DEFAMA Aktie – KAUFEN. Für den Platow Brief Ende Juni keine Frage, an der DEFAMA sei, wenn man sich Immobilienaktien zur Diversifizierung ansehe, kein Vorbeikommen. Bereits die Ergebnisse der Gegenüberstellung „Von Alstria,… bis zu Vonovia -„Zinswende“ und Klumpenrisiken? Zinssätze. Laufzeiten.“ zeigten, dass die Aktie der DEFAMA AG (ISIN: DE000A13SUL5) „anzuschauen ist“. Die Experten vom Platow Brief nahmen im Juni die erwartete Prognoseerhöhung im Zusammenhang mit den anstehenden Halbjahreszahlen als Anlass für eine klare, fundiert begründete Handlungsempfehlung:“Wer zur Diversifikation auf Immobilien-Aktien setzt, kommt an Defama nicht vorbei. Wir steigen bis 25,00 Euro wieder ein. Stopp: 18,45 Euro.„
Heute DEFAMA Aktie im Blick. Halbjahresergebnisse, wie bereits von Platow erwartet, stark. Nur auf die Prognoseerhöhung muss man noch warten. Oder…
… wie es heute am Ende der Unternehmensmeldung heisst: „Auf einer Klausurtagung am 19.8. in Berlin haben Vorstand und Aufsichtsrat unter anderem über die Prognose für das Jahr 2022 gesprochen und auch die Mittelfristplanung DEFAMA 2025 erörtert. Der Vorstand wird auf dieser Basis eine Aktualisierung erarbeiten und anschließend veröffentlichen.“ Und hier muss man kein Hellseher sein, dass die Prognose erhöht wird. Vor allen Dingen, wenn man die bereits zum Halbjahresstand erreichten Eckwerte betrachtet:
Vor dem FFO, der für Immobiliengesellschaften als wichtige Massgrösse gilt, der „Rest“
Mit einem Umsatz von 9,5 Mio EUR im ersten Halbjahr und einem EBITDA von 6,0 Mio EUR (Vorjahr: 8,0 Mio) erreichte man ein Ergebnis vor Steuern von 2,1 Mio EUR, netto 1,5 Mio EUR (Vorjahr: 3,6 Mio). Zu berücksichtigen ist, dass im ersten Halbjahr 2021 durch den Verkauf des REWE City Center Bleicherode ein außerordentlicher Gewinn von 2,6 Mio EUR vor Steuern realisiert wurde, was die Vergleichbarkeit der Zahlen erschwert.
Die Funds From Operations (FFO), in denen der Bleicherode-Ertrag herausgerechnet ist, stiegen um 15% auf 4,0 (3,5) Mio EUR. Dies entspricht einem FFO von 0,87 (0,79) EUR je Aktie. Zum 30.06.2022 flossen Mieten von 48 Bestandsobjekten an die DEFAMA, wobei in Hamm und Rendsburg wegen der Bauphase für Penny bzw. die Gemeinschaftspraxis niedrigere Mieten anfielen. Im zweiten Quartal waren die Objekte Bergkamen und Nordsteimke erstmals enthalten. Ab Mai kam Rondorf hinzu. Im ersten Halbjahr gab es einmalige Kosten für die durchgeführte Kapitalerhöhung. Umgekehrt ergab sich ein positiver Sonderertrag im Zusammenhang mit einer Mietvertragsverlängerung. Bereinigt um diese Effekte wäre der FFO um etwa 17% gestiegen.
Und die FFO sollen 10 Mio EUR – annualisiert – zum 31.12.2022 erreichen
Bei planmäßigen Abschluss mehrerer Baumaßnahmen habe DEFAMA eine gute Basis dafür gelegt, die Ziele für das Gesamtjahr zu erreichen. Unverändert angestrebt werde dabei ein Jahresüberschuss von 3,5 Mio EUR und ein FFO von 8,5 Mio EUR, was eine weitere Dividendenerhöhung ermöglichen soll. Dazu sei der Vorstand laufend in Gesprächen über potenzielle Kaufobjekte und zuversichtlich, das Portfolio zu attraktiven Kaufpreisen weiter ausbauen zu können. Zusammen mit weiteren Vermietungserfolgen und Projektentwicklungen im Bestand soll der annualisierte FFO bis Ende 2022 auf 10 Mio EUR steigen. Nach Abschluss aller Transaktionen und in Umsetzung befindlichen Baumaßnahmen liege diese Kennzahl schon bei über 9,5 Mio EUR bzw. 1,98 EUR je Aktie.
Was heisst eigentlich FFO?
Dieser gerade bei REIT’s oder generell Immobiliengesellschaften häufig verwendete Begriff der „Funds from operations“ steht allgemein für:
Nettoertrag – Zinsertrag + Zinsaufwand + Abschreibung
– Gewinne aus dem Verkauf von Vermögenswerten + Verluste aus dem Verkauf von Vermögenswerten
= FFO
In Geschäftsberichten von Immobiliengesellschaften finden sich manchmal „eigene“ Ergänzungen zu dieser allgemeinen Definition. Generell geht es darum, die Ergebnisse von Immobiliengesellschaften vergleichbar zu machen – die Ergebnisse der puren Immobilienbewirtschaftung ohne unternehmensspezifische Sonderfaktoren, wie beispielsweise hohe Cashbestände oder unterschiedliche Eigenkapitalquoten.
