Adler Group schiebt ihre strategische Kehrtwende weiter voran: Projektentwicklungen werden konsequent veräußert, um den Fokus auf das Berliner Mietportfolio zu schärfen. Nach Cologneo III (Köln) und The Wilhelm (Berlin) sind nun auch Holsten Quartier (Hamburg), Benrather Gärten (Düsseldorf) und Quartier Kaiserlei (Offenbach) notariell beurkundet. Die Nettoerlöse sollen zur Schuldentilgung – konkret Teilrückzahlungen der 1L Ney Money Facility – eingesetzt werden. Damit zahlt der Abbau der Projektpipeline direkt auf die Kapitalstruktur ein und reduziert künftige Entwicklungsrisiken.
Vermietung liefert – Berliner Kern wird wertiger
Operativ stemmt das Berlin-zentrierte Mietgeschäft die Story. Zwar sanken die Nettomieten nach den Verkäufen von BCP (62,8 %) und dem NRW-Portfolio in 9M/2025 auf 101 Mio. € (Vj. 155 Mio. €), doch die Gesellschaft bestätigt ihre Jahresprognose von 127–135 Mio. €. Das Portfolio umfasst 17.695 Einheiten, davon 17.578 in Berlin, mit einem Wert von 3,5 Mrd. €. Auffällig: Die Durchschnittsmiete kletterte binnen zwölf Monaten von 7,71 € auf 8,52 €/m², getrieben von Qualitätsmix und der NRW-Portfoliobereinigung; flächenbereinigt liegt das Wachstum bei 3,2 % – solide im Rahmen. Der Leerstand bleibt mit 1,6 % äußerst niedrig – ein starkes Signal für die Markttiefe in der Hauptstadt.
Adler Group Ergebnisse: Fortschritt ja, aber die P&L bleibt belastet
Auf Konzernebene liegt das Ergebnis der operativen Tätigkeit in 9M/2025 bei –238 Mio. € (Vj. –348 Mio. €). Belastungen kommen aus dem Projektentwicklungsgeschäft inklusive Neubewertungen. Das Adj. EBITDA Vermietung fällt erwartungsgemäß auf 58 Mio. € (Vj. 86 Mio. €) nach den großen Desinvestments. Unter dem Strich steht ein Nettoergebnis von –496 Mio. € (Vj. +1.451 Mio. €), geprägt von Zinsaufwendungen und Einmaleffekten aus der Refinanzierung der 1L-/1,5L-Fazilitäten Anfang 2025. Das starke Vorjahr war durch die Rekapitalisierung (September 2024) und einen außerordentlichen Finanzertrag von ~1,8 Mrd. € verzerrt – die Vergleichsbasis ist damit untypisch hoch.
Bilanz & Fälligkeiten: Zeit gekauft, Schuldenquote bleibt hoch
Positiv: 97 % der Finanzverbindlichkeiten werden 2028 oder später fällig; bis Ende 2028 stehen keine wesentlichen Kapitalmarkt-Termine an – das verschafft Luft. Die Liquidität lag zum Q3-Ende bei 241 Mio. €. Die Kehrseite: Der Loan-to-Value (LTV) ist mit 73,5 % weiter hoch – die geplanten Projektveräußerungen müssen liefern, um diesen Wert spürbar nach unten zu bringen und die Equity-Story zu stabilisieren.
Adler Group Einordnung für Anleger: Fokus richtig, Execution entscheidet
Chancen: Die klare Fokussierung auf Berlin, niedriger Leerstand, steigende Durchschnittsmieten und der Exit aus Entwicklungsrisiken bilden ein tragfähiges Fundament. Der Fälligkeitskorridor reduziert kurzfristige Refinanzierungsrisiken.
Risiken: Hoher LTV, Ergebnisdruck durch Neubewertungen/Zinsen und Transaktionssicherheit bei den angekündigten Verkäufen. Zudem bleibt der politische Rahmen (Mietregulierung, Modernisierung) ein struktureller Faktor in Berlin.
Fazit: Adler verschiebt das Gewicht erfolgreich Richtung kerniges Bestandsvermietungsgeschäft und baut Entwicklungsrisiken ab. Kurzfristig bleibt die P&L unter Wasser, mittelfristig hängt der Turnaround an sauberer Deleveraging-Execution, stabilen Berlin-KPIs und der Planerfüllung bei den großen Asset-Disposals. Wer investiert, setzt auf Planungssicherheit im Cashflow – und auf sinkende Verschuldung als Katalysator für eine Neubewertung.
