.
Corestate Capital hat auf jeden Fall Fälligkeit der Wandelanleihe „vor der Brust“
Denn am 28.11.2022 werden 200 Mio EUR fällig. Die in 2018 emittierte Wandelanleihe – Wandlungspreis bei 55.321 EUR – wird aller Wahrscheinlichkeit nicht in Aktien gewandelt werden. Dafür ist das aktuelle Kursniveau einfach „viel zu weit weg“ vom Wandlungspreis, der wie aus anderen Zeiten erscheint. Da die Refinanzierungskraft der Corestate gerade in der Corona-Zeit häufiger angezwiefelt wurde, insbesondere wegen des hohen Verschuldungsgrades, könnte dieser Termin eine weitere Erholung der Aktien möglicherweise bremsen. Bis zur Präsentation einer Lösung zumindest.
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Nordex SE Aktie handelt kräftig im Minus. Auch der 110 MW Auftrag von Statkraft in Chile hilft dem Kurs nicht auf die Beine.
Corestate Capital liefert heute Operatives
und zeigt so, dass die für die Ergebnisse in 2021 wichtigen „Einzeltransaktionen“ als „Sahne für die Bilanz“ möglich sind und auch abgeliefert werden können: Nach deninsgesamt 130 Mio EUR Umfinanzierungen vom 03.12.2021 meldet Corestate Capital heute den Verkauf des Rostocker Einkaufszentrums „Warnow Park“ mit 40.000 qm Nutzfläche, vollvermietet, aus seinem Einzelhandelsfonds Highstreet VIII. In Corestates erfolgreicher „Highstreet“ Investmentreihe wurden bislang rund 150 Einzelhandelsobjekte in attraktiven Lagen deutscher Mittelstädte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als zwei Mrd EUR eingebracht.
Und zufrieden zeigt sich Tobias Gollnest, CIO DACH Corestate: „Wir haben hier wieder einmal gezeigt, dass Corestate über hohe Expertise und Erfahrung in der Platzierung großvolumiger gemischter Einzelhandelsimmobilien verfügt und übergeben ein langjährig etabliertes und regional äußerst beliebtes Center im Bestzustand. Dafür steht aktuell auch unsere im Gießener Stadtzentrum gelegene Shopping Mall „neustädter“. Wir haben das „neustädter“ mit einem tollen Aus- und Umbauprogramm repositioniert und befinden uns bereits in einem sehr fortgeschrittenen Gesprächsstadium mit einem namhaften Investor.“
Und so sollte man in den nächsten Tagen einen weiteren Verkauf erwarten können. Anders können die Aussagen des CIO DACH Corestate nicht gedeutet werden.
Wo hakt es eigentlich? Was war anders, als die Kurse sich in ganz anderen Regionen bewegten?
Offensichtlich ist die seit Anfang des Jahres geplante und „in Umsetzung begriffene“ Transformation der Corestate Capital noch nicht vollständig abgeschlossen. Neben einem Aktienkurs,der mittlerweile ein Niveau erreicht hat, das viele Fragen offenlässt, gibt es dafür auch andere Indizien. Auch wenn die Neunmonatszahlen „gar nicht so schlecht waren“ scheint manchen die Geduld zu fehlen. Wie der aktuelle Wechsel bei den Hauptaktionären eindeutig belegt. Oder fehlte generell das vertrauen in den „neuen Weg“?
Corestate Capital im Q3: Umsatz plus 18,9 % auf 169,6 Mio EUR, ber. EBIDTA plus 32,4 % auf 61,0 Mio EUR, Aktienkurs 10.11.2021 zum Handelsschluss: 10,02 EUR
ZUM VERGLEICH: Q3 2020: Umsatz 142,7 Mio EUR, bereinigtes EBITDA 46,1 Mio EUR, Konzernergebnis: 4,4 Mio EUR – Aktienkurs am 11.11.2020, dem Tag der Veröffentlichung der Zahlen zum XETRA-Schluss: 16,22 EUR.
ZUM VERGLEICH: Q3 2019: Umsatz 185,6 Mio EUR, bereinigtes EBITDA 100,1 Mio EUR, Konzernergebnis: 51,3 Mio EUR – Aktienkurs am 12.11.2019, dem Tag der Veröffentlichung der Zahlen zum XETRA-Schluss: 32,55 EUR.
Q3/2021 im Einzelnen
Die Nettofinanzverschuldung konnte deutlich auf 449 Mio EUR gesenkt werden – von 530 Mio EUR Ende Juni 2020. Der Verschuldungsgrad lag bei 3,7x (Ende Juni 2020: 4,0x). Auf Basis der bereits angekündigten Entschuldung bestätigte Corestate Capital nochmals den mittelfristigen Zielkorridor von 2,0x bis 3,0x.
Das „adjustierte“ Konzernergebnis soll sich im Berichtszeitraum auf 23,9 Mio EUR (Vj: 20,8 ) belaufen. Und das von CORESTATE Capital verwaltete Immobilienvermögen lag Ende September 2021 bei 24,0 Mrd EUR. Die gesamten Assets under Management (AuM), also inklusive der rückläufigen Nicht-Immobilien-Assets, lagen bei 27,1 Mrd EUR. Eine starke Basis auf der das Management aufbauen kann.
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Im EXCLUSIVINTERVIEW. Gespräch mit dem CEO der Noratis AG. Bestandsaufbau mit stillen Reserven. Wohnimmobilien als langfristige Chance.
Segment Real Estate Equity: Steigende Erlöse vor allem aus Immobilientransaktionen kompensierten dabei sinkende Erträge im Bereich Micro Living Developments. Und die Transaktionen waren und sind offensichtlich „das Salz in der Suppe“ der Corestate GuV. Das Segment Real Estate Debt konnte seine Umsätze im aktuellen Berichtszeitraum um 37,5 % auf 91,8 Mio EUR steigern (Vorjahr: 66,8). Wesentliche Treiber waren das Mezzanine-Geschäft der CORESTATE-Tochter Helvetic Financial Services (HFS) und die seit Mai konsolidierte CORESTATE Bank. Die Nettofinanzverschuldung der Gruppe belief sich Ende September auf 564,4 Mio EUR (31.12.2020: 517,0 Mio.), die liquiden Mittel lagen bei 47,0 Mio EUR, nach 68,2 Mio EUR zum Jahresende 2020.
Und wie soll oder wird es erreicht werden? Neue Strategie der Corestate Capital unter dem CEO Parmantier
Seit Anfang des Jahres wurde man bereits mutiger und der neue Vorstand setzte erste Duftmarken durch die 113 Mio EUR-Übernahme einer Finanzierungsplattform. Auch wenn die Übernahme, die vom Neuen verkündet worden ist, sehr wahrscheinlich noch vom alten CEO, der eine gewisse Zeit vor seinem endgültigen Ausscheiden wieder als CFO fungierte, vorbereitet wurde.
„Manager der gesamten Wertschöpfungskette Will man werden
Genau so äußerte sich im März René Parmantier, CEO von Corestate Capital: „Wir müssen jede Stufe verstehen und auf Top-Niveau managen können. Dazu werden wir gezielt Kräfte bündeln oder uns auch, wo es sinnvoll passt, verstärken,.“
Und „Wir haben in dem für unseren Erfolg zentralen Private-Debt-Segment mit dem Kauf von Aggregate Financial Services (AFS) genau zum richtigen Zeitpunkt einen wichtigen Pflock eingeschlagen. Mit der Kompetenz der AFS verstärken wir deutlich unseren wichtigen Dienstleistungszweig Debt-Advisory entlang des gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Gleichzeitig sichern und erweitern wir das Bank-Geschäft der AFS und werden mit ihrer Hilfe unsere Stellung als Marktführer für Mezzanine-Finanzierungen im deutschsprachigen Raum ausbauen. Nicht zuletzt erschließen uns die zusätzlichen Lizenzen weitere Ertragsquellen; beispielhaft durch die Verbriefung und den Handel von Debt-Instrumenten“
Q3 bestätigt seinerzeit verbreitete Aufbruchstimmung – der Aktienkurs weniger
Jedenfalls ergänzte im März Parmantier: „Corestate hat mit seinem umfangreichen Produktportfolio und der breiten geographischen Aufstellung in Europa enormes Potenzial, das wir nun heben wollen, indem wir schlummernde Kräfte im bevorstehenden Aufschwung freisetzen wollen. Dabei werden wir uns auf die stark unternehmerische DNA des Unternehmens besinnen. Das geht nicht von heute auf morgen, aber wir haben dafür das richtige Team an Bord. Ich für meinen Teil bin jedenfalls zu Corestate gegangen, um zu bleiben und das Unternehmen nachhaltig nach vorne zu bringen. 2021 wird deshalb in doppelter Hinsicht für Corestate ein Jahr des Aufbruchs!“
Und das Fazit? Auch wenn der Einstieg der neuen Hauptaktionäre der Aktie einen kräftigen Schubser gab. Jetzt muss die Corestate Capital im Q4 abliefern und die Prognose „schaffen“. Dann könnte aus der Corestate Aktie wieder eine interessante Anlage werden. Wer der Expertise der neuen Hauptaktionäre vertraut, schaut sich die Aktie vielleicht schon etwas früher an.
