HAMBORNER REIT blickt auf ein Jahr mit Gegenwind zurück, hat operativ aber besser geliefert als erwartet. Die Miet- und Pachterlöse lagen 2025 bei 90,3 Mio. € (-2,9%), vor allem wegen Objektverkäufen im ersten Halbjahr 2025.
Trotzdem fielen die Funds from Operations (FFO) mit 48,6 Mio. € bzw. 0,60 € je Aktie deutlich besser aus als die ursprüngliche Guidance von 44,0 bis 46,0 Mio. €. Entscheidend: Instandhaltungen liefen entgegen der Erwartung relativ stabil – auch, weil Maßnahmen teilweise in 2026 verschoben wurden. Zusätzlich halfen positive Einmaleffekte aus der Integration neuer externer Facility-Management-Dienstleister.
HAMBORNER REIT: Bilanz bleibt solide – aber Immobilienwerte unter Druck
Finanziell bleibt HAMBORNER stabil:
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REIT-Eigenkapitalquote: 54,7 %
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EPRA-LTV: 44,3 % (Vorjahr: 43,7%) – leicht höher, beeinflusst u. a. durch Portfolio-Wertentwicklung und Dividendenauszahlung
Wichtig für Anleger: Durch den Wechsel des externen Bewerters (Jahresendbewertung erstmals durch Savills) ergab sich eine like-for-like Wertminderung des Portfolios um 65,1 Mio. € bzw. 4,6 %. Der NAV je Aktie sank um 7,3 % auf 9,07 €.
Das zeigt: Operativ stabil heißt im Immobilienmarkt 2025 nicht automatisch, dass die Bewertungen mitspielen.
Portfolio: Verkäufe zu fairen Preisen – und ein Deal mit 10% Aufschlag
2025 gingen zwei veräußerte Immobilien (Lübeck Einzelhandel, Osnabrück Büro) an die Käufer über. Die Verkaufspreise lagen mit 27,4 Mio. € auf dem Niveau der letzten Verkehrswerte.
Zum Jahresende 2025 umfasste das Portfolio 64 Immobilien mit einem Verkehrswert von 1,349 Mrd. €.
Spannend: Zusätzlich wurde Ende 2025 der Verkauf eines Baumarkts in Ditzingen vereinbart:
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Verkaufspreis: 11,9 Mio. €
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rund 10 % über Verkehrswert
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Übergang voraussichtlich Q1 2026
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zuletzt ~0,9 Mio. € jährliche Mieteinnahmen
Das ist ein positives Signal fürs aktive Portfoliomanagement: Gute Objekte lassen sich trotz zähem Markt zu attraktiven Konditionen drehen – wenn Standort und Timing passen.
Vermietung stabil, Leerstand niedrig – aber WALT sinkt
Operativ blieb die Vermietung solide:
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Neu-/verlängerte Verträge über ~39.000 m² (Vorjahr: ~49.000 m²), überwiegend Verlängerungen im Büroportfolio
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WALT: 5,3 Jahre (Vorjahr: 5,8)
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Einzelhandel: 6,6 Jahre
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Büro: 3,8 Jahre
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EPRA-Leerstandsquote: 3,5 % (Vorjahr: 2,8%) – weiterhin niedrig
Dividende 2025: 0,39 € je Aktie – Rendite rund 8,4%
Die Gesellschaft bleibt bei einer dividendenfreundlichen Linie und setzt die neue Politik um (Ausschüttung 60–70% des FFO). Für 2025 sollen 65% ausgeschüttet werden – das entspricht einer Dividende von 0,39 € je Aktie. Auf Basis des aktuellen Kurses nennt HAMBORNER eine Dividendenrendite von rund 8,4%.
Wichtig: Die ordentliche Hauptversammlung findet am 3. Juni 2026 als Präsenzveranstaltung statt.
Ausblick 2026: Mieten und FFO klar rückläufig – Kosten ziehen an
Der Ausblick für 2026 fällt deutlich vorsichtiger aus:
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Miet- und Pachterlöse: 87,5–89,5 Mio. €
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FFO: 38,0–42,0 Mio. €
Das ist ein spürbarer Rückgang – und er kommt nicht aus dem Nichts. HAMBORNER erklärt ihn mit:
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geringeren Mieten wegen Objektverkäufen
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höherer Instandhaltung (u. a. nachgeholte Maßnahmen + Mieterausbauten)
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steigenden laufenden Betriebsaufwendungen, weil Einmaleffekte aus 2025 wegfallen
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höheren Zinskosten durch Refinanzierungen zu höheren Konditionen
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steigenden Personalkosten (Aufbau/Nachbesetzungen)
Wichtig für Anleger: In der Prognose sind keine weiteren An- und Verkäufe berücksichtigt, weil Timing und Volumen derzeit schwer planbar sind. Das schafft Transparenz – lässt aber auch wenig „Hoffnungsspielraum“ in den Zahlen.
HAMBORNER REIT -Strategiewechsel: Raus aus Büro – Fokus auf Nahversorgung und Baumärkte
Die eigentlich strukturell wichtigste Nachricht ist die Anpassung der Portfoliostrategie. Wegen der Veränderungen im Büromarkt will HAMBORNER den Fokus stärker auf:
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Nahversorgungs-Einzelhandel
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Baumärkte
legen.
Das Ankaufsprofil wird erweitert (u. a. Core Plus, flexiblere Losgrößen, Mieterstruktur, Regionen). Mittelfristig soll der Büroanteil am Portfolio auf 10–20% sinken – über schrittweise Verkäufe ausgewählter Büroobjekte und Reallokation in Einzelhandel.
Einordnung: Das ist ein realistischer Move für 2026+ – weg von strukturellem Büro-Risiko hin zu stabileren Cashflows im täglichen Bedarf. Der Schlüssel wird sein, ob HAMBORNER Büroobjekte wertoptimiert drehen kann, ohne NAV weiter zu stark zu belasten.
