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MDAX – alstria office REIT steigert FFO und Umsatz in 2016 deutlich20.09.2019 –  Die alstria office REIT AG (ISIN: DE000A0LD2U1) gibt die erfolgreiche Platzierung einer unbesicherten, festverzinslichen Unternehmensanleihe bekannt.Die 2025 fällige Unternehmensanleihe mit einem Gesamtnennbetrag von EUR 400 Mio. verfügt über einen festen Kupon von 0,5%. Der Erlös der Anleihe wird zur Refinanzierung einer am 24. März 2021 fälligen Anleihe (ausstehendes Volumen: EUR 326,8 Mio., Kupon 2,25%) und eines am 6. Mai 2020 fälligen Schuldscheins (ausstehendes Volumen: EUR 37,0 Mio., Marge 1,6%) sowie für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet.Sieht so aus, dass diese Anleihe keinen großen Schub für die alstria liefern kann, ein Großteil dient der Refinanzierung, aber dafür spart man Geld: Die neue Verbindlichkeitenstruktur wird alstrias Finanzierungskosten um rund EUR 5 Mio. pro Jahr senken.

Viel besser als bei Eyemaxx, die Probleme hatten ihre 50 Mio Anleihe zu platzieren, wie wir gestern sehen mussten.

Gutes Rating

Die Anleihe erhielt von Standard & Poor's (S&P) ein vorläufiges BBB-Rating und wird am 26. September 2019 ausgegeben. Das von S&P am 2. September 2019 vergebene langfristige Unternehmensrating für alstria lautet BBB (positiver Ausblick).

"alstria profitiert von der Arbeit, die zur Stärkung der Bilanz geleistet wurde", sagte Olivier Elamine, CEO von alstria. "Wir haben die Absicht, unseren Nettoverschuldungsgrad auf dem aktuellen Niveau und in jedem Fall unter dem Niveau von 35% zu halten und unsere Bilanzstärke zu nutzen, sobald sich zukünftig Chancen ergeben."

Erstes Halbjahr war ... naja ok

Der Mietumsatz für das erste Halbjahr 2019 betrug EUR 93,1 Mio. (-3,2%) und entwickelte sich im Rahmen der Erwartungen. Die Umsatzveränderung resultierte im Wesentlichen aus dem Verkauf von nicht-strategischen Immobilien, da die Gesellschaft die positive Dynamik am Investmentmarkt nutzte, um das Risiko-Renditeprofil des Immobilienportfolios weiter zu verbessern.

Das operative Ergebnis (Funds from Operations = FFO) belief sich für den gleichen Zeitraum auf EUR 55,7 Mio. (-4,1%) und entwickelte sich ebenfalls im Rahmen der Planung. Die FFO-Marge von 59,8% (H1 2018: 60,3%) blieb auf hohem Niveau und spiegelt die Profitabilität des Unternehmens wider. Der Konzernjahresüberschuss stieg zum 30. Juni 2019 deutlich um 346,2% auf EUR 279,0 Mio. gegenüber EUR 62,5 Mio. im Vorjahreszeitraum. Die Veränderung ist auf ein Neubewertungsergebnis von EUR 199,4 Mio. zurückzuführen.

16,19 NAV

In den ersten sechs Monaten 2019 stieg das IFRS-Eigenkapital des Unternehmens um 7,0% auf EUR 2.872 Mio. Die im zweiten Quartal 2019 an die Aktionäre der Gesellschaft gezahlte Dividende von EUR 92,3 Mio. (EUR 0,52 je Aktie) wurde durch den Konzerngewinn der ersten sechs Monate des Jahres überkompensiert. alstrias EPRA-Nettosubstanzwert stieg um 6,9% und lag zum 30. Juni 2019 bei EUR 16,19 je Aktie. Die Stärke der alstria-Bilanz zeigt sich in einer REIT-Eigenkapitalquote von 69,2% und einer Netto-Verschuldungsquote von 29,0%, die einen neuen Tiefststand in der Unternehmensgeschichte erreichte. Die Kennzahl Nettoverschuldung/EBITDA blieb mit 8,5x auf einem komfortablen Niveau.

Weniger Leerstand

Mit der Unterzeichnung mehrerer Mietverträge sank die EPRA-Leerstandsquote in alstrias Portfolio im ersten Halbjahr 2019 um 210 Basispunkte auf 7,6% (9,7% per 31. Dezember 2018). Bedeutende Mietverträge wurden für die Gebäude "Am Seestern 1" und "Heerdter Lohweg 35" in Düsseldorf als auch für die "Rotebühlstraße 98-100" in Stuttgart abgeschlossen. alstrias Gesamtvermietungsleistung erreichte mit 148.500 qm (81.800 qm Neuvermietungen und 66.700 qm Mietvertragsverlängerungen) einen Rekordwert und wurde von allen Märkten, in denen alstria tätig ist, getragen.

4,2 Milliarden Euro

Auf Basis einer Halbjahresbewertung belief sich der Wert des alstria-Immobilienportfolios zum 30. Juni 2019 auf EUR 4,2 Mrd. (EUR 4,0 Mrd. zum 31. Dezember 2018). Der Neubewertungsgewinn von EUR 199,4 Mio. spiegelt im Wesentlichen die Erfolge in alstrias operativem Immobiliengeschäft wider. So konnte die flächenbereinigte Vertragsmiete im Laufe des ersten Halbjahres 2019 um 4,9% (EUR 9,3 Mio.) gesteigert werden. Die Bewertungsrendite (Vertragsmiete/Marktwert) blieb mit 4,8% (4,9% per 31. Dezember 2018) nahezu unverändert und der Wert pro Quadratmeter betrug EUR 2.721.

Zum Bilanzstichtag besaß alstria 116 Immobilien (Durchschnittsgröße: 13.150 qm, Durchschnittswert: EUR 35.780 Mio.) in den wichtigsten deutschen Büromärkten.

Portfolioverbesserung

Im ersten Halbjahr 2019 nutzte alstria den weiterhin starken Investmentmarkt, um die Gesamtqualität des Portfolios zu verbessern. Das Unternehmen verkaufte drei Immobilien in peripheren Lagen im Gesamtwert von EUR 107,4 Mio. (Jahresmiete: EUR 5,9 Mio.) und erzielte damit einen Buchgewinn von EUR 18,1 Mio. Parallel dazu stärkte alstria das Portfolio an den Standorten Berlin und Düsseldorf mit dem Erwerb von drei aussichtsreichen Gebäuden im Gesamtwert von EUR 30,1 Mio. (EUR 3.053 pro qm), die ein deutliches Mietsteigerungs-potenzial bieten (derzeitige Jahresmiete: EUR 1,1 Mio., erwartete Jahresmiete: EUR 1,8 Mio.).

Was sagt die Analyse von HEUTE zu den Perspektiven der alstria office reit? Die gesparten 5 Mio werden bestimmt keinen großen Einfluss haben, schon eher wie leicht es gelungen ist die Anleihe komplett zu platzieren.

Prognose bleibt

Auf Basis der Ergebnisse des ersten Halbjahres bestätigt alstria die Prognose für das Geschäftsjahr 2019 mit einem Umsatz von rund EUR 190 Mio. und einem FFO von rund EUR 112 Mio.

"Wir hatten im Hinblick auf das Vermietungsergebnis bisher ein Rekordjahr und profitieren nach wie vor von einer sehr starken Pipeline, an deren Sicherung wir in den kommenden Monaten arbeiten werden", betont Olivier Elamine, CEO von alstria. "Das gute operative Ergebnis war ein wesentlicher Treiber für die Wertsteigerung des Portfolios, die weiterhin durch einen starken Investmentmarkt gestützt wird."

Aktuell (20.09.2019 / 08:02 Uhr) handeln die Aktien der alstria office REIT auf Tradegate nahezu unverändert bei 15,15 EUR. Noch einiges an Raum zum NAV.

 


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  • ISIN: DE000A0LD2U1

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