DEFAMA bleibt ihrem Expansionskurs treu und legt drei weitere Immobilien nach. Der auf Nahversorgungs- und Fachmarktzentren spezialisierte Bestandshalter hat Kaufverträge über Objekte in Hersbruck und Adelsdorf (beide Bayern) sowie in Freiberg (Sachsen) geschlossen. Mit zusammen rund 3.400 Quadratmetern vermietbarer Fläche erweitert das Unternehmen sein Portfolio strategisch in attraktiven Nebenmärkten.
Für Anleger, die im Segment der Immobilien-Nebenwerte nach stabilen Dividendentiteln suchen, könnte diese Nachricht interessant sein. DEFAMA hat sich in den vergangenen Jahren als verlässlicher Bestandshalter mit kontinuierlichem Wachstum etabliert – fernab der großen Metropolen und damit oft günstiger in der Bewertung als vergleichbare City-Immobilien.
Der saldierte Kaufpreis beträgt 3 Millionen Euro bei jährlichen Mieterträgen von gut 300.000 Euro. Das entspricht einer Brutto-Anfangsrendite von rund 10 Prozent – ein attraktiver Wert in Zeiten niedriger Immobilienrenditen. Allerdings steht die Transaktion noch unter aufschiebenden Bedingungen, was bei Immobiliendeals durchaus üblich ist.
ALDI Süd und Würth als bonitätsstarke Ankermieter – Sicherheit für Cashflow
Die Qualität einer Immobilieninvestition steht und fällt mit den Mietern – und hier kann DEFAMA punkten. In Hersbruck, rund 20 Kilometer östlich von Nürnberg, ist ALDI Süd der langjährige Mieter des 2006 gebauten Objekts. ALDI gilt als einer der solidesten Einzelhandelsmieter Deutschlands mit extrem niedriger Insolvenzquote und langfristigen Mietverträgen.
In Freiberg, etwa 30 Kilometer westlich von Dresden, hat Würth das Objekt angemietet. Der Weltmarktführer im Handel mit Montage- und Befestigungsmaterial ist ein bonitätsstarker Mieter mit stabiler Geschäftsentwicklung. Solche Ankermieter sind Gold wert: Sie zahlen zuverlässig, bleiben oft über Jahrzehnte und sorgen für planbare Cashflows.
Der dritte Standort in Adelsdorf, circa 30 Kilometer nördlich von Nürnberg, beherbergt einen E-Bike-Händler. Das um das Jahr 2000 erbaute Objekt zeigt: DEFAMA setzt nicht nur auf klassische Lebensmitteleinzelhändler, sondern diversifiziert auch in zukunftsträchtige Segmente wie E-Mobilität. Allerdings ist hier die Bonität des Mieters vermutlich nicht so stark wie bei ALDI oder Würth – ein kleines Risiko, das Anleger im Hinterkopf behalten sollten.
97 Standorte, 330.000 qm, 93 Prozent Vermietung – Portfolio auf Wachstumskurs
Nach Abschluss aller Transaktionen umfasst das DEFAMA-Portfolio nunmehr 97 Standorte mit insgesamt 330.000 Quadratmetern Nutzfläche. Die Vermietungsquote liegt bei soliden 93 Prozent – ein Wert, der im aktuellen Immobilienmarkt durchaus respektabel ist. Zum Vergleich: Viele Einzelhandelsimmobilien, insbesondere in Innenstadtlagen, kämpfen mit deutlich höheren Leerständen.
Die Mieterliste liest sich wie das Who-is-Who des deutschen Einzelhandels: ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, Penny und REWE decken das Lebensmittelsegment ab. Drogeriemärkte wie DM und Rossmann sowie Textil- und Non-Food-Anbieter wie Deichmann, KiK, Takko, TEDi und toom sorgen für weitere Diversifizierung. Hinzu kommen Getränke Hoffmann, der dänische Einrichtungsdiscounter JYSK und der niederländische Non-Food-Discounter ACTION.
Diese breite Streuung über verschiedene Einzelhandelssegmente und Mieter reduziert das Klumpenrisiko erheblich. Sollte ein Mieter ausfallen, bleibt der Cashflow weitgehend stabil. Für konservative Immobilieninvestoren ein wichtiges Qualitätsmerkmal.
Strategie zahlt sich aus: Fokus auf Nahversorgung in B- und C-Lagen
DEFAMA verfolgt eine klare Nischenstrategie: Statt teurer A-Lagen in Metropolen konzentriert sich das Unternehmen auf kleinere Städte und Gemeinden mit stabiler Bevölkerungsstruktur. Die aktuellen Zukäufe in Hersbruck, Adelsdorf und Freiberg sind typisch für diese Strategie – mittelgroße Standorte mit lokalem Einzugsgebiet und Nahversorgungsfunktion.
Der Vorteil: Die Einstiegspreise sind deutlich niedriger als in Großstädten, die Renditen höher. Das Risiko von Leerständen ist geringer, da Nahversorger wie Supermärkte und Drogeriemärkte auch in kleineren Orten funktionieren. Zudem sind diese Standorte weniger anfällig für Online-Konkurrenz – Lebensmittel und Drogerieartikel werden nach wie vor überwiegend stationär gekauft.
Im Vergleich zu anderen börsennotierten Immobilien-AGs wie der Deutschen Konsum REIT-AG (ebenfalls auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert) oder der Demire Deutsche Mittelstand Real Estate AG setzt DEFAMA noch stärker auf kleine, überschaubare Einheiten. Das macht das Portfolio weniger anfällig für strukturelle Brüche im Einzelhandel.
Kaufpreis-Rendite-Verhältnis: 10 Prozent Bruttorendite – attraktiv oder riskant?
Mit 3 Millionen Euro Kaufpreis und 300.000 Euro jährlichen Mieteinnahmen ergibt sich eine Brutto-Anfangsrendite von rund 10 Prozent. Klingt erst mal verlockend, doch Anleger sollten genauer hinschauen: Von der Bruttomiete gehen noch Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung und eventuelle Leerstände ab. Die Nettomietrendite dürfte daher eher bei 7 bis 8 Prozent liegen.
Dennoch: In Zeiten, in denen deutsche Wohnimmobilien teilweise nur noch 3 bis 4 Prozent Rendite abwerfen und erstklassige Büroobjekte bei 4 bis 5 Prozent liegen, sind 7 bis 8 Prozent Nettomietrendite durchaus attraktiv. Allerdings muss man das höhere Risiko von Einzelhandelsimmobilien berücksichtigen: Mieterpleiten, struktureller Wandel durch Online-Handel und demografische Veränderungen in ländlichen Regionen können die Rendite schmälern.
Für DEFAMA-Aktionäre ist die Frage: Wird das Unternehmen diese Renditen auch tatsächlich erzielen und als Dividende ausschütten können? Die Vergangenheit gibt Grund zur Zuversicht – DEFAMA zahlt regelmäßig Dividende und hat sein Portfolio kontinuierlich ausgebaut.
Aufschiebende Bedingungen: Was Anleger wissen müssen
Ein kleiner Wermutstropfen: Die Transaktion steht noch unter aufschiebenden Bedingungen. Das bedeutet, der Deal ist noch nicht in trockenen Tüchern. Typische aufschiebende Bedingungen bei Immobilientransaktionen sind:
- Finanzierungszusage der Bank
- Genehmigung durch Kartellbehörden (bei größeren Deals)
- Vorkaufsrechte der Kommunen
- Due-Diligence-Vorbehalt
In der Regel werden diese Bedingungen erfüllt, aber es besteht ein Restrisiko, dass der Deal platzt. Anleger sollten daher abwarten, bis DEFAMA den Vollzug der Transaktion meldet, bevor sie die Zahlen fest in ihre Bewertung einrechnen.
Ausblick: DEFAMA auf dem Weg zur 100-Standorte-Marke
Mit 97 Standorten kratzt DEFAMA an der psychologisch wichtigen 100er-Marke. Es ist davon auszugehen, dass das Management diese Schwelle in absehbarer Zeit knacken wird – auch um weiteres Vertrauen bei Investoren und Banken zu schaffen.
Die große Frage lautet: Wie finanziert DEFAMA das weitere Wachstum? Bei 3 Millionen Euro Kaufpreis und vermutlich 60 bis 70 Prozent Fremdkapitalquote benötigt das Unternehmen pro Zukauf rund 1 Million Euro Eigenkapital. Das klingt überschaubar, summiert sich aber bei mehreren Transaktionen pro Jahr.
DEFAMA könnte über Kapitalerhöhungen, Verkäufe von älteren Objekten oder durch einbehaltene Gewinne wachsen. Für Bestandsaktionäre ist vor allem wichtig: Verwässert eine mögliche Kapitalerhöhung die Anteile zu stark? Bisher hat DEFAMA hier ein gutes Händchen bewiesen und das Wachstum solide finanziert.
Der deutsche Fachmarkt- und Nahversorgungssektor bleibt attraktiv: Die Bevölkerung altert, Mobilität wird teurer, und lokale Nahversorger profitieren. Gleichzeitig gibt es immer noch Verkäufer – etwa institutionelle Investoren, die ihre Portfolios bereinigen, oder Privatbesitzer, die altersbedingt verkaufen. DEFAMA als professioneller Käufer mit Kapitalmarktzugang kann hier systematisch zugreifen.
Fazit: Solider Zukauf, aber keine Sensation – DEFAMA bleibt auf Kurs
Die drei neuen Immobilien in Bayern und Sachsen passen gut ins DEFAMA-Portfolio: bonitätsstarke Mieter wie ALDI und Würth, attraktive Renditen um 10 Prozent brutto und Standorte in soliden Nebenmärkten. Die Strategie des Unternehmens geht auf – kontinuierliches Wachstum durch selektive Zukäufe in Nischenmärkten.
Für Anleger, die auf der Suche nach stabilen Dividendenwerten im Small-Cap-Segment sind, bleibt DEFAMA interessant. Das Unternehmen hat in der Vergangenheit bewiesen, dass es profitabel wirtschaften und Dividenden zahlen kann. Die breite Streuung über fast 100 Standorte und zahlreiche Mieter reduziert das Risiko.
Allerdings sollte man sich bewusst sein: Einzelhandelsimmobilien bleiben ein Risikosegment. Strukturwandel, Online-Konkurrenz und demografische Veränderungen können Renditen unter Druck setzen. Zudem ist DEFAMA eine kleine AG mit entsprechend geringerer Liquidität der Aktie – nichts für Anleger, die schnell größere Positionen handeln wollen.
Wer jedoch an die langfristige Stabilität von Nahversorgern glaubt und eine Dividendenrendite im mittleren einstelligen Bereich attraktiv findet, kann DEFAMA auf die Watchlist setzen. Die aktuellen Zukäufe zeigen: Das Management bleibt aktiv und nutzt Marktchancen konsequent.
