TAG Immobilien, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen lieferten in den letzten 48 Stunden Zahlen. Und alle Drei scheinen die Krise der Immobilienkonzerne hinter sich zu lassen. Mit überzeugenden Zahlen – steigende FFO’s, Bewertungen, die nicht mehr sinken, abnehmende Verschuldungsgrade und positven Ausblicken auf’s nächste Jahr. Das scheint die neue Realität der Immobilienkonzerne zu sein – und wohl auch beim Marktführer Vonovia sollten die Zahlen in eine ähnliche Richtung weisen. Krise beendet? Die Konzerne, die bis hierhin gekommen sind, die überlebt haben, denen scheint wieder eine bessere Zukunft bevorzustehen.
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Der Zinsschock, das Austrocknen des Transaktionsmarktes hat viele hoffnungsvolle, teilweise milliardenschwere Immobileingesellschaften scheitern lassen – oder zumindest zu einem Schatten ihrer selbst reduziert. Und die Liste ist lang. Hier einige Beispiele: Adler Group, die vor sich hinvegetiert, kleiner und nur noch für die Fremdkapitalgeber interessant. Oder die zusammengestutzte Corestate. Die taumelnde Noratis, die durch einen neuen Aktionär gerettete Deutsche Konsum REIT. Die insolvente HELMA Eigenheimbau. Oder DEMIRE, die kämpfen muss. Die wackelnden oder geplatzten Anleihen einer Pandion, Noratis, Eyemaxx, publity, PREOS, GORE oder …
TAG Immobilien, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen – Generelle Tendenzen. Aussagen. Unterschiede.
Den Anfang machen wir mit einem Vergleich der später im Einzelnen dargestellten Entwicklungen bei den Dreien. Die aktuellen Neunmonatszahlen von TAG Immobilien, LEG Immobilien und Deutsche Wohnen zeichnen ein klares Bild einer Branche im Wiederaufschwung und zeigen markante Parallelen in ihrer Entwicklung. Während viele schwächere Wettbewerber demonstrieren diese drei Unternehmen, dass die Krise für finanzstarke, diszipliniert geführte Konzerne überwunden scheint.
Zukünftige Blaupause für die nächsten Quartalsberichte von Immobiliengesellschaften? Mit letztlich doch noch erfolgreicher Expansion nach Polen, konsequenter Schuldenreduktion und auch mit Hilfe der Aktionäre durch Kapitalerhöhungen zeigt sich die TAG Immobilien als Phönix aus der Zinsasche:
Auf Basis einer positiven Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2025 hat die TAG Immobilien AG ihre Prognosen für das laufende Jahr erhöht und zugleich erstmals äußerst optimistische Erwartungen für das Jahr 2026 veröffentlicht. Und Claudia Hoyer, COO und Co-CEO der TAG, zeigte sich mit dem bisherigen Verlauf „sehr zufrieden“ und verwies auf „durchweg positive Entwicklungen“ sowohl im Vermietungs- als auch im polnischen Verkaufsgeschäft.
TAG Immobilien erhöht Prognose.
Für das Gesamtjahr 2025 wurden die Prognosen für den operativen Mietertrag (FFO I) auf nun 174-179 Mio EUR und für den um Verkäufe erweiterten operativen Gewinn (FFO II) auf 235-246 Mio EUR angehoben. Noch deutlicher fällt der Ausblick auf das Jahr 2026 aus: Hier erwartet TAG ein starkes Wachstum mit einem FFO I von 187-197 Mio EUR (+9%) und einem FFO II von 279-295 Mio EUR (+19%). Ein wesentlicher Treiber ist das polnische Verkaufsgeschäft, dessen Ergebnis im Vergleich zu 2025 um fast 50% steigen soll.
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Ein weiteres Highlight für Aktionäre ist die geplante Dividendenentwicklung. Das Unternehmen kündigte an, die Ausschüttungsquote für 2026 auf 50% des FFO I zu erhöhen. Dazu kommentierte Martin Thiel, Finanzvorstand und Co-CEO: „Uns freut sehr, dass wir unseren Aktionären voraussichtlich eine deutlich gesteigerte Dividende für das Geschäftsjahr 2026 in Aussicht stellen können.“ Dies werde voraussichtlich zu einer Erhöhung der Dividende je Aktie um rund 30% führen. Und die neugewonnene finanzielle Stabilität des Unternehmens untermauert ein gesunkener Verschuldungsgrad (LTV), der im dritten Quartal 2025 auf 42,3% nach 46,9% zum Jahresende 2024 gefallen ist. Auch der Wert des Immobilienportfolios pro Aktie (EPRA NTA) legte um 5% auf 20,19 EUR zu.
Und bei LEG Immobilien? Fast identisch mit TAG Immobilien.
Die LEG Immobilien SE blickt ebenfalls auf ein erfolgreiches drittes Quartal 2025 zurück und bestätigt sämtliche Jahresziele. Dabei betont Vorstandsvorsitzender Lars von Lackum: „Die LEG steht für sichere Einnahmen und kontinuierliches Wachstum in unsicheren Zeiten. Unsere cash-orientierte und disziplinierte Steuerung erweist sich weiterhin als richtig.“ Und die sogenannte AFFO, die zentrale Finanzkennzahl bei den düsseldorfern, legte in den ersten neun Monaten um beachtliche 19,3 % auf 181,3 Mio EUR zu. Dieser starke Zuwachs wird durch die Integration der Brack Capital Properties-Bestände (Notverkauf der Adler Group), das Mietwachstum und expandierende Zusatzservices getrieben. Im operativen Geschäft zeigt sich die LEG robust mit einem like-for-like Mietwachstum von 3,6 % im frei-finanzierten Segment und einem niedrigen Leerstand von 2,5 %.
Desinvestments bieten Deleveraging.
Bei den Transaktionen wurden bereits 2.200 Wohnungen für 190 Mio EUR verkauft, und es werden weitere signifikante Verkäufe bis Jahresende erwartet. Und auch die Immobilienbewertung entwickelt sich positiv, für das zweite Halbjahr 2025 wird ein Wertzuwachs von +1,5 % bis +2,0 % erwartet. Dazu demonstriert die LEG Stärke: Die durchschnittlichen Finanzierungskosten liegen bei niedrigen 1,59 % und sämtliche Fälligkeiten für 2026 sind bereits gedeckt. Die Ratingagentur Moody’s honoriert diese Solidität und hat den Ausblick für das Investmentgrade-Rating von „stabil“ auf „positiv“ angehoben.
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Für das Gesamtjahr 2025 bekräftigt die LEG ihre AFFO-Prognose von 215–225 Mio EUR, was einem Wachstum von etwa 10 % entspricht. Der Ausblick für 2026 fällt ebenfalls optimistisch aus: Erstmals prognostiziert das Unternehmen einen AFFO von 220–240 Mio EUR, was ein weiteres Wachstum von 5 % bedeuten würde. Zudem bekräftigt die LEG die Zielerreichung eines LTV von ca. 45 % im Jahr 2026. Das geplante Mietwachstum für 2026 liegt bei robusten 3,8 % bis 4,0 %.
Und die Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen? Kann auch mithalten…
Auch die Deutsche Wohnen SE, Teil des Vonovia-Konzerns, blickt auf eine positive operative Entwicklung in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 zurück. Das Unternehmen profitiert von einem stabilen Marktumfeld für die Wohnungswirtschaft. Und verzeichnet eine solide Ergebnissteigerung in seinen Kernbereichen. Dabei stieg das bereinigte Miet-Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Adjusted EBITDA Rental) um 5,3 % auf 498,9 Mio EUR. Und dies wurde maßgeblich durch das anhaltende Mietwachstum getrieben. Denn die Ist-Miete pro Quadratmeter erhöhte sich auf 8,23 EUR Und das enmtspricht einer Steigerung von 4,1 %. Dabei blieb die Nachfrage nach den Wohnungen der Deutsche Wohnen ungebrochen hoch. Und das spiegelt sich in einem weiterhin sehr niedrigen Leerstand von nur 1,5 % wider.
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Auch das bereinigte Ergebnis vor Steuern (Adjusted EBT) der fortgeführten Geschäftsbereiche legte deutlich zu. Konkret um 19,0 % auf 457,1 Mio EUR. Und pro Aktie entspricht dies 1,15 EUR. Ebenfalls erfreulich entwickelte sich der operative Free Cashflow. Denn der liegt mit 531,3 Mio EUR um satte 78,6 % über dem Vorjahreswert.
Die Bilanzkennzahlen zeigen weiterhin eine solide Finanzierungsstruktur. Der Nettoinventarwert (NAV) je Aktie blieb mit 41,58 EUR nahezu stabil auf dem Niveau vom Jahresende 2024. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) bewegt sich mit 29,7 % auf einem weiterhin sehr konservativen Niveau. Und das sichert der Gesellschaft finanzielle Stabilität und Handlungsflexibilität. Dazu kann man ohne Probleme auf Basis dieser positiven Neunmonatszahlen die Prognosen für das gesamte Geschäftsjahr 2025 bestätigen.
