Prime Standard | DEMIRE bindet Krankenkassen in Essen für 5 weitere Jahre

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31.08.2021 – DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) meldete Anfang März den Erwerb einer Landmarkimmobilie in Frankfurt – grösste Einzeltransaktion der Unternehmensgeschichte – und seitdem setzt man die geplante Portfoliobereinigung weiter um. Zur bestandspflege gehört auch eine aktive Vermietung, respektive rechtzeitige Verlängerung bestehender Mietverhältnisse:

Essen: Mietvertrag über 3.000 m2

mit dem Medizinischen Dienst des Spitzenverbandes der Gesetzlichen Krankenkassen (MDS) in Essen um fünf weitere Jahre verlängert. Trotz Homeofficediskussion bestätigt sich wieder einmal: Aktive Vermietungspolitik trägt Früchte – bei den richtigen Lagen und Immobilieninstandhaltung. Hier handelt es sich um einen 1996 erbauten Bürokomplex in der Theodor-Althoff-Straße 39-47 im Teilmarkt Bredeney im Essener Süden. Und er umfasst eine Grundstücksfläche von 36.000 m2 und verfügt über eine Gesamtmietfläche von insgesamt 45.500 m². Erst im vergangenen Jahr konnte die DEMIRE rund 7.000 m2 im gleichen Bürogebäude langfristig an „Die Autobahn GmbH des Bundes“ vermieten. Die DEMIRE hat die ehemalige 2019 erworben und verringert seither durch aktives Assetmanagement kontinuierlich die Leerstandsquote.

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Attraktive Ausschüttungspolitik sollte sich fortsetzen

So wurde die Ausschüttung von einer Dividende von 0,62 EUR für 2020 durch die Mehrheitsaktionäre „gefördert“. Am 04.03.2021 wiesen Apollo  (ein Fonds: AEPF III 15 S.à r.l.),  die rund 58,6 %, an der DEMIRE hält, und die Wecken-Gruppe, rund 32,1%, in einem Schreiben an die Geselslchaft darauf hin, „eine substantille Ausschüttung“ für 2020 zu erwarten. Was natürlich für die Organe der Geselslchaft schon fast einer Weisung gleichkam. Diese Politik der Hauptaktionäre sollte sich wohl weiterhin fortsetzen, so dass hier dauerhaft für Aktionäre eine attraktive Dvidendenrendite möglich scheint.

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Encavis Aktie hält sich relativ gut. Trotz der Verwässerung durch Wandlung von Anleihen im Gesamtwert von rund 150 Mio EUR/15%. Warum?

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Nach Auszahlung der Dividende von 0,62 EUR je Aktie liegt der NAV je Aktie (unverwässert) bei 5,45 EUR (Ende 2020: 5,91)

Die Mieterträge der DEMIRE reflektieren mit EUR 42,0 Mio. (H1 2020: EUR 43,8 Mio.) u.a. die erfolgreichen Verkäufe im Zuge der strategischen Portfoliobereinigung. Das Ergebnis aus der Vermietung steigt von EUR 33,0 Mio. auf EUR 34,2 Mio., und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) steigt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 35,2 Prozent auf rund EUR 29,5 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) verbessert sich um 57,5 Prozent auf rund EUR 18,8 Mio.

Die Funds from Operations I (nach Steuern, vor Minderheiten) steigen im Berichtszeitraum auf EUR 19,4 Mio. bzw. um 15,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (EUR 16,9 Mio.). Der NAV je Aktie (unverwässert) liegt nach Ausschüttung der Dividende von 62 Eurocent bei EUR 5,45, nach EUR 5,91 zum Jahresende 2020.

Portfoliobereinigung fortgesetzt – Leerstandsquote ist verbesserunsgbedürftig

Die Anzahl der von dEMIRE gehaltenen Immobilien nimmt im Rahmen der aktiven Portfoliooptimierung gegenüber dem Jahresende 2020 weiter um fünf auf jetzt 70 Objekte ab. Der Wert des Portfolios bleibt hingegen mit rund EUR 1,4 Mrd. nahezu konstant. Die DEMIRE weist für den Berichtszeitraum eine hohe Vermietungsleistung von rund 122.000 m² aus, wovon 46,3 Prozent auf Neuvermietungen und 53,7 Prozent auf Anschlussvermietungen entfallen. Die EPRA-Leerstandsquote des Portfolios (ohne zum Verkauf gehaltene Objekte) liegt zum Stichtag bei 10,2 Prozent nach 6,9 Prozent zum 31.12.2020. Diese Entwicklung ist auf zwei Faktoren zurückzuführen: Zum einen beginnt bei einigen der abgeschlossenen Mietverträge die Laufzeit erst einige Monate nach Unterzeichnung und somit nach dem Stichtag, zum anderen wurden neue Ausläufer in die Wiedervermietung genommen. Der WALT steigt leicht auf 4,9 Jahre, nach 4,8 Jahren am Jahresende 2020.

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Kurs hat sich bis jetzt nicht vom „Corona-Crash“ erholt – Prognose steht

Inwieweit das ursprüngliche Konzept der DEMIRE mit Potential-Immobilien in Sekundärstandorten anfällig ist für eine Wirtschaftskrise, wird man sehen. Jedenfalls heisst es: „Aufgrund der fortschreitenden Impfkampagne, der insgesamt robusten Verfassung des Immobilienmarktes und in der Erwartung, dass es keinen weiteren flächendeckenden Lockdown in Deutschland geben wird, bestätigt der Vorstand seine Prognose für das Geschäftsjahr 2021: Die Mieterträge werden zwischen EUR 80 und EUR 82 Mio. und die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen EUR 34,5 und EUR 36,5 Mio. erwartet.“

Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE, sagt: „Wir fokussieren uns auf unsere bewährte „REALize Potential“-Strategie und unser aktives Asset Management mit einem konstruktiven und proaktiv betriebenen Mieterdialog. Die hohe Vermietungsleistung und die Unterzeichnung eines langfristigen Mietvertrags mit Amazon unterstreichen unsere operative Leistungsfähigkeit beim Heben von Potentialen und die Qualität unseres Portfolios.“

DEMIRE beschreibt sich als

„Die DEMIRE verfügt zum 30. Juni 2021 über einen Immobilienbestand von 70 Objekten mit einer Vermietungsfläche von rund 1,0 Million Quadratmetern und einem Marktwert von mehr als EUR 1,4 Milliarden.

Die Ausrichtung des Portfolios auf den Schwerpunkt Büroimmobilien mit einer Beimischung von Handels-, Hotel- und Logistikobjekten ist der Rendite- / Risikostruktur für das Geschäftsfeld Gewerbeimmobilien angemessen. Die Gesellschaft legt Wert auf langfristige Verträge mit solventen Mietern sowie das Realisieren von Potentialen und rechnet daher auch weiterhin mit stabilen und nachhaltigen Mieteinnahmen und einer soliden Wertentwicklung. Das Portfolio der DEMIRE soll mittelfristig deutlich ausgebaut werden. Bei der Erweiterung des Portfolios konzentriert sich die DEMIRE auf FFO-starke Assets mit Potentialen, während nicht strategiekonforme Objekte weiterhin gezielt abgegeben werden. Operativ und prozessual wird die DEMIRE mit zahlreichen Maßnahmen weiterentwickelt. Neben Kostendisziplin wird die operative Leistung durch einen aktiven Asset- und Portfolio-Management-Ansatz gesteigert.“ (Unternehmensdarstellung)

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Aktuell (31.08.2021 / 09:12 Uhr) notieren die Aktien der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG im XETRA-Handel mit Plus 0,06 EUR / 0,41 % bei 4,32 EUR.


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