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Was tun wenn die nächsten Wochen unsicher sind?  DEFAMA (ISIN: DE000A13SUL5 ), spezialisiert auf Nahverkaufszentren mit mindestens 10% Rendite plus hohem Leverage, Deutsche Industrie Reit (ISIN:DE000A2G9LL1 ), spezialisiert auf Gewerbeimmobilien mit mind. 10% Rendite. und Aves One AG (ISIN: DE000A168114), ein stark wachsender Bestandshalter im Bereich Logistik-Assets,

Bereits diskutiert und bedenkenswert für alle, die in 2020 eine noch längere Gesamtmärktschwäche erwarten oder für wahrscheinlich halten: Alle drei Small Caps zeichnen sich durch kontinuierliches Wachstum, hohes Leverage bei DEFAMA und Aves One, Renditen weit über die "üblichen" Verdächtigen aus und erscheinen uns relativ unempfindlich für Konjunkturschwankungen oder Börsenturbulenzen." Zuerst Ende Dezenber vorgestellt als Regenschirme.Und da handelten die Werte wie folgt: Aves One  AG bei 11,90 EUR - heute bei 11,20 EUR (XETRA-Schluss gestern) , die DEFAMA bei 16,70 EUR - heute bei 16,30 EUR, und die Deutsche Industrie Reit bei 16,20 EUR - heute bei 21,20 EUR. Insgesamt also zwei nahezu unverändert, einer sogar rund 30% vorne. Keine schlechte Bilanz. Und auch wenn die Märkte weiter "runtergehen" sollten, wäre man hier relativ unabhängig von China und Weltwirtschaft. Regenschirme halt...

Neben vor eingen Wochen bereits vorgestellten besonders Corona-exponierten Aktien und "ruhigeren Lösungen" - heute also nochmals unsere "Ruhekissen" mit ihrer Entwicklung seit dem letzten Mal.

Alle drei haben ihre Nische gefunden, in der sie bsiher erfolgreich wachsen. Grenzen sind für keinen der Drei bisher erkennbar - die Konzepte sind skalierbar. Alle drei bieten auch bei schwankenden Aktienmärkten eine gewisse "Sicherheit" aufgrund ihrer relativ sicheren Marge und relativ ungebrochenen Expansion. Natürlich sind alle drei Aktiengesellschaften, die diversen Risiken gegenüberstehen, die aber einen stabileren Eindruck hinterlassen als viele  andere Small Caps.

Deutsche Industrie Reit

ist das Dritte Unternehmen im Verbund der "langweiligen Arbeitspferde", die durchaus für eine Kursüberraschung gut sind, insbesondere wenn die Börsenzeiten bewegter werden sollten, interessant, fokussiert und streng renditeorientiert, wie die beiden anderen vorgestellten Unternehmen: Im Geschäftsjahr 2018/2019 erfolgte der Nutzen- und Lastenwechsel von 28 Light Industrial Immobilien mit einem Investitionsvolumen von EUR 174,4 Mio. Darüber hinaus wurden weitere Objekte mit einem Investitionsvolumen von EUR 96,0 Mio. erworben, bei denen der Nutzen- und Lastenwechsel erst nach dem 30. September 2019 stattgefunden hat bzw. noch stattfinden wird.

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Durch die jährliche Immobilienbewertung hat sich ein Wertzuwachs von EUR 37,6 Mio. ergeben. Dies ist vor allem auf gestiegene Marktpreise im Bereich Logistik, sowie höhere Marktmieten und operative Verbesserungen (Leerstandsabbau, Mietanhebungen und Vertragsverlängerungen) im Portfolio zurückzuführen. Das Portfolio hat sich damit im Geschäftsjahr von 22 Objekten mit EUR 168,2 Mio. auf 49 Objekte mit EUR 392,8 Mio. mehr als verdoppelt. Berücksichtigt man alle bis jetzt erworbene Objekte und eine verkaufte Immobilie besteht das Gesamtportfolio der Deutsche Industrie heute aus 63 Immobilien mit einer annualisierten Gesamtmiete von rund EUR 44,0 Mio. und einem Portfoliowert von ca. EUR 493,1 Mio.

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Mit steigenden Gewinnen kann man natürlich auch auftrumpfen - ein einfaches Geschäft, wenn man richtig einkauft - und das hat die Deutsche Industrie Reit bisher bewiesen. Bei Mieterlösen von EUR 25,5 Mio. (Vorjahr EUR 10,3 Mio.) stieg das Vermietungsergebnis von EUR 8,1 Mio. auf EUR 21,0 Mio. an. Dazu trug auch das flächenbereinigte Mietwachstum von 6,1% von durchschnittlich 3,23 € pro m² auf 3,43 € pro m² bei (basierend auf 21 Objekten zu beiden Stichtagen). Die Marge erhöhte sich dabei von 79% auf 82%. Die Verwaltungskostenquote sank von 11,8% auf 7,7%, was deutlich zeigt wie effizient die DIR das Wachstum gestaltet, Skaleneffekte einer schlanken Verwaltungsstruktur. Aufgrund der in allen Bereichen positiv verlaufenen Entwicklung erhöhte sich der Jahresüberschuss von EUR 13,7 Mio. auf EUR 48,7 Mio

Aareal Bank liefert solides 2019 ab und erfüllt die Prognosen - solide

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Aves One - einziges Manko sind die Schiffscontainer, aber

deren Anteil am Gesamtportfolio nimmt kontinuierlich ab, da man im Wagon-Geschäft kräftig im letzten Jahr zugekauft hat, selektiv auf Rendite achtend, stark gehebelt durch Hauptaktionäre auch in Form von Fremdkapital finanziert. Die Zahlen zum Q3 waren gewohnt "langweilig": hohes Wachstum mit hoher Rendite zu günstigen Kostenstrukturen, bei denen jetzt kräftig Skaleneffekte gehoben werden können.

Freitag letzter Woche gab es ein positives Zeichen: Portfolioausbau mit 110 Mio. EUR - nur Railways. UND die noch laufende Diskussion über eventuelle Eigenkapital oder fremdkapitaltransaktionen - KANN NOCH SEHR SPANNEND WERDEN

Die Gesellschaft steht nach einem bereits starken Geschäftsjahr 2018 vor einem weiteren Rekordjahr. Gemäß den vorläufigen Zahlen stiegen die Umsatzerlöse in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2019 um mehr als 70 % auf etwa EUR 85,8 Mio. (Vj. EUR 50,4 Mio.). Gleichzeitig verbesserte sich das EBITDA von EUR 35,2 Mio. auf rund EUR 63,6 Mio. - ein Plus von mehr als 80 %. Noch deutlicher wuchs das um die im Finanzergebnis ausgewiesenen Wechselkurseffekte bereinigte EBT: Es erreichte ein Niveau von rund EUR 8,9 Mio. (Vj. EUR 2,6 Mio.). Dieses starke Umsatz- und Ergebniswachstum ist Ausdruck der positiven Entwicklung des operativen Geschäfts. Darüber hinaus hat Aves One den Ausbau des Asset-Portfolios durch Investitionen in Assets in Höhe von rund EUR 110,6 Mio. erfolgreich fortgesetzt. Im Jahresverlauf legte dessen Volumen von EUR 820,9 Mio. auf rund EUR 917,6 Mio. per 30. September 2019 zu.

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"Unsere vorläufigen Ergebnisse unterstreichen das beeindruckende Wachstumstempo, das Aves One im Jahresverlauf vorgelegt hat. Wir liegen voll im Plan, unsere Umsatz- und Ergebnisprognose für das Geschäftsjahr 2019 zu erreichen.", erklärt Jürgen Bauer, Vorstand der Aves One AG. Die Wachstumsziele der Gesellschaft sehen einen Anstieg des Umsatzes auf mehr als EUR 110 Mio. (2018: EUR 77,7 Mio.) und ein EBITDA von über EUR 80 Mio. (2018: EUR 54,7 Mio.) vor. INTERESSANT.

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DEFAMA

Ein überzeugender Jahresabschluss 2019 zeigt, dass man bei DEFAMA vieles richtig macht. Wachstum in der Nische mit hohen Renditeanforderungen an die Objekte - und das günstig refinaznziert. Könnte noch lange so weiter wachsen.

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Der Ausblick passt und zeigt die Krisensicherheit: Für das laufende Jahr prognostiziert DEFAMA einen Anstieg des FFO auf rund 5,7 Mio. € bzw. 1,30 € je Aktie, wobei die Belastungen aus dem Umbau in Radeberg bereits berücksichtigt sind. Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende mindestens 7,0 Mio. € erreichen. Beim Nettogewinn nach HGB rechnet der Vorstand im laufenden Geschäftsjahr mit einem Anstieg auf rund 2,5 Mio. € bzw. 0,56 € je Aktie. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt die Gesellschaft, die Dividende für 2020 erneut anzuheben.

Aktuell besitzt DEFAMA ein Portfolio von 37 Fachmarktzentren mit insgesamt 147.000 qm Nutzfläche, die zu 96% vermietet sind. Die annualisierte Jahresnettomiete beläuft sich auf rund 12 Mio. €. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, Takko und toom.

Der beste "Verkäufer" des Unternehmens ist der CEO und Hauptaktionär Matthias Schrade. Er bringt regelmäßig das Konzept der DEFAMA, die Umsetzungsbeispiele und die zukünftigen Wachstumsperspektiven nahe: Eigentlich einfach - Kaufen wo es noch bezahlbar ist, natürlich dem Namen entsprechend "Fachmarktzentren", natürlich mit einer Finanzierung von über 80% des gesamten Kaufpreises, nicht zu abhängig von einer Bank, einem Mieter, einer Branche. Weiter: Nahverkaufszentren, die wenig bis gar nicht vom Onlineboom betroffen sind, zu Preisen, die direkt annähernd 10% "Rendite" erwirtschaften können. Klassisch: Der Segen liegt im Einkauf.

Wir konnten im Dezember letzten Jahres mit Matthias Schrade, dem CEO der DEFAMA ein Exklusivinterview führen - danach weiss man, warum die DEFAMA interessant ist.

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  • ISIN: DE000A168114, DE000A13SUL5,

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Das Nebenwerte Magazin richtet seinen Fokus auf die Welt der deutschen Nebenwerte und hat sich zum Ziel gesetzt, Mid-Caps und Small-Caps aus Deutschland mehr in den Blickpunkt zu rücken.

Noch immer stehen deutsche Nebenwerte weitestgehend im Schatten der sogenannten 30 Blue Chips aus dem DAX, dem deutschen Leitindex. Doch so mancher Wert aus dem DAX kam ja einst aus der zweiten und dritten Reihe und war somit selbst einmal ein Mid-cap oder Small-Cap. SDAX, TECDAX und MDAX sind daher sozusagen die Wiege des DAX.

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