DEFAMA hat 2025 nach vorläufigen, untestierten Zahlen ein solides Wachstum hingelegt. Die Umsatzerlöse stiegen auf 31,6 Mio. € (Vorjahr: 27,3 Mio. €). Der Konzernüberschuss nach HGB kletterte auf 5,6 Mio. € bzw. 1,17 € je Aktie (Vorjahr: 4,6 Mio. € bzw. 0,95 €).
Wichtig für die Einordnung: Im Überschuss steckt ein positiver Effekt aus Objektverkäufen von rund 2,2 Mio. € (2024: 1,1 Mio. €). Das macht das Ergebnis optisch etwas „fetter“ – aber DEFAMA liefert auch operativ.
FFO als Qualitätscheck: 10,8 Mio. € – ohne Verkaufsgewinne
Der operative Kernindikator, die Funds From Operations (FFO) – also bereinigt um Verkaufsgewinne – lag bei 10,8 Mio. € (Vorjahr: 10,0 Mio. €). Das entspricht 2,25 € je Aktie nach 2,09 €.
Genau hier schaut der Markt hin: FFO ist bei Immobilienwerten die Währung für Dividendenfähigkeit. Und DEFAMA zeigt: Cash-Ertragskraft wächst, nicht nur der Buchgewinn.
Dividende steigt auf 0,63 €: DEFAMA bleibt Dividendenmaschine
Vorstand und Aufsichtsrat wollen der Hauptversammlung eine Dividendenerhöhung von 0,60 € auf 0,63 € je Aktie vorschlagen. Damit würde DEFAMA die 11. Dividendenerhöhung in Folge liefern.
Das ist ein starkes Signal für einkommensorientierte Anleger: Die Gesellschaft bleibt ihrer Linie treu – jährlich steigende Ausschüttung.
2026 wird zum Härtetest: 1 Mio. € FFO-Ausfall durch Leerflächen muss kompensiert werden
Für 2026 setzt DEFAMA die Messlatte realistisch, aber anspruchsvoll:
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Konzernüberschuss nach HGB: mindestens 5 Mio. €
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FFO: mindestens auf Vorjahreshöhe
Der Knackpunkt: Es müssen rund 1 Mio. € FFO kompensiert werden, der durch vier große Leerflächen wegfällt:
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drei Flächen durch die Insolvenz von Hammer Fachmarkt
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eine Fläche durch den Auszug eines B1 Baumarkts, nachdem die REWE-Gruppe diese Vertriebslinie komplett einstellt
Das ist die zentrale Anlegerfrage für 2026: Wie schnell gelingt die Nachvermietung – und zu welchen Konditionen? Wer DEFAMA kennt, weiß: Das Management lebt vom aktiven Vermietungs- und Zukaufsmodus. Aber 2026 wird zeigen, wie robust das Modell in einem härteren Vermietungsjahr ist.
Positiv: DEFAMA kündigt an, die Dividende auch für 2026 erneut anheben zu wollen – das setzt den Anspruch.
Portfolio wächst weiter: 99 Fachmarkt-Immobilien, 93% vermietet, 29 Mio. € Jahresnettomiete
DEFAMA bleibt auf Einkaufstour: Seit Jahresbeginn wurden bereits 5 Zukäufe gemeldet (beurkundet). Nach Abschluss aller Transaktionen umfasst das Portfolio:
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99 Einzelhandelsimmobilien
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rund 330.000 qm Nutzfläche
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93% Vermietungsstand
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annualisierte Jahresnettomiete: 29 Mio. €
Die Mieterbasis ist breit und von Nahversorgung geprägt – mit bekannten Ketten wie ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, Penny, REWE, dm, Rossmann sowie weiteren Filialisten (u. a. Action, Deichmann, KiK, Takko, TEDi, toom).
Einordnung: Genau diese Nahversorgungs-/Discounterlastigkeit ist in der aktuellen Immobilienwelt ein Vorteil – weil Frequenz und Grundbedarf tendenziell stabiler sind als bei „Nice-to-have“-Flächen.
