Adler Group – „durchfinanziert bis 2025“. Und das Vermietungsgeschäft läuft rund, aber…

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Adler group Aktie ein Scherbenhaufen?

Adler Group Aktie liegt auf einem desaströsen Kursniveau und zumindest scheint es so. Als ob das Restmanagement erkannt hat, dass nur ein radikaler Umbruch, professionell von AUSSEN begleitet, möglicherweise die Adler Group in ihrer derzeitigen, bereits geschrumpften, Grösse retten könnte – demnächst sogar mit einem „Chief Restructuring Officer „. Und wenn die Gläubiger mitspielen – in Zeiten der Zinswende, sich abkühlender Immobilienkonjunktur und zerstörten Vertrauens in die Adler Group SE (ISIN: LU1250154413).

Heute liegt der Quartalsbericht der Adler Group für Q3 vor. wobei man das wichtigste bereits am Wochenende erfuhr: Einigung mit den Anleihegläubigern erreicht. Zu Bedingungen, die der Gesellschaft Luft zum Atmen lassen. Und den Aktionären „nur“ eine Verwässerung von 25% neuen Aktien „einbringen“. Wobei natürlich die Zukunft der Adler Group SA, der Adler Real Estate AG und der Consus AG in Zukunft durch Desinvestments, Leveragereduktion und idealerweise „gesund“-schrumpfen geprägt sein wird. Wieviel am Ende „übrig bleibt“, hängt an der Entwicklung des Immobilienmarktes allgemein und daran wie gut sich die Projekte der Consus rechnen.

Adler Group – Quartalszahlen – plus …

Erstmal das operative – das Bestandsportfolio. Was ja nie das Problem war – die Adler Real Estate als „Kern“ lieferte im Endeffekt das Futter für die Consus-„geschäfte“ und die anderen diskutierten „Vorfälle“, die letztendlich zum Kursverfall der Adler group Aktie führten.

Das Bestandsportfolio zeigte auch im dritten Quartal 2022 fundamental stark. Die monatliche Durchschnitts-Quadratmeter-Miete des Mietportfolios lag zum 30. September 2022 bei 7,56 EUR, was einem flächenbereinigten Mietwachstum von +2,0 % auf Zwölfmonats-Sicht entspricht. Die Leerstandsquote hat sich fast halbiert und liegt bei 1,7 % (2021: 3,3 %), was die verbesserte Portfolioqualität nach den zurückliegenden Veräußerungen unterstreicht. Die Entwicklung der Nettomieterträge und des operativen Ergebnisses aus Vermietung (FFO 1) spiegeln die Auswirkungen der bereinigten Größe des Portfolios wider. Die Nettomieterträge verringerten sich um -28 % auf 187 Mio. EUR, der FFO 1 lag bei 68 Mio. EUR (Q3 2021: -33 %).

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Am 30. September 2022 lag der beizulegende Zeitwert des Bestandsportfolios um +1,4 % höher als zum Ende des dritten Quartals 2021. Im Vergleich zur Jahresmitte 2022 sank der Zeitwert um -2,3 %, was den Anstieg der Zinssätze widerspiegelt. Der Bruttovermögenswert (GAV) des Bestandsportfolios belief sich am 30. September 2022 auf 5,3 Mrd. EUR. Der Rückgang um 2,6 Mrd. EUR im Vergleich zum Jahresende 2021 ist hauptsächlich auf die Veräußerung von Vermögenswerten und die Klassifizierung der Beteiligung an BCP als zur Veräußerung gehalten zurückzuführen. Und das EPRA NTA lag bei 3.282 Mio. EUR (27,93 EUR je Aktie), ein Rückgang von 23,1 % gegenüber dem Wert von 4.269 Mio. EUR (36,33 EUR je Aktie) Ende 2021.

Der Netto-Loan-to-Value (LTV) der Adler Group lag zum 30. September 2022 bei 59,9 %. Der für die Anleihebedingungen maßgebliche LTV (LTV bereinigt um die zur Veräußerung gehaltenen Positionen) lag am 30. September 2022 bei 55,0 % und damit deutlich unter dem relevanten Schwellenwert der Anleihebedingungen von 60 %.

Gläubiger-Vereinbarung sichert ohne weitere Verkäufe die Liquidität der Adler Group bis Mitte 2025 – schafft Spielraum. Nimmt dne Druck. Bringt Zukunft – Berlin.

Die Vereinbarung bringt der Adler Group eine Chance auf geordnetes Schrumpfen, Desinvestments „nicht um jeden Preis“ durchführen zu müssen. Es gibt wieder eien Perspektive – langfristige Fragen können wieder bedacht werden und ins Auge egfasst werden. Und so gibt es auch – endlcih – so etwas wie eine Strategie: Im Einklang mit der Anleihegläubiger-Vereinbarung habe die Adler Group ihre Strategie angepasst, die einen Übergang zu einem ausschließlich in Berlin verankerten Portfolio mit einem selektiven Entwicklungsengagement und einer Begrenzung der Investitionsausgaben vorsieht.

Hier bedeutet „selektives Entwicklungsengagement“, dass man wohl auf Dauer die Consus wegschrumpfen wird. Und die meissten Projekte der Consus, die im letzten Aktionärsupdate vom 25.11.2022 aufgelistet sind, liegen nicht in Berlin. Werden also wohl „preisschonend“ entweder vorab veräussert werden oder nach Fertigstellung den Konsolidierungskreis verlassen. Und so wird es auf Jahre spannend bleiben bei der Adler Group – mit der Chance zu Überleben. Wesentlich kleiner, Berlin fokussiert und auf dauer wohl ohne eigene Projekttochter Consus. Und das alles trotz der „Vorgänge“, die wohl nur staatsawaltlich letztendlich aufgeklärt werden können – wenn überhaupt…

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Nochmal das Essentielle: Gläubigereingung bringt dem Adler Konzern knapp 1 Mrd frische Mittel, verlängert Laufzeiten, erhöht Zinslast und kostet die Adler Group-Aktionäre 25% „Verwässerung“. ABER könnte Sanierung möglich machen.

Und jetzt der Reihe nach. Zuerst die Wirkungen auf die Konzernmutter Adler Group SA durch die heute erreichte Einigung. Und hier ist der CEO eindeutig, für ihn konnte man am Freitag die RETTUNG DER ADER GROUP UND IHRER TÖCHTER ERREICHEN UND DEM KAPITALMARKT MITTEILEN. Mit den Worten von Thierry Beaudemoulin, Mitglied des Verwaltungsrats und CEO der Adler Group: „Wir haben in den vergangenen Monaten sehr intensive und konstruktive Gespräche mit unseren Anleihegläubigern geführt, in stets fairen Verhandlungen geprägt von gegenseitigem Respekt. Darüber und vor allem über das Ergebnis bin ich mit meinen Kollegen sehr dankbar“.

Lock-up bringt Zeit, schützt vor Vollstreckungen und kostet 2,5% höhere Zinsen
Konkret – Adler Group SA schliesst mit Mitgliedern des Lenkungsausschusses einer Ad Hoc Gruppe ausgewählter Anleihegläubiger („Anleihegläubiger“) zur Stabilisierung der Adler-Gruppe eine Vereinbarung zur Anpassung der von der Adler Group ausgegebenen vorrangig unbesicherten Anleihen („Lock-Up-Vereinbarung“) ab. Kurzform: Laufzeitverlängerung diverser Anleihen, Zinssatzerhöhung um 2,5%, Zahlung der Zinsen am Ende der Laufzeit, Governancevorgaben für LtV, Kontrollwechsel und  Bilanzvorlage. Dazu Besicherung der Anleihen „durch eine neu gegründete luxemburgische Gesellschaft, die den Großteil der Vermögenswerte der Adler Group halten wird, die Gegenstand einer neuen Gläubigervereinbarung sein wird“.
Commitment Letter bringt 937,5 frisches Geld und kostet 25% der Aktien der Adler Group AG „für lau“
Nach dem Commitment Letter haben sich ausgewählte Anleihegläubigern zur Bereitstellung einer vorrangigen besicherten Fremdfinanzierung in Höhe von bis zu 937,5 Mio EUR verpflichtet. Die Bereitstellung der Fremdfinanzierung steht unter dem Vorbehalt eines positiven Sanierungsgutachtens, einer Anpassung der Anleihebedingungen, der Bereitstellung der vereinbarten Sicherheiten sowie weiterer Vollzugsbedingungen. Die Fremdfinanzierung hat eine  endfällige Verzinsung von 12,5 % und eine Laufzeit bis zum 30. Juni 2025, ausgegeben mit einem Ausgabeabschlag von 1 % und verbunden mit einem separaten Eigenkapitalinstrument für die Inhaber in Höhe von 25% des Eigenkapitals der Adler Group, das zum Bezug von 25 % der Aktien der Gesellschaft zum Ausübungspreis von 0 Euro berechtigt.

Durch die Fremdfinanzierung zur weiteren Stabilisierung der Adler-Gruppe, einschließlich der Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten der Adler Group, ADLER RE, Consus und ihrer jeweiligen Tochtergesellschaften; insbesondere dient die Bereitstellung der Fremdfinanzierung der Rückzahlung der Anleihen der ADLER Real Estate E 2023 und 2024.

FAZIT: ADLER GROUP HAT EINE CHANCE – VR Vortsitzender Stefan Kirsten: „Stabilisierung der Adler-Gruppe bietet sichere Perspektive“

„Die Adler-Gruppe ist in einen perfekten Sturm geraten, aber wir haben es geschafft. Dieses Verhandlungsergebnis war angesichts der negativen Entwicklungen an den Kapital- und Immobilienmärkten in den vergangenen Monaten sowie teils durch eine selbst herbeigeführte Vertrauenskrise kein leichtes Unterfangen. Ich bin dankbar, dass es unserem Management zusammen mit seinen hervorragenden Beratern über die vergangenen Monate gelungen ist, durch die Transaktion mit dem Kern unserer Anleihegläubiger eine Stabilisierung der Gruppe erreicht zu haben. Das ist ein weiterer großer Schritt, um Adler eine Zukunft zu geben. Ich bin zuversichtlich, dass wir auch noch die verbleibenden Maßnahmen erfolgreich durchführen und der Adler-Gruppe sowie ihren Stakeholdern, allen voran den Kunden und Beschäftigten, eine sichere Perspektive bieten können“, sagte Prof. Dr. A. Stefan Kirsten, Vorsitzender des Verwaltungsrats der Adler Group.

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Und was heisst es für die Consus AG – voll abgeschrieben  in der Bilanz der Adler Group SA

Von der Fremdfinanzierung der Adler group fliessen rund 200 Mio an die Consus – um Finanzverbindlichkeiten der Consus und ihrer Tochtergesellschaften in Höhe von zusätzlich 80 Mio eUR, die in den nächsten Jahren fällig werden, zu bedienen. Des Weiteren plant die Gesellschaft ihre Wandelanleihe ISIN DE000A2G9H97 bei Fälligkeit zurückzahlen – was weitere 120 Mio EUR Kapitlabedarf bedeutet.

SPANNEND IST DAS HEUTE EBENFALLS VERÖFFENTLCIHTE INVESTOR UPDATE – HIER VOLLSTÄNDIG – und das insbesondere einen umfassenden Überblick und Statusbericht aller Consus Projekte bietet. Und Perspektiven für eine zukünftige Zuschreibung der Consus Beteiligung in der Bilanz der Adler Group bieten könnte, wenn die derzeitige Existenszkrise der Gruppe wirklich durhc die beiden Vereinbarungen (Lock.up und committment Letter) gelöst werden könnte,

Und was heisst es für die Adler Real Estate – fällige Anleihen werden bedient. konzerninterne Darlehen verlängert zu höheren Zinsen

Finanzverbindlichkeiten der ADLER Real Estate und ihrer Tochtergesellschaften in Höhe von 535 Mio EUR sollen durch die Fremdfinanzierung, die im Commitmentletter angesprochen wird, bedient werden. Die Fälligkeiten liegen in den nächsten Jahren. Eine Übersicht der Fälligkeiten der Adler Real Estate findet sich ebenfalls im INVESTOR UPDATE. Die Vereinbarung sieht zudem vor, dass die Fälligkeit des von der ADLER Real Estate an die Adler Group gewährten Darlehens bis zum 25. April 2023 verlängert und im Gegenzug marktüblich besichert wird. Der Zinssatz wird vorbehaltlich einer bestätigenden Verrechnungspreisstudie auf 5,16 % p.a. angehoben.

So oder so muss die Aufarbeitung der Vergangenheit, Aufdeckung der vermuteten „Fehlverhalten“ fortgesetzt werden. Wobei auch die BAFin Prüfungsanordnung ein klares Signal war. Und bis dahin gilt es für die Adler Group die Liquidität aufrechtzuerhalten, notwendige Refinanzierungen zu sichern, das Restportfolio zu „pflegen“ und die Baustelle Consus zu „lösen“. Und bereits die Halbjahreszahlen liessen ahnen, dass es knapp werden könnte. Gerade in Zeiten der Zinswende und der fehlenden WP-Begleitung des Unternehmens/Konzerns. Die heute genannten Konditionen scheinen massvoll – im Vergleich zu den beispielsweise Steinhoff aufgezwungenen Zinssätzen und Bedingungen.
Adler Group weiter in einer Ausnahmesituation – mit offenem Ausgang. ABER seit Freitag mit klarer Perspektive!
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